■ 央行發(fā)聲力挺首套房貸　差別化房貸政策不變

　　■ 銀行：短期大調(diào)按揭政策難度大

　　■ 業(yè)內(nèi)：下半年房貸趨松但“難言過度放松”

　　新聞背景

　　央行對改善住房

　　金融服務(wù)5要求

　　昨天下午，央行發(fā)布消息稱，人民銀行劉士余副行長于5月12日主持召開座談，討論當前差別化住房信貸政策，其中，包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等在內(nèi)的15家商業(yè)銀行負責同志參加了會議。

　　央行表示，會議充分肯定近年來商業(yè)銀行認真貫徹落實國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策部署、嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策取得的積極成效，并對進一步改善住房金融服務(wù)工作提出以下要求：

1. 合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

2. 科學合理定價，綜合考慮財務(wù)可持續(xù)、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。

3. 提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。

4. 有效防范信貸風險，嚴格執(zhí)行個人住房貸款各項管理規(guī)定，加強對住房貸款風險的監(jiān)測分析。

5. 建立信息溝通機制，對社會關(guān)注的熱點問題，及時給予回應。

　　房地產(chǎn)開發(fā)

　　投資完成情況

　　據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2014年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元，同比名義增長16.4%，增速比1-3月份回落0.4個百分點。其中，住宅投資15299億元，增長16.6%，增速回落0.2個百分點。

　　商品房銷售

　　和待售情況

　　據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，1-4月份，全國商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點。

　　商品房銷售額18307億元，下降7.8%，降幅比1-3月份擴大2.6個百分點。

　　全國多城市

　　出現(xiàn)停貸現(xiàn)象

　　在“融360”對全國23個熱點城市進行的調(diào)查中，目前僅有9個城市還存在利率優(yōu)惠，其中7個城市有9折利率優(yōu)惠，2個城市有9.5折利率優(yōu)惠， 其余城市的房貸利率為基準利率。

　　有16個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象。

　　昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進一步回落，商品房銷售面積及銷售額同比降幅擴大。

　　面對低迷的樓市現(xiàn)狀，央行終于“出手”。昨日上午，市場上傳出關(guān)于央行出手要求商業(yè)銀行不允許停止發(fā)放個人房貸的紛擾傳言，昨日下午，央行發(fā)布消息稱，確實在5月12日召集15家銀行開會，正式提出要求：要優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品房的貸款需求，要及時審批、發(fā)放符合條件的個人住房貸款。

　　事實上，央行此舉被業(yè)內(nèi)認為旨在救市。但銀行人士表示，短期內(nèi)難大幅調(diào)整房地產(chǎn)和按揭政策，但會確保額度內(nèi)的按揭貸款正常發(fā)放。此外，由于市場利率居高不下，抑制了銀行放貸意愿，業(yè)內(nèi)預計，下半年房貸趨松但“難言過度放松”。

　　而新華社文章也指出，央行力挺首套房房貸需求，體現(xiàn)了一直以來的差別化房貸政策，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控方向的變化，市場不宜過多解讀。

　　救市？

　　信貸政策或逐步寬松

　　分析認為，央行此舉在于出手救市，事實上，目前調(diào)整了房貸，也就等于解決了開發(fā)商的消化端，開發(fā)商有錢回籠，就會進入良性循環(huán)，目前開發(fā)商的資金鏈緊張，并不是因為貸不到款，而是賣不掉房子回籠不了資金，廣州民信投資執(zhí)行董事廖偉華表示，“如果銷售率高，靠賣房子的錢就能補上缺口。”

　　“央行最新的公告表明信貸政策已經(jīng)到底，后面會逐漸寬松，當然，傳導到樓市尚需一段時間，屆時會先影響剛需，等剛需入手之后才會傳遞到改善型，預測6月成交量企穩(wěn)，10月價格開始上漲。”昨日央行會議精神落地后，一位業(yè)內(nèi)人士如是分析。

　　房企：

　　樓市信心將被提振

　　“央行支持住房信貸，肯定對房地產(chǎn)市場是有好處的。”一位“千億”房企內(nèi)部人士對記者坦言。其認為，金融緊縮是導致銷售不暢、房企資金鏈緊張的重要原因，“說白了，只要資金能相對放開，去化能稍微好一些，房企的銷售壓力就不會那么大。”而對于開發(fā)貸并未“放行”，其表示“對于大房企而言，開發(fā)貸松動與否影響不會太大。”

　　“五條內(nèi)容，的確提振市場信心。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉坦言，歷史可能重演。“2012年，就是以央行滿足首次購房家庭的貸款需求為政策起頭，出現(xiàn)了一波持續(xù)2年的房價高速上漲。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則表示，商業(yè)銀行對于首套房貸過于嚴苛，這樣的引導“符合邏輯”。

　　銀行：

　　短期大調(diào)按揭政策難度大

　　事實上，目前多家銀行均未向記者表示會因此大幅調(diào)整房地產(chǎn)和按揭政策，執(zhí)行層面會加強總分溝通和資金支持，確保額度內(nèi)的按揭貸款正常發(fā)放。中信證券表示，預計按揭貸款規(guī)模仍將保持平穩(wěn)增長，當前定價可能接近中期均衡水平。

　　“當前，市場利率居高不下，抑制銀行放貸意愿，影響購房人月供能力和居民資產(chǎn)配置傾向，直接打擊了房屋銷售，抑制房價漸行漸深。降低利率是穩(wěn)定房貸、房價的治本之策，但可以作為的空間比較有限。中期內(nèi)，我國利率的趨勢性上升或維持中高位，難以逆轉(zhuǎn)。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士表示。

　　此外，由于沒有以文件的形式出臺，且各家銀行的房貸政策不一，額度也不好統(tǒng)一，因此想要大幅調(diào)整難度較大，某股份制銀行分支機構(gòu)負責人表示，目前看來，四大行的支持力度可能會更大一些。

　　與此同時，會議中并沒有提到要放開房地產(chǎn)開發(fā)貸款，“銀行的開發(fā)貸從前年開始就緊縮，一直都沒有政策提出要松口，這跟個人房貸不一樣。”上述人士表示。

　　房貸調(diào)查：

　　貸款緊縮 首套房貸最高上浮40%

　　事實上，央行此舉出手調(diào)控房貸，是因為從去年至今銀行房貸緊縮，停貸現(xiàn)象嚴重。去年以來一些銀行分支機構(gòu)在月末季末貸款額度緊張，對按揭貸款出現(xiàn)不愿貸、拖延貸、漲價貸的情況。而調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，4月份以來首套房9折以下貸款利率優(yōu)惠幾乎絕跡，個別銀行最高上浮40%。

　　融360金融搜索平臺發(fā)布的4月份房貸分析報告顯示，總體來看，一線城市比二三線城市相對寬松。4月份各大銀行房貸緊張狀況變化不大，雖然北京、深圳有個別銀行恢復房貸或放松利率，但由于條件嚴苛，對于廣大市民而言仍是杯水車薪。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月份以來首套房9折以下利率優(yōu)惠絕跡，個別銀行最高上浮40%。4月全國最低房貸利率提升至9折。

　　在被調(diào)查的23個城市中，有16個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象。在城市停貸占比排行中，深圳、重慶、北京三個城市居前。

　　業(yè)內(nèi)預測：

　　下半年房貸趨松

　　但“難言過度放松”

　　“銀行信貸對房地產(chǎn)的緊張，是出現(xiàn)本輪市場調(diào)整的最主要原因。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，在房地產(chǎn)發(fā)展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份房價一律下調(diào)，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。

　　但是，張大偉對于此次會議的效果并不十分樂觀。“目前出現(xiàn)房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加，4月1.23萬億居民存款搬離銀行，銀行平均成本利率提高，導致不太可能給購房者優(yōu)惠。所以這一會議更多只是例行講話，對商業(yè)銀行無任何執(zhí)行影響，銀行不可能冒著虧損風險放貸。”其同時表示，從目前情況來看，很多銀行提高了對房地產(chǎn)的風險認識，壓縮房貸額度。“除非大幅度降準，或者央行單獨設(shè)立針對房地產(chǎn)首套房貸款的非盈利性機構(gòu)，否則目前房地產(chǎn)貸款難的趨勢將繼續(xù)維持。”

　　“中央一直支持首套房貸。但去年下半年銀行鬧錢荒后，資金成本上升，即便是發(fā)送基準利率的房貸，都屬微利，別說打8.5折了。”楊紅旭則表示，銀行在商言商，要想他們更多地支持首套房，央行銀監(jiān)會必須給出額外的“好處”。“所以，房貸不會更緊了，下半年將趨松，但不宜奢望過松！”

　　股市反應：央行利好消息催化 地產(chǎn)股聞訊翻紅

　　昨日，在央行利好消息的催化下，地產(chǎn)股一路飄紅。東方財富通數(shù)據(jù)顯示，昨日A股房地產(chǎn)板塊收漲0.78%，位居各個板塊漲幅榜前列，而保利地產(chǎn)、萬科A、金地集團漲幅均超2%，而招商地產(chǎn)漲幅1.1%。

　　而在港股方面，全天地產(chǎn)股也表現(xiàn)十分搶眼，助推股指走高，盤面上看，地產(chǎn)紅籌股漲幅靠前，華潤置地漲超5%、粵海置地上漲4.7%，保利置業(yè)、遠洋地產(chǎn)及招商局置地也都等紛紛上漲。

　　“在資金面上，上周部分企業(yè)反映回款速度有所加快，但利率變化不明顯，從各方面了解到由于目前中小企業(yè)貸款壞賬率有所上升，作為零售貸款另一主體的按揭貸款，有望獲得更大的支持。” 廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師樂家棟表示，資金方面的利好將最終帶領(lǐng)樓市走出泥沼。

　　“雖然昨日央行利好帶領(lǐng)地產(chǎn)股出現(xiàn)漲幅，但是這一利好的持續(xù)性不會太長，難以帶來后續(xù)的持續(xù)追漲。”一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示。