在繼萬達(dá)萬科合作之后,業(yè)內(nèi)又有兩項(xiàng)大手筆并購案曝光:5月28日,恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司67.08%的股權(quán);6月2日晚間,恒大又宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團(tuán)92%的股份。無獨(dú)有偶,碧桂園也在近日宣布合作并購將是公司的拓展方向。

　　不只是以上這些企業(yè),5月份以來,中交系、招商系、保利系、上實(shí)系、中糧系等房地產(chǎn)企業(yè)的重組話題也再次成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。在樓市規(guī)模化發(fā)展時(shí)代已經(jīng)結(jié)束的市場背景下,大型房企通過并購重組構(gòu)建“巨無霸”漸成趨勢。另一方面,在行業(yè)深度競爭時(shí)期,一些中小型房企則失去了生存機(jī)會。分析人士認(rèn)為,在行業(yè)整體調(diào)整時(shí)期,比起龍頭企業(yè),中小房企更應(yīng)該互相合作,“抱團(tuán)取暖”。

　　大房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合成“巨無霸”

　　在萬達(dá)與萬科這兩大房企進(jìn)行戰(zhàn)略合作的同時(shí),其他大型房企也在醞釀強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合或戰(zhàn)略重組。

　　5月28日,恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司67.08%的股權(quán);6月2日晚間,恒大又宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團(tuán)92%的股份。不僅如此,另一個房產(chǎn)巨頭碧桂園也在近日宣布,合作并購將是公司未來的拓展方向。

　　而在不久前,業(yè)內(nèi)傳聞中國交通建設(shè)集團(tuán)(以下簡稱“中交建”)在收購綠城后,正在考慮進(jìn)行戰(zhàn)略重組,整合中交建旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而招商地產(chǎn)也于5月17日晚間刊發(fā)公告稱,招商局集團(tuán)正在積極研究及制訂重大資產(chǎn)重組的相關(guān)方案,擬推動整個招商局集團(tuán)地產(chǎn)板塊的整合工作。據(jù)悉,保利集團(tuán)旗下保利地產(chǎn)和保利置業(yè)兩大地產(chǎn)上市平臺的整合工作也正在進(jìn)行。此外,已進(jìn)行改革的房企有華僑城、中海等,以及近期引發(fā)資本市場高度關(guān)注的中糧集團(tuán)內(nèi)部改革方案也正在報(bào)批中。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2014年銷售額達(dá)到“千億軍團(tuán)”的房企已經(jīng)擴(kuò)容至7家,未來“千億軍團(tuán)”房企之間的競爭將更加激烈,行業(yè)老大地位的爭奪亦是如此。例如萬科正在謀劃未來十年的萬億市值大平臺,恒大多元化謀求規(guī)模化的持續(xù)增長,爭取行業(yè)領(lǐng)先的地位。而中交系、招商系、保利系等重組形成“巨無霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭奪行業(yè)老大地位的重要籌碼。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下,房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)呈現(xiàn)出下滑趨勢,此時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購重組頻繁發(fā)生的特征,“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”將成為“新常態(tài)”。

　　在他看來,中海與中建地產(chǎn)重組完成后,成功鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位;招商地產(chǎn)未來可能因?yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為中國最大市值開發(fā)商;金豐投資重組方案交易完成后,綠地的市值或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)“老大”,這將加劇2015-2016年房地產(chǎn)行業(yè)的“龍爭虎斗”。

　　“這些品牌房企重組完成后,中國房地產(chǎn)市場將形成若干個‘巨無霸’型的房企。屆時(shí),‘大者恒大,強(qiáng)者恒強(qiáng)’局面的形成,最終會推動市場集中度越來越高”。張宏偉說,在樓市規(guī)模化增長時(shí)期,房地產(chǎn)行業(yè)有利可圖,較高的投資回報(bào)使得房企盈利沖動凸顯,房企展開資源爭奪賽已不可避免。然而,如今樓市規(guī)模化發(fā)展時(shí)代已經(jīng)過去,房企再延續(xù)原有的多平臺規(guī)模擴(kuò)張模式將導(dǎo)致資源的閑置、重疊和浪費(fèi),行業(yè)內(nèi)部和企業(yè)內(nèi)部都將進(jìn)入整合重組的下半場。

　　中小房企變賣股權(quán)

　　在大型房企“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為巨無霸的同時(shí),一些中小型房企生存空間卻越發(fā)狹窄。事實(shí)上,在多重壓力夾擊之下,房企資金鏈捉襟見肘的問題持續(xù)惡化,導(dǎo)致不少中小型房企為了“保命”生存,不得不通過股權(quán)出售這種極端的方式,以換得現(xiàn)金流。

　　實(shí)際上,有些小企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)。近日消息,臺州市新宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金鏈斷裂已經(jīng)宣布破產(chǎn),目前該公司已經(jīng)由臺州市政府接管。

　　市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至目前,在北京、上海產(chǎn)權(quán)交易所,2015年以來掛牌轉(zhuǎn)讓的房企股權(quán)已經(jīng)超過100億元。其中,北京產(chǎn)權(quán)交易所新增掛牌房企分布于蘇州、昆山、三亞、沈陽等二三四線城市。上海產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目22個,其中12個項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。值得一提的是,滬交所掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)的企業(yè)中,包括嘉凱城、上實(shí)房展等知名企業(yè)。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者注意到,長三角地區(qū)成為房企掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)的重災(zāi)區(qū),在滬掛牌的22個項(xiàng)目中有15個分布于長三角地區(qū),且大部分選擇100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓,例如蚌埠恒遠(yuǎn)置業(yè)有限公司、南京喜馬拉雅置業(yè)有限公司、南京水清木花置業(yè)有限公司等。

　　數(shù)據(jù)顯示,2014年至今,四川至少已有30家本地企業(yè)退出了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。當(dāng)年活躍在成都市場上的本地房企——圣沅房產(chǎn)、武海置業(yè)等近兩年在土地市場中早已難覓蹤跡。

　　張宏偉認(rèn)為,從今年上半年大多數(shù)資金面暴露出問題的中小企業(yè)來看,融資成本與拿地成本偏高成為其企業(yè)經(jīng)營層面較大的問題。早在今年3月,由于“佳兆業(yè)的債務(wù)違約事件”,市場評級機(jī)構(gòu)也曾預(yù)警,內(nèi)地小型房企可能出現(xiàn)債務(wù)違約情況,導(dǎo)致銀行向大型開發(fā)商更為傾斜,加速房地產(chǎn)市場兩極化。

　　專家建議中小房企“抱團(tuán)取暖”

　　在業(yè)內(nèi)人士看來,目前國內(nèi)房企呈現(xiàn)兩極分化局面的一個很大的原因就是資金因素。

　　近日,由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”研究發(fā)現(xiàn),2014年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策回歸常態(tài)化、市場進(jìn)入調(diào)整期的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部分化也愈加明顯。

　　2014年,在銷售不暢和成本上升的雙重壓力下,大部分房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率下跌。同年度滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率均值分別下降至9.17%和14.74%,每股收益均值分別比2013年略有下降。在負(fù)債方面,截至2014年末,滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.26%,大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為70.10%,同比均有小幅上升。

　　市場機(jī)構(gòu)CRIC研究中心研究員房玲分析認(rèn)為,隨著地產(chǎn)行業(yè)的集中度不斷上升,兩極分化加劇,行業(yè)龍頭企業(yè)的市場占有率越來越高,同時(shí)還在不斷擴(kuò)充實(shí)力,對于中小企業(yè)的擠壓越來越甚。中小房企要在這樣的市場環(huán)境下保有甚至增加市場份額,互相之間加強(qiáng)合作“抱團(tuán)取暖”更有必要。

　　從行業(yè)的角度看,馬太效應(yīng)增強(qiáng),中小房企市場占有率持續(xù)縮水。CRIC研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,2012年到2014年,TOP50房企的銷售金額及銷售面積市場份額持續(xù)增長,行業(yè)集中度進(jìn)一步提升;但另一方面,中小房企的市場份額進(jìn)一步被擠占,生存空間進(jìn)一步壓縮。

　　“面對房地產(chǎn)行業(yè)突變的2014-2015年,大型房企紛紛轉(zhuǎn)型跨界,但中小房企資金實(shí)力不足,有時(shí)是心有余而力不足,有限的資金難以支撐企業(yè)更多元發(fā)展的需求。”房玲表示,對于中小企業(yè)而言,單一的房產(chǎn)發(fā)展模式可能不再適應(yīng)時(shí)代發(fā)展,而地域性的抱團(tuán)未來可能更有機(jī)會。“通過多方合作的方式,能夠?qū)崿F(xiàn)各家企業(yè)的資金互利,集小企業(yè)、合大資金、利眾好。”

　　房玲還說,對于一些房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展后勁不足的房企而言,與其分散精力,持續(xù)虧損,不如止損退出,集中精力發(fā)展主業(yè),或者尋求新的業(yè)務(wù)方向,如科技、互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療等新興產(chǎn)業(yè)。而在尋求新業(yè)務(wù)方向上,中小房企還可以抱團(tuán)合作。“對于擁有資源或資金優(yōu)勢,并且有志于繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房企而言,盡管開發(fā)能力較弱,卻也擁有一線生機(jī),可以選擇合作開發(fā)、委托開發(fā)、資本撬動等合作模式與大型房企合作”。