高地價(jià)熱衷者融信股價(jià)暴跌

昨日，在香港主板上市的融信中國(guó)股價(jià)收于6.2港元，盤(pán)中股價(jià)一度跌破6港元。與9月份創(chuàng)下9.8港元的高點(diǎn)相比，短短兩個(gè)月時(shí)間，其最大跌幅已經(jīng)達(dá)四成。

今年8月17日，融信中國(guó)以總價(jià)約110億元拍下上海靜安一地塊，震驚業(yè)界；創(chuàng)造上海新的總價(jià)地王。在這之前融信中國(guó)已經(jīng)多次出手耗資300多億在上海、杭州等地屢屢“封王”。

融信中國(guó)的高負(fù)債一直受到詬病，今年初赴港上市后負(fù)債率有所降低，但依然保持在高位。財(cái)報(bào)顯示：截至今年上半年，融信中國(guó)的總負(fù)債高達(dá)488.95億元，其資產(chǎn)負(fù)債比率高達(dá)90%。而當(dāng)前融信中國(guó)的總市值折合成人民幣僅70多億元。

近日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予了融創(chuàng)中國(guó)負(fù)面展望。主要原因是，融創(chuàng)中國(guó)的盈利能力較低以及利息覆蓋率偏弱。且這一情況在未來(lái)12至18個(gè)月內(nèi)取得明顯改善的可能性不大。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至新政出臺(tái)前，今年全國(guó)共成交247宗高價(jià)土地，融創(chuàng)、恒大、中國(guó)金茂、中國(guó)電建、葛洲壩、華僑城等是這輪高價(jià)地?zé)岢敝休^為積極的參與者，信達(dá)、融信則是激進(jìn)的參與者，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到了122宗，這122宗地王合計(jì)金額超過(guò)2500億元。

拿高價(jià)地房企資金來(lái)源通道“收緊”

據(jù)了解，10月中旬，央行召集5家國(guó)有大行和12家股份制商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人開(kāi)會(huì)，討論房地產(chǎn)信貸形勢(shì)。其后，央行上海總部約談25家中資商業(yè)銀行，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，防止變相放松要求、打政策擦邊球的情況，切實(shí)防范各類(lèi)資金違規(guī)流入土地市場(chǎng)。

近日，上交所和深交所分別發(fā)布了《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監(jiān)管的函》，監(jiān)管函明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券資金不得用于購(gòu)置土地。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)計(jì)算：截至今年10月底，房企發(fā)行的公司債規(guī)模已高達(dá)7877.24億元，而去年同期的發(fā)行額僅為2956.18億元，相比增加了一倍有余。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，之前很多來(lái)自債券市場(chǎng)的資金實(shí)際上被通過(guò)各種方式用來(lái)支付土地款，債券市場(chǎng)天量廉價(jià)的資金被看成是催生高價(jià)地的一大推手。

10月土地市場(chǎng)明顯降溫

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相比調(diào)控前市場(chǎng)火爆的8月-9月，高價(jià)地?cái)?shù)量明顯減少。10月份累計(jì)10億元以上的地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的有17宗，主要出現(xiàn)在天津、長(zhǎng)沙、南寧、上海、佛山、沈陽(yáng)、南昌。整體看，大部分城市土地市場(chǎng)比前期均有所降溫。而8月和9月10億元以上的地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的分別為46宗和50宗，且高價(jià)地塊基本集中在少數(shù)幾個(gè)城市。

北京青年報(bào)記者獲悉，自10月份多地密集發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫，高價(jià)地明顯減少，前期一些高價(jià)地項(xiàng)目也通過(guò)引入股東等方式積極調(diào)整，以控制風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前期全國(guó)200多宗高價(jià)地中，目前已有超過(guò)30%出現(xiàn)或者在醞釀股權(quán)調(diào)整。比如，10月中旬，信達(dá)地產(chǎn)稀釋高價(jià)地杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%，融創(chuàng)和濱江分持濱江奧體地塊股權(quán)40%、10%，123.18億元的土地款也由信達(dá)、融創(chuàng)和濱江房產(chǎn)按持股比例承擔(dān)；10月18日，綠城杭州潮鳴項(xiàng)目宣布將引入建發(fā)地產(chǎn)，建發(fā)地產(chǎn)以財(cái)務(wù)注資為主，股權(quán)占比30%。

11月2日，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)新政后的第二拍。此次拍賣(mài)的是公租房與自住房地塊，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)9輪舉牌后，中鐵以21.5億元競(jìng)得。僅9輪舉牌就結(jié)束的情況在北京土地拍賣(mài)市場(chǎng)比較少見(jiàn)，以往土地拍賣(mài)動(dòng)輒幾十個(gè)回合。分析人士指出，北京土地市場(chǎng)的降溫預(yù)示著這一輪樓市熱潮的退去。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，在抑制了熱點(diǎn)城市的購(gòu)房需求之后，開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市的預(yù)期也會(huì)降溫。綜合來(lái)看，本輪少數(shù)城市的高價(jià)地潮基本已經(jīng)謝幕了。