原標(biāo)題：“3·17”調(diào)控政策兩周年 北京房?jī)r(jià)預(yù)期穩(wěn)定

專家稱供求關(guān)系變化導(dǎo)致限房?jī)r(jià)項(xiàng)目去化較慢；90平方米以下等中小戶型“限競(jìng)房”項(xiàng)目受青睞

2018年6月以來(lái)，大量“限競(jìng)房”在北京上市售賣(mài)，一些地塊在出讓時(shí)規(guī)定了70/90政策，即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，“限競(jìng)房”一度受到市場(chǎng)期待。但記者注意到，上市半年有余，“限競(jìng)房”卻遭遇了“銷(xiāo)售遇冷”“去化不利”“70/90政策不理想”等評(píng)價(jià)。

“限競(jìng)房”是否遇冷？真實(shí)的銷(xiāo)售情況究竟如何？70/90政策是否影響“限競(jìng)房”銷(xiāo)售？該政策是否還有調(diào)整空間？

焦點(diǎn)1

去化比例不高非“限競(jìng)房”特殊現(xiàn)象

北京市住建委提供的數(shù)據(jù)顯示，去年全市新建商品住房供應(yīng)8.46萬(wàn)套，較2017年翻了一番。其中，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目分別上市2.4萬(wàn)套、2.6萬(wàn)套。相比“翻了一番”的新建商品房供應(yīng)量，去年新建商品住房網(wǎng)簽4.1萬(wàn)套，較上一年增加約26%，成交增長(zhǎng)略顯不足。

北京市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，北京近兩年連續(xù)加大住房和用地供應(yīng)，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生改變，是造成新建商品住房去化比例不高的主要原因。作為新建商品住房的一部分，“限競(jìng)房”的銷(xiāo)售也有此狀況。由于人們對(duì)價(jià)格相對(duì)較低的“限競(jìng)房”有“銷(xiāo)售火爆”的心理預(yù)期，因此面對(duì)較平穩(wěn)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，不免出現(xiàn)“限競(jìng)房項(xiàng)目去化較慢”的觀點(diǎn)。

焦點(diǎn)2

新房?jī)r(jià)格將較長(zhǎng)時(shí)間保持穩(wěn)定

陳志表示，北京“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的供地方式還將持續(xù)，嚴(yán)格需求側(cè)管理的調(diào)控政策也不會(huì)放松，供大于求的關(guān)系在今后較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)將保持。據(jù)此預(yù)計(jì)，新房?jī)r(jià)格今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)將保持穩(wěn)定。

他認(rèn)為，新房市場(chǎng)的穩(wěn)定也會(huì)傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)。根據(jù)主要中介機(jī)構(gòu)提供的二手房實(shí)際成交價(jià)格，2019年2月，實(shí)際成交均價(jià)為5.97萬(wàn)元/平方米,較2018年2月上漲1.5%?？傮w看，2017年“3·17”調(diào)控以來(lái)，二手房均價(jià)高位回落后保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。在政府繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸等各項(xiàng)政策情況下，二手房市場(chǎng)將保持平穩(wěn)。但不排除個(gè)別區(qū)域受學(xué)區(qū)資源等因素影響，出現(xiàn)局部短期波動(dòng)。

焦點(diǎn)3

中小戶型“限競(jìng)房”受青睞 70/90政策未導(dǎo)致去化不利

據(jù)北京市住建委提供的數(shù)據(jù)，2018年網(wǎng)簽的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目中，90平方米以下、90-120平方米戶型成交套數(shù)占比分別為79.9%、9.1%，而同類戶型上市占比分別是75.4%、7.4%。兩相比較，90平方米以下、90-120平方米戶型網(wǎng)簽套數(shù)占比較同類戶型上市占比分別高4.5個(gè)、1.7個(gè)百分點(diǎn)。陳志分析，從官方數(shù)據(jù)看，雖然限房?jī)r(jià)項(xiàng)目整體去化比例不高，但120平方米以下中小戶型網(wǎng)簽占比較同類戶型上市占比高出6.2個(gè)百分點(diǎn)，表明中小戶型更受市場(chǎng)青睞，部分媒體報(bào)道的“70/90政策導(dǎo)致中小戶型限房?jī)r(jià)銷(xiāo)售遇冷”，與實(shí)際成交情況不符。

陳志表示，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目在土地出讓環(huán)節(jié)提前鎖定住房銷(xiāo)售均價(jià)，能夠有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)和預(yù)期。但作為新生事物，還需結(jié)合社會(huì)發(fā)展不斷優(yōu)化和完善，如考慮到“二孩”政策放開(kāi)，四口之家不斷增加，可以按人均住房30平方米的需求，將限定90平方米以下戶型比例提高到120平方米,便于開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整戶型配比和定位，滿足市場(chǎng)需求。（記者 姜慧梓 鄧琦 ）