業(yè)主提價 二手房購買力下降

限購、認(rèn)房又認(rèn)貸，嚴(yán)厲控制下，樓市成交的回暖變得十分脆弱，一旦賣房者重拾自信，開啟漲價預(yù)期，原先積累的回暖能量便會立馬消散。

進(jìn)入7月以來，鏈家網(wǎng)統(tǒng)計的每日二手房簽約成交量出現(xiàn)了明顯下降，多個工作日的簽約成交不足200套，二手房交易似乎在沖頂后重新進(jìn)入下行趨勢。數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房網(wǎng)簽超過1.8萬套，算上休息日，平均單日網(wǎng)簽也超過580套，遠(yuǎn)高于目前的二手房成交量。為何會出現(xiàn)這樣的反差呢？貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，隨著這幾個月二手房業(yè)主的提價，在信貸政策依舊嚴(yán)格的背景下，北京樓市的購買力已經(jīng)難以為繼，市場面臨自發(fā)向下和信貸收緊的雙重壓力，二手房或?qū)⑦M(jìn)入下行周期。

購買力難以跟上　市場已經(jīng)“外強(qiáng)中干”

伴隨著成交量的下滑，北京的二手房成交均價這幾個月一直在上升。鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年2月份北京鏈家二手房的平均成交價格為5.9萬元/平方米，3月份升至6萬元/平方米以上，隨后每個月都有小幅提升，到了6月份已經(jīng)升至6.2萬元/平方米，幾個月來均價上漲近2000元/平方米。

貝殼研究院首席分析師許小樂告訴北青報記者，根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計，按照正常的收入水平，2017年北京首次購房者攢夠首付的年限已達(dá)到23年左右，深圳也達(dá)到18年左右。

房價的上漲帶來居民支付能力的不足，相對購買力越來越弱。以北京為例，對于剛需而言攢夠首付所需的時間越來越長，市場的支撐力度明顯趨弱。

對于房價絕對水平較高的城市而言，目前市場以換房為主，但是大部分城市都處在“認(rèn)房認(rèn)貸”的環(huán)境中，換房杠桿空間小、難度大。

許小樂舉例道，以北京為例，目前換房標(biāo)的套均總價650萬，平均貸款額度154萬，相當(dāng)于換房首付500萬，難度不低，短期內(nèi)難以釋放，改善需求呈現(xiàn)“有意愿、沒能力”狀態(tài)，部分換房呈現(xiàn)明顯的妥協(xié)性，市場的支撐力度明顯不足。

市場面臨自發(fā)向下和信貸收緊的雙重壓力

在經(jīng)歷了連續(xù)幾個月的成交回暖后，許多優(yōu)質(zhì)房源被消化掉了，導(dǎo)致剩下多是價格較高，戶型較差的房源，市場也開始面臨下行的壓力。

除市場內(nèi)生因素之外，信貸這一外生因素也在持續(xù)收緊。2018年第二季度重點(diǎn)城市首套房利率以上浮10%和15%為主，上浮20%及以上的城市數(shù)量明顯增加，16個重點(diǎn)城市中有9個城市較一季度大幅度上浮。在“去杠桿”的大環(huán)境下，越來越多的鏈家經(jīng)紀(jì)人（71.3%）預(yù)期第三季度房貸利率會繼續(xù)上浮，上浮預(yù)期較二季度更強(qiáng)。

許小樂認(rèn)為，市場正在面臨真正的下行周期，不符合未來趨勢的區(qū)域/產(chǎn)品將最先接受市場考驗(yàn)。

我愛我家市場研究院院長胡景暉則分析表示，在政策的平衡下，下半年全國樓市仍將趨于平穩(wěn)，房價波動不會太大。結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場形勢及中美貿(mào)易戰(zhàn)等國際經(jīng)濟(jì)形勢，下半年貨幣政策的操作將較為困難。未來央行或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)利率，通過定向調(diào)整、精準(zhǔn)導(dǎo)入來釋放流動性，以滿足剛需的資金要求。

當(dāng)前一線城市調(diào)控既是全國范圍內(nèi)最嚴(yán)，也是史上最嚴(yán)，所以未來房價整體趨于平穩(wěn)；三四線城市政策正在趨緊，自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，缺乏人口吸引力，未來房價上行空間較小；相比于一線及三四線，二線城市會承接更多的人口、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來房價的上行壓力比一線及三四線更大。

文/本報記者　李桁