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年中樓市觀察:不同城市房價分化 調(diào)控增“新四限”
中新網(wǎng)客戶端北京7月5日電(記者 邱宇)今年下半年要不要買房?先別著急做決定。除了考慮自身的實際情況,你或許還要了解一下樓市的最新政策,聽聽業(yè)內(nèi)人士的看法。
房價跌了還是漲了?
今年上半年各地房價的漲跌,用一句話歸納就是:一線、二線、三四線城市房價走勢分化明顯。
由于調(diào)控政策不放松,一線城市房價較為穩(wěn)定。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),今年2-4月,一線城市二手房價連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下降,5月則有所回升,但漲跌幅度都不大。
北京一名房產(chǎn)中介告訴記者,近幾個月,購買首套房和換房的人居多,很多人偏好小戶型密集社區(qū)的小兩居。與年前相比,購房者議價空間變小,但房價并無明顯上漲。
二線城市則有所分化。3-5月,南京、杭州、無錫、合肥、福州等熱點城市新房價格環(huán)比連續(xù)下跌,但也有一些城市,比如成都、西安、青島等,房價漲幅較為明顯。
部分三四線城市房價漲幅較高。4月和5月,丹東、三亞、??谶B續(xù)兩個月成為新房價格環(huán)比漲幅前三的城市。
另據(jù)易居研究院發(fā)布的5月100城新房數(shù)據(jù),一線、二線、三四線城市成交均價同比增幅分別為3.2%、14.0%和11.8%。其中,漳州、金華、莆田增幅分別達(dá)到66%、56%和54%。
從整體來看,一線城市房價較穩(wěn),部分二線和三四線城市樓市有所升溫。
部分城市房價緣何上漲?
在上半年的“搶人大戰(zhàn)”中,一些城市的落戶門檻一降再降。天津有“海河英才”計劃,海南有“百萬人才進(jìn)海南”新政,西安放寬投靠直系親屬限制,石家莊、長春、鄭州、合肥、長沙等多地還發(fā)布了購房補(bǔ)貼政策。
“各地人才政策吸引人才過來之后,也增加了購房的需求,供需緊張帶來房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。
從數(shù)據(jù)來看,棚改在三四線城市去庫存的過程中起到了重要作用。
易居研究院報告顯示,2018年5月,其監(jiān)測的100個城市中,三四線城市新建商品住宅存銷比為9.8個月,是2010年以來的月度最低值。
在去庫存過程中,不可避免會產(chǎn)生價格波動。
“國家通過貨幣補(bǔ)償盤活棚戶區(qū)居民不動產(chǎn)資產(chǎn),大幅提升居民購買力,拆遷同時也創(chuàng)造了居民住宅需求和地產(chǎn)下游消費需求?!贝ㄘ斪C券報告指出。
穩(wěn)樓市,調(diào)控不斷升級
為了解決部分城市房價波動較大的問題,地方政府頻繁出臺調(diào)控政策。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù),2018年1-6月,全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)192次,比2017年1-6月增加65%。其中,5月單月的調(diào)控次數(shù)更是刷新了歷史紀(jì)錄。
與之前比,調(diào)控政策有何特點?
特點一:搖號城市不斷增加
“搖號可保障購房者更為公平地獲得購房權(quán)利,也能從側(cè)面打擊收取‘茶水費’、內(nèi)部關(guān)系買房等行為。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。
目前已有南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州7個城市發(fā)布了搖號購房政策,深圳也有樓盤開始搖號。
但由于新房限價,甚至比二手房價格更低,有人認(rèn)為買到就是“賺到”,搖號中出現(xiàn)了“搶號”和違規(guī)操作現(xiàn)象。比如,杭州某人名下三個公司在同一樓盤搖號中全部中簽,西安某樓盤搖號時存在違規(guī)銷售行為,部分公職人員受到處分。
特點二:“舊四限”基礎(chǔ)上增“新四限”
2016年9月30日,北京發(fā)布樓市新政,開啟全國新一輪樓市調(diào)控浪潮。幾十個城市陸續(xù)出臺了多種調(diào)控措施,其中最典型的是“四限”:限購、限價、限貸、限售。
2018年上半年,房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步升級,但一些城市房價環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大,且搖號亂象屢禁不止。于是,調(diào)控壓力繼續(xù)增大。
6月底,長沙市發(fā)布樓市新政策,措施非常嚴(yán)厲。易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出,在限購方面,長沙新出了四條堵漏洞的措施:限離婚、限新落戶、限公司、限未成年。
其中,限離婚與限新落戶人員購房在5月成都出臺的新政中也有出現(xiàn);限公司購住房則在6月西安和杭州、7月上海的新政中有所體現(xiàn)。
尤其是“限公司購住房”,以往的限購政策多針對個人或家庭,對公司買房卻鮮有限制。張波認(rèn)為,這一政策通過“打補(bǔ)丁”方式堵住了假借企業(yè)名義投機(jī)炒房的漏洞,預(yù)計還會有更多城市跟進(jìn)。
特點三:約談力度明顯加強(qiáng)
4月底和5月初,住建部分兩次約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市。
值得注意的是,被約談的12城并非全是房價有明顯上漲的城市。張大偉說,這與住建部建立的預(yù)警系統(tǒng)有關(guān),警示一些地方未來房價可能會上漲。與以前的事后管理不同,這次約談是事前預(yù)警。
2017年底,住建部提出,研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計和市場監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)體系,加強(qiáng)對地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的評價考核和約談問責(zé)。
張大偉指出,12個城市的約談,其實是上述政策的落地,代表了未來預(yù)警-約談-問責(zé),房地產(chǎn)調(diào)控從過去的一城一策開始升級到“三步走”。
下半年房價怎么走?
“下半年調(diào)控政策依然偏緊”,貝殼研究院(原鏈家研究院)首席分析師許小樂預(yù)計。
他認(rèn)為,房貸利率將繼續(xù)當(dāng)前高位或有進(jìn)一步提升的可能。加之企業(yè)融資將繼續(xù)受限,棚改力度高位放緩,人才引進(jìn)等政策短期影響消散,下半年樓市下行壓力略大。
社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強(qiáng)預(yù)計,由于房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策不放松,一線和熱點二線城市會率先探底。政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度,但隨著去庫存政策逐漸退出,預(yù)計下半年三四線市場調(diào)整將會出現(xiàn)。
另外,住建部等七部門下半年將在北京、上海等30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動,重點打擊對象有四個方面:投機(jī)炒房團(tuán)伙、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、虛假房地產(chǎn)廣告。
“上述30城是房地產(chǎn)調(diào)控的‘牛鼻子’,這些城市平穩(wěn)了,全國房地產(chǎn)市場也就平穩(wěn)了?!睆埓髠フf。
編輯:曾珂
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