步入十月,樓市“秋意”漸濃,十一黃金周房地產(chǎn)成交表現(xiàn)不及預(yù)期,品牌房企降價(jià)促銷不斷,業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā),多地出現(xiàn)土地流拍,人們開始擔(dān)憂:地產(chǎn)“寒冬”真的不遠(yuǎn)了么?

記者采訪了多位地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士,以期通過他們的言論,解讀近期市場(chǎng)傳遞出的信號(hào)。

信號(hào)一:房企下調(diào)土地儲(chǔ)備量

某資深地產(chǎn)信托經(jīng)理趙亮(化名)表示,近期走訪調(diào)研的房企都非常謹(jǐn)慎,對(duì)新拿地項(xiàng)目持觀望態(tài)度。一方面是由于目前土地價(jià)格較高,另一方面,各家房企一致認(rèn)為,明年地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不如今年,以如此高的價(jià)格去拿地,風(fēng)險(xiǎn)較大。

“之前激進(jìn)拿地的房企,已開始戰(zhàn)略收縮。近期拿地較多的皆是國企背景或者已經(jīng)偏保守的房企。”某大型信托公司地產(chǎn)信托經(jīng)理周全(化名)告訴記者。

“不能說‘寒冬’已經(jīng)到來,但至少房地產(chǎn)的‘春天’已經(jīng)過去。”趙亮說,“最近走訪的幾家大房企,大家共同的感覺是今后一兩年地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)太好,一些企業(yè)已經(jīng)為‘過冬’做好準(zhǔn)備。很多地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)下調(diào)了明年的土地儲(chǔ)備量等指標(biāo),有些甚至取消了原來的拿地計(jì)劃。”

“土地儲(chǔ)備量的下調(diào),表明今后兩年地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將大幅下降。”趙亮透露,“近幾年,居民的購房需求已被提前透支,加之樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊,未來地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也將有所下降。”

華創(chuàng)證券研究也表明,今年1-8月,全國土地流拍數(shù)量高達(dá) 890 宗,并且下半年以來土地流拍明顯增加。土地供應(yīng)方面,9 月住宅類供地環(huán)比下降33%,同比下降43%。土地成交方面,9 月住宅類土地成交環(huán)比下降17%、同比下降26%。

信號(hào)二:融資規(guī)模銳減

同策研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,今年9月,40家典型上市房企融資總額為443.11億元,跌破“黑五月”最低值451.17億元,環(huán)比2018年8月的602.73億元大幅減少26.48%,再創(chuàng)2018年全年度歷史新低。

作為房企融資的重要渠道,信托融資規(guī)模也出現(xiàn)了大幅下降。周全告訴記者,“近期,房企土地融資項(xiàng)目銳減,反映了開發(fā)商新拿地、新開工項(xiàng)目的急劇下降。”

根據(jù)益信托數(shù)據(jù)顯示,2018年9月,房地產(chǎn)信托規(guī)模564.76億 ,而8月,這一數(shù)字為684.17億 ,9月集合信托投入房地產(chǎn)資金凈減少近120億元,環(huán)比下降17.5%。

而這一數(shù)據(jù)與幾個(gè)月前的地產(chǎn)信托“一枝獨(dú)秀”形成鮮明對(duì)比。信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,2018年2季度,信托資金配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模為25072.49億元,比一季度的23710.76億元增長了1361.73億元,其占信托資產(chǎn)的比重由10.99%提升到12.32%。上半年,房地產(chǎn)在新增信托資金配置領(lǐng)域中的地位不斷提升。

信號(hào)三:成交量持續(xù)下滑

克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年9月,51個(gè)典型城市成交量為3476萬平方米,環(huán)比下降了7%,其中二線城市成交下滑最為顯著。

10月雖然尚未結(jié)束,但從國慶期間的周度數(shù)據(jù)來看,成交情況也不容樂觀,31城環(huán)比大降近7成跌至歷史低位,同比也下降了27%。其中一線和三四線城市基本保持了和去年同期的成交熱度,二線城市因前期需求透支和近期調(diào)控的不斷加碼,成交持續(xù)乏力,各城市成交量跌多漲少,已然出現(xiàn)了階段性的購買力“瓶頸”。

前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP10。數(shù)據(jù)來源:克而瑞

信號(hào)四:融資門檻提高

“近段時(shí)間,公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)控較為嚴(yán)格,主要在做央企、國企之類的大品牌。”華東某信托公司相關(guān)人士告訴記者。

“今年以來,信托公司對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)非常謹(jǐn)慎,一些激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)決不碰,哪怕這些房企的排名或經(jīng)營業(yè)績靠前,也不可能碰。”趙亮告訴記者。“今年年中,信托公司提高了風(fēng)控門檻,年初時(shí),公司還在為房企百強(qiáng)提供融資,年中調(diào)整之后,基本上只做房企前50強(qiáng)了。”

從細(xì)分市場(chǎng)來說,某股份制銀行地方分行負(fù)責(zé)人李想(化名)告訴記者,對(duì)于三四線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目,原來有些大型銀行還會(huì)給全國性大開發(fā)商的項(xiàng)目提供貸款,但近期大型銀行已經(jīng)不做三四線城市的項(xiàng)目了。主要原因在于銀行擔(dān)心三四線城市棚改貨幣化暫停后,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大。此外,從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出,目前,三四線城市的房價(jià)有些回落,有些城市不只是漲幅的回落,房價(jià)已經(jīng)在下跌了。

信號(hào)五:房企現(xiàn)金流緊張依舊

“對(duì)于一些頭部房企,個(gè)別銀行最近提高了貸款額度”,李想說,“這其實(shí)也從側(cè)面反映出,頭部房企的現(xiàn)金流十分緊張”。

趙亮表示,房企的融資利率去年在年化8%—9%之間,上半年基本維持在10%以內(nèi),從七、八月份開始,房企前50強(qiáng)在信托的融資成本已經(jīng)突破10%,排名靠后的企業(yè)融資成本甚至可達(dá)15%。

隨著金融機(jī)構(gòu)風(fēng)控門檻的提高,房企融資渠道不斷收緊,很多銀行為了提高資金使用效率,上半年就已將貸款額度提前發(fā)放。此外,有證券機(jī)構(gòu)測(cè)算數(shù)據(jù)顯示,在存續(xù)地產(chǎn)債中,2018年到期償付規(guī)模為1613億元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍。可以預(yù)計(jì),下半年,房企的現(xiàn)金流將更為緊張。(張凌之)