近期，房地產(chǎn)調(diào)控政策邁入了一個(gè)新的階段。一方面政策普遍強(qiáng)調(diào)繼續(xù)抑制非理性需求，另一方面重點(diǎn)調(diào)節(jié)供給市場。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，樓市將進(jìn)入增加“有效供給”新時(shí)期，在未來的政策變化趨勢中，不僅僅只是限購、限售、限貸這些限制性措施，很多城市將進(jìn)入補(bǔ)庫存、增供給的新時(shí)期。

政策傾向“增加有效供給”

5月初，住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題約談了成都、太原兩市政府負(fù)責(zé)人，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)租金的調(diào)控目標(biāo)，有針對性地增加有效供給，大力發(fā)展中小套型普通住房，遏制投機(jī)炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。

5月下旬，住建部印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，再度重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

隨后，多個(gè)城市出臺(tái)了與房地產(chǎn)市場相關(guān)的中長期規(guī)劃。其中，北京市推出未來5年的住宅用地供地計(jì)劃；提出將限價(jià)房中可售住房銷售限價(jià)與評估價(jià)比值不高于85%的，收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，從供給端增加共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)模。上海發(fā)布上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，大幅增加住房土地供應(yīng)規(guī)模，增加政策性支持住房及租賃住宅的土地供應(yīng)。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，一線城市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)已經(jīng)非常明顯了。“目前北京、上海、深圳的住房供應(yīng)基本體現(xiàn)為4：4：2的三分結(jié)構(gòu)。這個(gè)結(jié)構(gòu)最主要的特點(diǎn)就是擴(kuò)大了政策性支持住房的比重以及租賃住房的比重。這種結(jié)構(gòu)上的變化，使能夠滿足中低端住房需求的房源大大擴(kuò)充”。

該人士分析指出，“這是很重要的變化，有效供給的概念會(huì)滲透到以后各個(gè)城市的住房供給側(cè)改革當(dāng)中去。從企業(yè)的層面來看，要開始關(guān)注增加有效供給后會(huì)給以后的市場業(yè)務(wù)帶來哪些變化和影響。企業(yè)對機(jī)遇的把握應(yīng)適時(shí)轉(zhuǎn)移到對住房供給側(cè)改革的關(guān)注。”

6月12日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新“百城住宅庫存數(shù)據(jù)”顯示，截至2018年5月底，受監(jiān)測的全國100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為4482萬平方米，環(huán)比增長7.2%，同比增長15.1%。

“從庫存規(guī)模看，目前很多省會(huì)城市的庫存規(guī)模都出現(xiàn)了比較明顯的同比下跌，這也是此類城市近期政策調(diào)控中，明確提出積極增加供地補(bǔ)庫存的原因所在”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，總體上看，5月份房企推盤節(jié)奏有所加快，這有助于購房者獲得更多的選房機(jī)會(huì)。

市場供給“結(jié)構(gòu)性匹配”

中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月份開始，北京商品房住宅市場供應(yīng)開始明顯增加。新入市的10個(gè)項(xiàng)目中有4個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，包括瀛海府、金樾和著、旭輝城、熙悅林語等。

“整體來看，6月份以內(nèi)，新入市的10個(gè)項(xiàng)目有望增加3000套的市場供給，這一數(shù)據(jù)也有望刷新最近數(shù)月的供應(yīng)紀(jì)錄”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，限價(jià)房政策明確后，這部分項(xiàng)目有望加快入市，增加市場供應(yīng)量。預(yù)計(jì)從6月開始，將出現(xiàn)市場供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套。

“高端有市場、中端有支持、低端有保障的住房供應(yīng)制度提出已有多年”。上述中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，這一輪住房供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性變化最重要的一點(diǎn)就是注重踐行“有效供給”與“結(jié)構(gòu)匹配”。

在北京，高端別墅作為稀缺型的產(chǎn)品形態(tài)，歷來是北京住宅市場的重要組成部分。近期，北京莊園、萬科觀承別墅等一批別墅型產(chǎn)品陸續(xù)入市，將高端住宅市場拉伸了一個(gè)新的高度。

其中，北京莊園的嚴(yán)格預(yù)約制參觀引發(fā)了業(yè)內(nèi)的持續(xù)關(guān)注。有分析人士稱，北京莊園嚴(yán)苛的參觀門檻背后，實(shí)則是頂豪別墅和高端收入階層群體兩者之間互為對標(biāo)的一個(gè)產(chǎn)物。

近年來，隨著高端收入階層的日益發(fā)展壯大和人們對豪宅產(chǎn)品理解層次的不斷加深，這一階層開始對生活品質(zhì)提出了更高要求，并嘗試從普通別墅中走出來，不斷尋找對標(biāo)世界頂級豪宅的墅居生活，以滿足不斷向上的人生狀態(tài)。

區(qū)域優(yōu)勢成就增長型別墅區(qū)

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，相對一季度嚴(yán)厲的預(yù)售證管控，目前部分城市確實(shí)出現(xiàn)了“開閘放水”的供應(yīng)策略。另外很多房企從半年度銷售目標(biāo)的角度出發(fā)，也會(huì)適當(dāng)增加項(xiàng)目入市的機(jī)會(huì)。

他認(rèn)為，在這樣的背景下，二季度市場供應(yīng)將更有保障，產(chǎn)品形態(tài)也將更加多樣。“針對高端住宅市場而言，產(chǎn)品的分化也會(huì)進(jìn)一步加劇”。尤其是在北、上、廣、深等城市，占比較多的別墅等高端住宅產(chǎn)品將迎來集中入市的機(jī)會(huì)。

6月初，萬科觀承別墅東方十二境園林示范區(qū)及新品觀承別墅·大家首次面世。萬科方面介紹，這是在此前觀承別墅“桃花源記”主題示范區(qū)上的延續(xù)迭代。自2013年北京萬科將首個(gè)別墅項(xiàng)目“觀承別墅”落地在了順義高麗營，2017年北京萬科再次選擇高麗營地塊。

之所以選擇高麗營板塊，首要原因是因?yàn)檫@里屬于中央別墅區(qū)輻射范圍之內(nèi)。在歷經(jīng)20多年發(fā)展之后，過去傳統(tǒng)意義上所指“中央別墅區(qū)”已完成了含義的外延與地理上的擴(kuò)展，而高麗營板塊則成了受益者之一。

高麗營依托溫榆河水域，擁有“三園一湖”的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境，又共享著中央別墅區(qū)成熟的社區(qū)配套及教育資源。北京萬科營銷中心總經(jīng)理孫然介紹說，觀承別墅區(qū)還依托“未來科學(xué)城”這一重要經(jīng)濟(jì)增長極。“北京提出未來科技創(chuàng)新中心，與政治文化國際交往中心并列。而在三城一區(qū)的規(guī)劃中，無論從發(fā)展?jié)摿€是區(qū)位屬性來看，未來科學(xué)城都將是未來15-20年驅(qū)動(dòng)北京成為科技創(chuàng)新中心的增長極。”

北京萬科北一片區(qū)營銷總監(jiān)周楚說，“未來科學(xué)城的增長驅(qū)動(dòng)、望京商務(wù)區(qū)向北延伸、中央別墅區(qū)最后的機(jī)會(huì)，三股合力催生的觀承別墅區(qū)，它的形成似乎是巧合，但巧合背后恰恰是時(shí)代的選擇和經(jīng)濟(jì)要素的強(qiáng)大支撐。”