原標(biāo)題：通州沒“發(fā)燒” 燕郊先“感冒”

　　春節(jié)前，政策層面頻頻釋放出對(duì)樓市利好的消息，先是存款準(zhǔn)備金率再次下調(diào)，被認(rèn)為是再次降息的前兆；繼而市長王安順又公開表示“舉全市之力建設(shè)通州副中心”；上周，通州又被確定為積分落戶政策的試點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域樓市被認(rèn)為將最先獲益。面對(duì)這重重利好，經(jīng)歷過2010年大起大落的通州樓市，此番并沒有表現(xiàn)出過度的“亢奮”，反倒是那邊廂的燕郊，有多個(gè)熱銷在售的大盤紛紛高調(diào)采取“封盤”措施，提前放假。對(duì)于“封盤”原因，各界說法不一，其中，認(rèn)為這些樓盤是看好后市，捂盤待漲的占絕大多數(shù)。一個(gè)“封盤”的燕郊項(xiàng)目在其網(wǎng)站上發(fā)布的公告也直接對(duì)封盤原因進(jìn)行了解釋，“項(xiàng)目封盤停售，2015年房價(jià)將上漲”。

　　炒作和調(diào)控下

　　通州樓市歷年的跌宕起伏

　　2003年

　　——通州房地產(chǎn)正式起步

　　八通線自2003年開通后，通州房地產(chǎn)正式起步，但缺乏配套也讓通州很快成了“睡城”的代名詞。當(dāng)時(shí)的通州房價(jià)在3000-4000元每平方米左右。

　　2004年

　　——“利好”消息開始出現(xiàn)

　　2004年，北京市政府機(jī)關(guān)東遷通州的傳聞最早開始傳播。之后，關(guān)于通州的規(guī)劃不斷有新名詞出現(xiàn)。

　　2007年前

　　——第一輪房地產(chǎn)暴漲潮并沒有帶動(dòng)通州房價(jià)

　　2007年，房地產(chǎn)火爆之時(shí)，與朝陽區(qū)接壤、位于通州北苑的世紀(jì)華聯(lián)，價(jià)格最高時(shí)也只有8000元/平方米。通州區(qū)域并沒有受到多數(shù)購房人的關(guān)注。

　　2008年底

　　——金融危機(jī)促使通州房價(jià)第一次擠泡沫

　　2008年基本上就是房價(jià)底部的代名詞。2008年，金融危機(jī)來襲，在房地產(chǎn)走勢(shì)不明的情況下，9月底，核心區(qū)的新通國際花園三期“花冠”南區(qū)開盤起價(jià)為6800元，當(dāng)時(shí)引起了購房者的極大關(guān)注。花盛香醍成交均價(jià)由8月的12000元左右下降至9000元左右。

　　2009年底2010年初

　　——通州房價(jià)上演一天一價(jià)的瘋狂

　　2010年兩會(huì)，CBD東擴(kuò)和通州建設(shè)現(xiàn)代化國際新城概念剛剛提出，通州房價(jià)從2009年的均價(jià)不足一萬元飆升至3萬元/平方米，僅用了一年時(shí)間。不少通州的二手房新房，甚至出現(xiàn)了一天一價(jià)的瘋狂，投資客的大量涌入，進(jìn)一步刺激了通州樓市的暴漲。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)過去記錄顯示，在通州區(qū)當(dāng)時(shí)的新建商品房可售項(xiàng)目中，2010年1月份成交價(jià)格每平方米在1.4萬元左右，而3月成交均價(jià)已超過2萬元/平方米，部分房價(jià)突破3萬元/平方米。

　　2010年10月

　　——“通州第一降”京貿(mào)國際城均價(jià)降7000元

　　2010年兩會(huì)過后，通州新城規(guī)劃刺激了區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格飆漲，主要樓盤均價(jià)基本在2萬元左右，而京貿(mào)國際城均價(jià)直奔26800。但自2010年4月“國十條”頒布后，讓北京整體樓市呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)，京貿(mào)國際城斷然將價(jià)格降為19800，拉開了通州房價(jià)下行的序幕。2010年10月，一度均價(jià)超過30000元/平米的月亮河公園降幅甚至近萬元。

　　2011年5月

　　——限購之后通州樓市開始整體下行

　　自2011年3月限購開始，北京樓市整體陷入低迷， 2011年7月，通州又現(xiàn)單價(jià)直降萬元盤珠江拉維小鎮(zhèn)，推出約30套特價(jià)房均價(jià)14500元/平方米，較此前一度超過25000元/平方米的價(jià)格，項(xiàng)目每平方米售價(jià)下調(diào)超過萬元。一波未平一波又起，2011年8月，華業(yè)東方玫瑰因降價(jià)引起老業(yè)主維權(quán)事件。11月，東亞·逸品閣開發(fā)商公開樓盤成本以13200元/平米的價(jià)格虧本入市，引來多方關(guān)注。

　　2012年

　　——北京通州樓市新盤扎堆上市價(jià)格平穩(wěn)

　　2012年，通州供應(yīng)量的加大加劇了通州房價(jià)的進(jìn)一步下降。先是通州土橋板塊新盤自由筑徹底刺破萬元線，以9800元/平米的起價(jià)開盤。在2012年12月，東亞·印象臺(tái)湖也以底價(jià)姿態(tài)亮相通州。

　　2013年

　　——通州八通線沿線板塊迎來開門紅

　　進(jìn)入2013年，通州樓市迎來開門紅，位于八通線九棵樹站的純新盤K2·玉蘭灣在元旦期間集中選房，元旦三天意向客戶超過500組，所推售的8號(hào)中央觀景樓王基本告罄，為新年伊始的通州樓市注入了一針強(qiáng)心劑，當(dāng)時(shí)，八通線沿線板塊十余樓盤在售，主要集中在北苑站、九棵樹站、土橋站附近。

　　2014年

　　——通州萬達(dá)廣場(chǎng)一枝獨(dú)秀

　　2014年，樓市再次進(jìn)入調(diào)整期，通州萬達(dá)廣場(chǎng)的營業(yè)，也帶動(dòng)了萬達(dá)廣場(chǎng)的整體業(yè)績。最終，通州萬達(dá)廣場(chǎng)以46億的業(yè)績刷新了北京城市綜合體的銷售紀(jì)錄。

　　-意外- 多個(gè)項(xiàng)目突然“封盤停售” 燕郊樓盤自信房價(jià)將上漲

　　“對(duì)不起，我們是有貨，但不急著現(xiàn)在賣。”1月底，燕郊多個(gè)項(xiàng)目像商量好了似的紛紛通知購房人封盤停售。

　　“不是說好是這周賣的嗎，怎么又推遲了？”上周六，當(dāng)尹先生再次向售樓小姐確認(rèn)時(shí)，又是失望而歸。尹先生看中的是燕郊首爾甜城的房子，但已經(jīng)被明確告知，項(xiàng)目已經(jīng)封盤了，至于什么時(shí)候再賣，暫時(shí)沒有具體通知，估計(jì)要等到春節(jié)以后了。

　　尹先生告訴北京青年報(bào)記者，最近，燕郊出讓了一塊新地，樓面地價(jià)就有九千多，傳言預(yù)售價(jià)要在1.5萬元/平方米以上，這讓他很擔(dān)心，想趕在春節(jié)前買了房，圖個(gè)踏實(shí)。沒想到，一圈看房下來，發(fā)現(xiàn)不僅是首爾甜城封盤了，燕郊天洋城也封盤不賣了，理想新城每平方米已經(jīng)上漲了一千了，夏威夷藍(lán)灣也封盤了。這些燕郊的熱點(diǎn)大盤項(xiàng)目不約而同地封盤停售，讓尹先生買房的心態(tài)迫切起來，早早地就向內(nèi)部人士四處打聽消息。但對(duì)方卻是遲遲不出貨，這讓許多像尹先生一樣的購房人摸不到頭腦，難道房價(jià)真要漲了嗎？

　　對(duì)于封盤的原因，不少業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于春節(jié)前夕，本身樓盤銷量并不好，所以多個(gè)區(qū)域內(nèi)大盤聯(lián)手封盤上演一出“空城計(jì)”，營造出房子供不應(yīng)求，將要上漲的態(tài)勢(shì)。另外，通州頻頻傳來的利好消息，也讓燕郊開發(fā)商對(duì)于后市充滿信心。

　　1月30日，首爾甜城也在其官方網(wǎng)站上發(fā)布通知，“燕郊首爾甜城封盤停售，2015年房價(jià)即將上漲”。

　　-冷靜- 通州樓盤仍在促銷 淡定應(yīng)對(duì)利好

　　燕郊與通州的關(guān)系，被業(yè)內(nèi)戲稱為“通州一感冒，燕郊就打噴嚏”。如今燕郊多個(gè)樓盤都封盤待漲，那么作為利好政策的直接受益者，正在打造中的城市副中心，北京市內(nèi)積分落戶政策的唯一試點(diǎn)區(qū)域，通州樓市又是怎樣的光景呢？

　　帶著疑問，北青報(bào)記者在探訪了多個(gè)通州在售樓盤后卻發(fā)現(xiàn)，與燕郊樓盤的自信不同，通州的大多數(shù)項(xiàng)目雖然對(duì)未來的區(qū)域前景十分看好，但眼下仍在堅(jiān)持促銷走量的優(yōu)惠政策。

　　位于通州運(yùn)河西大街的合生·濱江帝景項(xiàng)目，去年底開盤了新的C7號(hào)樓，公開宣稱買房補(bǔ)貼5000元/平方米。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，目前項(xiàng)目三居在售，主力戶型為137平方米和99平方米，起價(jià)23000元/平方米，贈(zèng)送精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)為5000元/平方米。而據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目在去年9月份至11月份時(shí)的最高開盤價(jià)格曾達(dá)到了29500元/平方米。

　　位于馬駒橋板塊的合生·摩爾公館也同樣延續(xù)著以價(jià)換量的政策，據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，目前在售的戶型面積分別是55平方米和58平方米，不但是現(xiàn)房而且贈(zèng)送30平方米左右的面積，價(jià)格在12300元/平方米上下，并贈(zèng)送3000元/平方米的精裝修，這一價(jià)格是區(qū)域內(nèi)2.8m層高產(chǎn)品樓面均價(jià)的6折。4.2m層高的LOFT得房率高達(dá)170%。此外，春節(jié)前購房還贈(zèng)送價(jià)值10萬元的車位，優(yōu)惠力度空前。

　　無獨(dú)有偶，通州區(qū)另一個(gè)在售多年的老項(xiàng)目，華業(yè)東方玫瑰售價(jià)也一直保持穩(wěn)定，項(xiàng)目銷售員介紹，目前在售的2至3居均價(jià)23500元/平方米，與2014年的價(jià)格相同。

　　不難看出，通州與燕郊的項(xiàng)目在利好政策面前，選擇了兩條截然不同的道路。

　　對(duì)此，泰禾集團(tuán)總裁助理,集團(tuán)品牌總經(jīng)理沈力男對(duì)北青報(bào)記者表示，毫無疑問，通州在首都副中心規(guī)劃不斷完善下，區(qū)域前景十分美好，但在最近積分落戶政策試點(diǎn)的刺激下，樓市仍以促銷走量為主，說明經(jīng)過2010年房價(jià)大起大落的沖動(dòng)懲罰后，通州的市場(chǎng)更加成熟了，不會(huì)再因利好政策的出臺(tái)而忽視了市場(chǎng)的實(shí)際需求。泰禾旗下在通州的拾景園和1號(hào)街區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目，今年就將以剛需和剛改客群為主，價(jià)格也會(huì)遵循市場(chǎng)因素隨行就市。

　　-解讀- 通州積分落戶 細(xì)則出臺(tái)前仍是“噱頭”

　　除了通州自身首都副中心的定位外，無論是燕郊還是通州，都將新近出臺(tái)的通州積分落戶政策視作重大利好。

　　上周，國家發(fā)改委等11部門下發(fā)《關(guān)于開展國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)工作的通知》及《國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)方案》，將北京通州等62個(gè)城市（鎮(zhèn)）列為國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)。據(jù)消息稱，通州將推進(jìn)積分落戶政策，以具有合法穩(wěn)定就業(yè)等為主要指標(biāo)，合理設(shè)置積分分值，達(dá)到一定分值的可以申請(qǐng)落戶。

　　而為了達(dá)到分值，除了在通州有房子或是租房子都是積分的一項(xiàng)，這也被認(rèn)為將直接帶動(dòng)區(qū)域樓市。

　　但是，有業(yè)內(nèi)人士表示，“積分”將如何設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，“落戶”又該如何實(shí)施？都暫時(shí)沒有具體的執(zhí)行手段，在細(xì)則出臺(tái)前，“積分落戶”仍只是噱頭。

　　沈力男告訴北青報(bào)記者，據(jù)他得知的消息，通州的落戶政策不會(huì)過于輕松，本身北京市就有人口控制的目標(biāo)，輕易達(dá)到足夠積分就落戶通州，顯然并不適宜。但他同時(shí)也認(rèn)為，無論具體細(xì)則如何，買房或租房都是少不了的落戶途徑之一，因此，對(duì)于樓市的影響還是比較積極的。

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，通州實(shí)施積分落戶政策，除了吸引人才和勞動(dòng)力外，也將活躍通州的住宅租賃市場(chǎng)和二手房交易市場(chǎng)，消化區(qū)域新房庫存。并且能對(duì)中心城區(qū)的居住、通勤壓力形成有效分流，優(yōu)化人口布局。此外，胡景輝表示，通知中明確規(guī)定，租房也可積分落戶，這將有利于增加房屋租賃市場(chǎng)的登記備案率，促進(jìn)租賃市場(chǎng)規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，該政策對(duì)通州樓市是利好，不過更多體現(xiàn)在積分落戶試行辦法出臺(tái)之前，對(duì)一些購房者心理產(chǎn)生影響；辦法出臺(tái)后，將吸引一些高精尖人才在通州買房，對(duì)通州的部分高端項(xiàng)目產(chǎn)生利好。

　　-開發(fā)商態(tài)度- 今年通州房價(jià)不會(huì)因利好大起大落

　　短短十幾天里，通州變得炙手可熱，先是市長公開表態(tài)要“舉全市之力建設(shè)副中心”，繼而是積分落戶政策的出臺(tái)。雖然現(xiàn)階段通州樓市并未像燕郊那樣出現(xiàn)集體調(diào)價(jià)上漲的行為，但在種種利好下，區(qū)域房價(jià)還會(huì)維持現(xiàn)狀嗎？

　　對(duì)此，沈力男表示，只要限購政策這個(gè)緊箍咒不解除，通州即便面臨更多的利好政策，救市政策，也很難再現(xiàn)2010年過山車般的大漲和大跌。因?yàn)橥顿Y和投機(jī)需求被遏制，目前市場(chǎng)上大部分都是剛需、剛改以及改善性的購房人，難以支撐房價(jià)大幅起落。

　　另外，在通州開發(fā)有清水灣、海棠灣、玉蘭灣等多個(gè)熱銷項(xiàng)目的K2地產(chǎn)一位營銷負(fù)責(zé)人也表示，每家公司都會(huì)依據(jù)自身現(xiàn)金流等實(shí)際情況，綜合考慮其他市場(chǎng)因素隨行就市定價(jià)，他預(yù)計(jì)區(qū)域價(jià)格仍將以平穩(wěn)為主。并且，他建議，購房人如果是以自住為目的，在價(jià)格及產(chǎn)品都合適的情況下，就是買房的窗口期；對(duì)于投資客，則要以自身的情況出發(fā)，慎重選擇。

　　綜上所述，與燕郊吹響漲價(jià)沖鋒號(hào)不同，利好政策的源泉，通州區(qū)域的開發(fā)商反而更加謹(jǐn)慎。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，通州目前新老項(xiàng)目集中的八通線沿線、通州新城、臺(tái)湖、馬駒橋四大板塊仍有大量的存量房，雖然利好政策不斷襲來，但從通州樓市的發(fā)展歷史上看，區(qū)域從不缺乏話題，無論是城市副中心還是建設(shè)環(huán)球影城，以及現(xiàn)在的積分落戶，有關(guān)通州的炒作一輪又一輪。購房人早已有了心理預(yù)期，市場(chǎng)也更加成熟，反倒是燕郊，似乎正在重復(fù)通州2010年的跌宕起伏。