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    政府不再壟斷住房供地 會(huì)如何影響房價(jià)?

    2018年01月23日 11:13 | 來源:中國經(jīng)濟(jì)周刊
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    政府不再壟斷住房供地,會(huì)如何影響房價(jià)?

    “改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況。”國土資源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會(huì)議上說的這句話,一石激起千層浪。他指出,我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

    分析人士認(rèn)為,這意味著中國土地供應(yīng)將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化。政府不再壟斷住房用地,而房地產(chǎn)開發(fā)商也不再是一手住房的唯一提供方。未來,其他合法擁有土地使用權(quán)的主體,在符合規(guī)劃的前提下,也可以成為住房供應(yīng)方。而隨著更多房源進(jìn)入市場(chǎng),將有助于抑制地產(chǎn)投機(jī),滿足住有所居,緩和部分大城市房價(jià)長期上漲的緊張局勢(shì)。

    非房企自有土地能否開發(fā)商品房?

    2018年是“房改”20周年。“中國房地產(chǎn)過去20年的發(fā)展歷史,其實(shí)就是國有土地發(fā)展歷史。特別是商品房住宅土地,來源單一,地方土地財(cái)政依賴房地產(chǎn),依賴土地招拍掛。國有土地招拍掛出讓,是商品房住宅土地的唯一來源。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。

    據(jù)財(cái)政部發(fā)布的“2016年財(cái)政收支情況”顯示,2016年,全國國有土地使用權(quán)出讓收入37457億元,同比增長15.1%。而2016年全國財(cái)政總收入15.9萬億元,土地收入占財(cái)政總收入的比例高達(dá)23.5%。

    一線城市土地收入則尤為可觀。在剛剛過去的2017年,北京市土地出讓金以2796億元名列榜首,排名第二的杭州市也超過了2000億元。

    深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉告訴記者,房改20年來,國有土地出讓金累計(jì)規(guī)模為35萬億元,達(dá)到城市財(cái)政收入的40%左右,成為城市基建擴(kuò)張的重要資金補(bǔ)充。

    然而,另一方面,地方政府的“土地財(cái)政”卻備受詬病。有人認(rèn)為,“土地財(cái)政”無疑是高房價(jià)的重要推手。

    “一些地方土地出讓部門有意無意地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)節(jié)奏,熱點(diǎn)城市居住用地相對(duì)不足,且土地出讓價(jià)格一再走高,助推房價(jià)上漲。”張大偉說。

    而如何解決這個(gè)弊端?張大偉認(rèn)為,首先居住用地供應(yīng)要相對(duì)充足,才能緩解熱點(diǎn)地區(qū)樓市供需緊張局勢(shì)。

    除了地方政府,居住用地還能從哪兒來?上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析,還有兩種居住用地提供者:一類是村集體、企業(yè)。農(nóng)村建設(shè)用地(含宅基地)可以入市,由農(nóng)村集體組織供地。“其實(shí)這項(xiàng)改革任務(wù)10年前就提出來了,但一直沒能破冰,這次借著全國13個(gè)城市試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房的狠勁,準(zhǔn)備闖關(guān)了。”

    另一類則是園區(qū)、工業(yè)區(qū)、國企手中的大量低效工業(yè)用地,也將開閘,逐步轉(zhuǎn)換成住宅用地,借此緩解大城市住宅用地嚴(yán)重不足的矛盾。這項(xiàng)改革,也已經(jīng)“預(yù)備”幾年了。

    不過,值得注意的是,非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地“作為住宅用地”,是否意味著可以作為商品房開發(fā)用地?能否開發(fā)商品房對(duì)外銷售?

    對(duì)此,專家認(rèn)為不可過分樂觀。姜大明部長的表態(tài)中強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)前提:“權(quán)屬不變”“符合規(guī)劃條件下”,因此,非商品房開發(fā)用地建設(shè)商品房對(duì)外出售的可能性不大。且無論從現(xiàn)行的法律法規(guī),還是從目前各城市對(duì)土地財(cái)政的依賴來看,短期內(nèi)徹底打破地方政府對(duì)商品房開發(fā)用地的高度壟斷,還不太現(xiàn)實(shí)。

    “過去很多企業(yè)有使用權(quán)的土地,比如商業(yè)用地、工業(yè)用地,在符合規(guī)劃條件下,將來有可能可以轉(zhuǎn)變成出租房,不是保障房,更不可能是商品房了。”張大偉分析稱。

    在1月15日全國國土資源工作會(huì)議分組討論中,浙江省杭州市國土資源局局長謝建華說:目前,城市住房用地供應(yīng)單一,主要是公開招拍掛出讓。下一步,要探索多種方式供應(yīng),如協(xié)議出讓、行政劃撥等,而核心則是要厘清分類,依據(jù)保障類、市場(chǎng)類、長租型進(jìn)行供應(yīng),要探索住宅多結(jié)構(gòu)形式供應(yīng)。而非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,將能夠提供更多租賃住房給買不起房子的人居住。

    房改前集資建房形式或?qū)⒃佻F(xiàn)

    政府不再壟斷住房用地,盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地,是貫徹中央提出的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的土地制度變革。

    哪些主體會(huì)加入到住宅供應(yīng)的隊(duì)伍中來?

    在專家看來,“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地”還包括集體經(jīng)濟(jì)組織、非開發(fā)類的相關(guān)企業(yè)、個(gè)人以及以持股方式持股的金融投資公司等取得使用權(quán)的土地。其中,國有企業(yè)用地的開發(fā)備受關(guān)注。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,對(duì)過去很少被提及用于住宅用地的國有企業(yè)工業(yè)用地,不排除一些大城市在土地增量市場(chǎng)有限的情況下,會(huì)積極盤活此類存量土地,為商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房的“四元產(chǎn)品線”提供更有保障的土地供應(yīng)。

    事實(shí)上,利用國有企業(yè)自有用地建設(shè)住宅此前已有先例,但主要是提供保障性住房。

    2013年10月,北京推出自住型商品房,并提出年底供應(yīng)2萬套的目標(biāo)。當(dāng)年11月,北京市規(guī)劃展覽館展出了北京第一批自住房項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,7個(gè)項(xiàng)目分布在朝陽、豐臺(tái)、昌平、海淀,基本都是靠國企自有用地建設(shè)。

    據(jù)了解,這些國企自有用地獲準(zhǔn)改變土地性質(zhì)蓋保障房,通常都是以底價(jià)成交,企業(yè)不會(huì)直接獲得土地收益。但盤活資源后,可以從保障房配建的車庫、商業(yè)配套等項(xiàng)目中獲取收益。

    北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,北京進(jìn)一步引導(dǎo)和鼓勵(lì)全社會(huì)支持參與住房保障工作,其中,鼓勵(lì)國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房,加大政策支持力度,目前已建設(shè)約12萬套。

    “鼓勵(lì)國企拿出自有用地建設(shè)保障房,是增加保障房的供給渠道,而非企業(yè)自建房為企業(yè)內(nèi)部職工福利分房。”上述負(fù)責(zé)人表示,這些房源均面向社會(huì)符合條件的保障房家庭進(jìn)行公開配租配售。

    企業(yè)在自有土地上為員工建造住房,也成了一個(gè)新動(dòng)向。例如,有媒體報(bào)道,格力、華為等企業(yè)“造房行動(dòng)”已經(jīng)開始。華為為員工首批建造3萬套住房,員工以低于市場(chǎng)價(jià)70%的價(jià)格購買,入職3年后可購買,10年后可轉(zhuǎn)讓。格力電器董事長董明珠日前也透露,為了穩(wěn)定人才隊(duì)伍,她這兩年在思考,讓8萬格力電器的員工每人有兩室一廳的房子。

    分析人士認(rèn)為,“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”新政落地后,預(yù)期一線二線城市的大企業(yè),可能也會(huì)隨著格力、華為開始“造房行動(dòng)”。

    而類似房改前集資建房的形式或?qū)⒃佻F(xiàn)。北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示,今后不一定是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地建房,比如房改前有過住房合作社形式、再比如單位拿地建房。類似于房改前集資建房的形式,大家先湊錢,公司集合了錢,拿地建房,再以成本價(jià)分房。

    房價(jià)受何影響?

    哪類市場(chǎng)受影響最大?

    公眾最為關(guān)注的是,上述新政施行后,將對(duì)房價(jià)產(chǎn)生什么影響。

    李宇嘉對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析,從供給側(cè)改革角度看,若供給渠道多元,供應(yīng)源頭上形成競(jìng)爭(zhēng),將改變獨(dú)家供應(yīng)下的“供地荒”現(xiàn)象,降低供應(yīng)成本,特別是降低被地價(jià)推高的房價(jià)。

    楊紅旭也認(rèn)為,這屬于房地產(chǎn)供給側(cè)改革,也是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分,有助于緩和部分大城市房價(jià)長期上漲的緊張局勢(shì)。但他也對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,改革會(huì)遇到各種阻力,推進(jìn)沒那么快,不會(huì)立即傳遞到房價(jià)上去。

    哪類市場(chǎng)受影響最大?張大偉認(rèn)為,政府不再壟斷住房土地供應(yīng),對(duì)集體土地價(jià)值將產(chǎn)生非常大的提升,其中,城市租賃市場(chǎng)影響最大,對(duì)于商品房住宅市場(chǎng)來說也能起到緩解供需的作用。“需要注意的是,住房包括商品房、保障房、租賃房等,住房不能等同于商品房,目前看,政策更多提及的是租賃住房試點(diǎn),集體土地用作租賃用地是試點(diǎn)方向。”

    事實(shí)上,北京、上海等地已開始試點(diǎn)集體租賃住房。2017年8月,國土部明確北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。在試點(diǎn)城市,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營,也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。

    張大偉認(rèn)為,國土部鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房,有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性。13個(gè)城市基本都屬于一二線城市,這些城市國有土地供應(yīng)相對(duì)緊張,而部分區(qū)域存在城中村等集體土地,如果部分城中村等集體土地進(jìn)入租賃市場(chǎng)將有利于房源供應(yīng),也有利于城中村改造。

    根據(jù)部署,北京市計(jì)劃于2017—2021年的5年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地,用于建設(shè)集體租賃住房。張大偉分析稱,1000公頃集體土地,大約可建設(shè)30萬~40萬套出租房,“將有效緩解區(qū)域租賃市場(chǎng)供需不平衡,住房租金也會(huì)下調(diào)”。

    《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 姚冬琴︱北京報(bào)道 (本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第4期)


    編輯:楊嵐

    關(guān)鍵詞:土地 住房 用地 供應(yīng)

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