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2018北京土地仍是“供應(yīng)大年”
備注:本版數(shù)據(jù)來源中原地產(chǎn),2017年房企在北京拿地排行榜中,拿地宗數(shù)以頻次計(jì)算,涉及重合部分,則重復(fù)計(jì)算。
在“房子是用來住的、不是用來炒的”整體政策定位下,去年北京從供應(yīng)端開閘放水,加大土地供應(yīng),并實(shí)現(xiàn)超過100%的目標(biāo)完成率。據(jù)北京市規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)顯示,2017年北京市商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃完成率111%,其中,共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)完成率104%。2018年,這一趨勢或?qū)⒗^續(xù)。據(jù)北京市規(guī)土委信息顯示,今年北京土地供應(yīng)已經(jīng)拉開序幕,算上昨日(1月4日)成交的土地,未來一個(gè)多月,將有26宗土地密集出讓,合計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)334.74萬平方米,起始價(jià)達(dá)641.4億元。有業(yè)內(nèi)人士表示,2018年仍將是一個(gè)土地供應(yīng)大年,且限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地仍是主流,將繼續(xù)有效平抑房價(jià)上漲。
局
土地出讓金2796億創(chuàng)歷史新高
2017年已經(jīng)結(jié)束,關(guān)于北京土地供應(yīng)計(jì)劃目標(biāo)完成如何?據(jù)北京市規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)顯示,2017年全市商品住宅用地供應(yīng)量達(dá)到721公頃,供應(yīng)計(jì)劃完成率111%;其中共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)量達(dá)到207公頃,完成率104%,實(shí)現(xiàn)住宅用地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)的“雙完成”。
2017年北京供應(yīng)的商品住宅用地(除共有產(chǎn)權(quán)住房用地外)全部采取“限房價(jià)、競地價(jià)”方式確定競得人,且當(dāng)達(dá)到預(yù)設(shè)地價(jià)上限時(shí),企業(yè)需競報(bào)自持商品住房面積比例。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,刨除公建及其他面積后,去年北京共有產(chǎn)權(quán)住房用地成交面積達(dá)到303萬平方米,占比約41%,限價(jià)房用地成交面積達(dá)到356萬平方米,占比約48%,自持用地共成交約87萬平米,占比約11%。
值得關(guān)注的是,為了滿足職住平衡的發(fā)展方向,2/3的共有產(chǎn)權(quán)住房用地位于城區(qū)和近郊新城區(qū)內(nèi),其中有53公頃用地位于朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山,104公頃用地位于大興、通州、順義、昌平、房山等近郊新城區(qū)。
住宅用地供應(yīng)加碼,直接的結(jié)果是北京土地成交額高位上漲。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,去年全年北京共成交104宗土地,總成交額達(dá)到2796億元,位居全國榜首,較2016年全年860億漲225%,是北京第二次年度土地出讓金突破2000億大關(guān),創(chuàng)歷史新高。其中,住宅用地全年共成交71宗,合計(jì)建筑面積達(dá)969萬平方米,成交額達(dá)到2398億元,同創(chuàng)新高。
局
抱團(tuán)取暖聯(lián)合拿地成主流
雖然土地供應(yīng)開閘,“限房價(jià)、競地價(jià)”方式抑制了高價(jià)地的誕生,但是銷售限價(jià)、配建自持面積等多樣化的土拍規(guī)則與競買條件則變相提升了開發(fā)商的拿地門檻和難度。
根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,2017年全國住宅用地成交總價(jià)排行榜TOP10中,北京雖占四席,但多處后位。但在樓面價(jià)排行榜上,北京包攬榜單前五,上榜地塊樓面價(jià)均超50000元/平方米,其中豐臺(tái)區(qū)西局村地塊以60905元/平方米居首。
因此,北京土地市場的參與者多以實(shí)力國企、央企和民企為主,且聯(lián)合拿地成為主流方式。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,在2017年房企北京拿地排行榜上,排名第一的是首開集團(tuán),所得15宗地塊全部為聯(lián)合所得,排名第二的保利集團(tuán),10宗地塊聯(lián)合所得,2宗獨(dú)自競得,緊隨的龍湖、萬科、旭輝等房企也全部是聯(lián)合拿地。
理性拿地成為北京土地市場上房企的共識(shí),最明顯的變化是土地溢價(jià)率整體下降,2017年北京住宅用地溢價(jià)率為26%,11月份以來,北京宅地溢價(jià)率跌至8%。
此外,宅地罕見出現(xiàn)兩年來的首次流拍,且連續(xù)兩個(gè)月流拍。11月4日,來自平谷區(qū)的一宗公建混合住宅用地流拍,流拍原因除了地塊位置較遠(yuǎn)外,還有就是利潤空間太窄。12月28日,延慶區(qū)延慶新城YQ00-0300-0058等地塊因沒有任何報(bào)價(jià)最終流拍。
對(duì)此,亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,隨著需求的減弱,2018年土地市場按照今年的節(jié)奏供地,流拍和流標(biāo)的地塊將會(huì)更多。
勢
近一個(gè)月26宗地密集出讓
事實(shí)上,在2017年尚未結(jié)束時(shí),北京土地市場上已經(jīng)掛出了2018年初待售的地塊,供應(yīng)大幕開啟,全年供應(yīng)節(jié)奏初現(xiàn)端倪。
據(jù)北京規(guī)土委信息顯示,1月4日-2月6日,將有26宗土地密集出讓,合計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)334.74萬平方米,起始價(jià)達(dá)641.4億元。疊加3宗招標(biāo)地塊,預(yù)計(jì)最后成交金額將超過700億元。而去年一二月份,北京僅成交4宗用地。
據(jù)新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn),全部的23宗住宅用地中,共有產(chǎn)權(quán)住房地塊為10宗,“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊為13宗。
昨日(1月4日)出讓的三宗住宅用地,開拍前雖然收到25次網(wǎng)上報(bào)價(jià),但現(xiàn)場房企舉牌較為冷靜,平均溢價(jià)率為18%,低于去年26%的平均水平。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2018年仍將是一個(gè)土地供應(yīng)和成交大年,且限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地可能仍將是供應(yīng)主流,將繼續(xù)有效平抑房價(jià)上漲。但是,由于供需逐漸平衡,且競拍門檻較高,開發(fā)商拿地將更加謹(jǐn)慎理性。
對(duì)于今年的供地計(jì)劃,據(jù)了解,北京市規(guī)土委已提前開展編制2018年度商品住宅供地計(jì)劃,計(jì)劃將緊密結(jié)合北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)確定的城市空間結(jié)構(gòu),充分考慮區(qū)域職住平衡、新城綜合承接能力和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)等因素,突出把握首都發(fā)展、減量集約、改善民生的要求。
本版采寫/新京報(bào)記者 段文平
編輯:周佳佳
關(guān)鍵詞:2018 北京土地 “供應(yīng)大年”
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