經(jīng)歷連續(xù)數(shù)月低迷,深圳樓市去年末現(xiàn)翹尾行情。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,除樓市進(jìn)入底部、年底推盤(pán)節(jié)奏加快等因素外,對(duì)2018年1月新政實(shí)施和房貸繼續(xù)收緊的擔(dān)憂推動(dòng)剛需客趕在年末“上車(chē)”。

“購(gòu)房者擔(dān)心明年房貸利率上行,尤其是在新政施行后,把網(wǎng)簽價(jià)格和評(píng)估價(jià)格最低值作為銀行貸款基數(shù),將造成稅額增加或銀行貸款減少。2018年變化太大,要買(mǎi)最好趁早。”一位房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士說(shuō)。業(yè)內(nèi)人士表示,伴隨銀行房貸收緊,“高評(píng)高貸”漸難成行。在這種情況下,銀行評(píng)估值或網(wǎng)簽價(jià)格差距大大縮小,新政影響被夸大,不排除部分中介以此慫恿購(gòu)房者加快網(wǎng)簽。

分析人士說(shuō),年底這波小反彈不會(huì)帶來(lái)深圳樓市成交量和價(jià)格大幅震蕩。

翹尾行情

“這一個(gè)多月來(lái)成交量明顯加大,2017年12月19日南山住宅一天成交幾十套。這段時(shí)間密集成交,成交均價(jià)一下子拉高不少。”深圳南山一位房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示。

多位中介機(jī)構(gòu)人士說(shuō),從2017年11月底開(kāi)始,一二手房成交量回暖。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,12月18日至24日深圳新房成交環(huán)比上升6.9%,二手住宅成交環(huán)比上升17.3%。2017年11月深圳二手住宅成交首次出現(xiàn)較大幅度反彈,共成交5606套,環(huán)比上升25%;成交均價(jià)57586元,環(huán)比微漲0.2%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已到歷史底部,成交量回暖基本符合預(yù)期。年底開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏加快會(huì)帶來(lái)交易規(guī)模上升,所以年底出現(xiàn)了翹尾行情。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉表示,今年深圳成交均價(jià)不論從環(huán)比、同比看,在全國(guó)均領(lǐng)跌。

剛需客“上車(chē)”

“不少購(gòu)房者擔(dān)心明年房貸利率會(huì)上行。另外,‘新政’有可能很快施行。屆時(shí)網(wǎng)簽價(jià)格和評(píng)估價(jià)格最低值將作為銀行貸款基數(shù)。很多客戶想在‘新政’實(shí)施前盡快做貸款審核。”一位房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士說(shuō)。

這位人士所說(shuō)的“新政”指的是,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)近期發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》要求,各地房產(chǎn)管理部門(mén)向相關(guān)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提供新建商品房、二手房網(wǎng)簽備案合同及住房套數(shù)等信息的實(shí)時(shí)查詢服務(wù),銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí),要以在房產(chǎn)管理部門(mén)備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù),并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。

“一般國(guó)土局計(jì)稅是以網(wǎng)簽價(jià)格為依據(jù),銀行批房貸則是看評(píng)估價(jià),但深圳評(píng)估價(jià)都會(huì)較網(wǎng)簽價(jià)格高出不少。‘新政’目的就是將這兩個(gè)價(jià)格統(tǒng)一,從而遏制高評(píng)高貸。”一位房地產(chǎn)市場(chǎng)人士分析。

如果堅(jiān)持做“高評(píng)”,銀行貸款是多了,但稅費(fèi)相應(yīng)增多。深圳某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士說(shuō):“如果不做高評(píng),首付壓力就會(huì)加重。如果要買(mǎi),最好趕今年這趟‘末班車(chē)’。”

對(duì)房貸繼續(xù)收緊的擔(dān)憂使一些剛需客趕在年末下手。今年以來(lái),銀行房貸額度趨緊及銀行貸款利率持續(xù)上調(diào)態(tài)勢(shì)明顯。

“‘新政’有利于遏制通過(guò)高評(píng)高貸加杠桿行為。銀行房貸逐步收緊,高評(píng)高貸越來(lái)越難做,高評(píng)幅度不斷收窄。在這種情況下,銀行評(píng)估值或網(wǎng)簽價(jià)格差距大大縮小。”李宇嘉表示,“目前,這個(gè)政策被中介機(jī)構(gòu)放大。樓市成交量處于低位,部分中介機(jī)構(gòu)故意夸大政策影響,導(dǎo)致很多需求搶先入市。”

深圳中原研究中心研究員表示,樓市調(diào)控將會(huì)是持續(xù)的、長(zhǎng)期的,去杠桿化是重點(diǎn)。銀行一般是年首額度寬松,年尾額度緊張,可能年初會(huì)有適度緩解。

鏈家研究院發(fā)布報(bào)告顯示,2017年前11月新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比增加5.4%,銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)9.9%,三四線城市集中發(fā)力是2017年全國(guó)新房市場(chǎng)主要推動(dòng)力,一線城市和絕大部分二線城市新房交易量較去年明顯下滑。2017年全國(guó)二手房銷(xiāo)售額比去年下降13.3%,主要是由于一二線城市樓市受調(diào)控影響。(張曉琪)