作者:中國(guó)保利集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理 張振高

自1998年啟動(dòng)房改以來(lái),伴隨中國(guó)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程,房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展過(guò)程中,也出現(xiàn)了一些突出矛盾和問(wèn)題。

針對(duì)這種狀況,中央適時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策,在堅(jiān)持完善房地產(chǎn)相關(guān)制度建設(shè)的同時(shí),加強(qiáng)對(duì)地方樓市的監(jiān)管,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前,黨的十九大又對(duì)新時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位和調(diào)控方向作了進(jìn)一步明確。

加強(qiáng)保障

抑制投資投機(jī)購(gòu)房

1999—2016年間,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資由0.4萬(wàn)億元增長(zhǎng)至10.26萬(wàn)億元,增長(zhǎng)近25倍;商品房銷售額由0.3萬(wàn)億元增長(zhǎng)至11.76萬(wàn)億元,增長(zhǎng)約38倍;銷售面積由1.46億平方米增長(zhǎng)至15.73億平方米,增長(zhǎng)近10倍,對(duì)于帶動(dòng)投資、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和推動(dòng)人民生活水平提高發(fā)揮了重要作用。

近些年,房地產(chǎn)業(yè)在帶來(lái)積極影響的同時(shí),也出現(xiàn)了發(fā)展不平衡、不充分的問(wèn)題。

2016年9月30日,多地政府按照分類調(diào)控、因城施策的思路,采取有針對(duì)性的措施抑制投資投機(jī)性購(gòu)房,引導(dǎo)合理住房需求,開啟新一輪樓市調(diào)控。

從目前情況看,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效果持續(xù)顯現(xiàn),一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定,部分前期出現(xiàn)階段性房?jī)r(jià)上漲的三四線城市市場(chǎng)趨穩(wěn),其他城市總體平穩(wěn),市場(chǎng)預(yù)期也出現(xiàn)了積極變化。

十九大報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位和住房制度改革提出了明確要求,強(qiáng)調(diào):“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居?！?/p>

十九大報(bào)告中的重要論述,明確了新時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展要注重優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),以滿足人民的多層次住房需求為出發(fā)點(diǎn),從供給端推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè),形成保障房市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)并行發(fā)展的良好局面。

準(zhǔn)確把握

市場(chǎng)趨勢(shì)與住房制度

準(zhǔn)確把握新時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì),必須深刻理解黨的十九大報(bào)告的重要內(nèi)涵。

其中,“房住不炒”明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體定位,國(guó)家將繼續(xù)遏制投資投機(jī)性需求,擠壓炒房套利空間,弱化住房金融屬性,使其重歸居住屬性;“多主體供給”注重深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,通過(guò)新增住房供應(yīng)主體,優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),讓更多社會(huì)資本進(jìn)入住房供給建設(shè)體系中,進(jìn)一步拓寬住房投資資金來(lái)源;“多渠道保障”則是通過(guò)金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等各層面的改革對(duì)住房供應(yīng)的多種渠道進(jìn)行探索嘗試,增強(qiáng)我國(guó)住房方式的多樣性和靈活性;“租購(gòu)并舉”強(qiáng)調(diào)以滿足多層次的住房需求為出發(fā)點(diǎn),從供給端推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè),加大租房市場(chǎng)供應(yīng)力度,緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。

歸納起來(lái),新時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下主要特點(diǎn):

調(diào)控政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。今年以來(lái),先后有多個(gè)地區(qū)出臺(tái)上百次調(diào)控政策,著力解決住房發(fā)展中存在的突出問(wèn)題。新時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松,把穩(wěn)市場(chǎng)、控房?jī)r(jià)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重。隨著房地產(chǎn)信貸“去杠桿”持續(xù)推進(jìn),貨幣政策將繼續(xù)維持穩(wěn)健從緊態(tài)勢(shì),從信貸端強(qiáng)化對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房的打擊力度。

住房制度改革將不斷深化,租賃市場(chǎng)和共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展將加快。在運(yùn)用行政手段抑制房?jī)r(jià)快速上漲趨勢(shì)的同時(shí),政府將不斷深化住房制度改革,探索建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制,妥善處理政府提供住房保障公共服務(wù)和住房市場(chǎng)化的關(guān)系,建立健全符合我國(guó)國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系,為滿足居民多層次的住房需求提供政策保障。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新動(dòng)力將不斷增強(qiáng)。在調(diào)控政策持續(xù)偏緊的大環(huán)境下,企業(yè)之間業(yè)績(jī)分化仍將持續(xù),行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度將更為激烈,勢(shì)必會(huì)倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加大轉(zhuǎn)型創(chuàng)新力度,努力在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)地位。萬(wàn)科、碧桂園、恒大、保利等龍頭企業(yè)順應(yīng)形勢(shì)主動(dòng)換擋,無(wú)論是加碼多元化、轉(zhuǎn)型成為城市配套運(yùn)營(yíng)服務(wù)商,還是剝離重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式,都在規(guī)模與效益上尋求新的平衡,確保企業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)?？梢灶A(yù)期這些有實(shí)力的企業(yè)將持續(xù)增強(qiáng)轉(zhuǎn)型動(dòng)力,在業(yè)務(wù)領(lǐng)域、經(jīng)營(yíng)模式和房地產(chǎn)金融等方面進(jìn)行實(shí)踐創(chuàng)新,不斷開辟新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn),緩解企業(yè)未來(lái)發(fā)展壓力。