市場規(guī)模超4萬億元

各路資本紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，首先要得益于國家政策的強(qiáng)勢推動。近年來，國務(wù)院及相關(guān)部委多次印發(fā)意見鼓勵(lì)加快培育和發(fā)展住房租賃市場建設(shè)。早在去年6月份，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確，到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。其中，發(fā)展住房租賃企業(yè)被擺在培育市場供應(yīng)主體的首要位置。

今年7月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門聯(lián)合發(fā)布通知，明確在12個(gè)重點(diǎn)城市加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場。在政策引導(dǎo)下，多地開始建立住房租賃監(jiān)管平臺，杜絕虛假房源和黑中介等問題。此外，地方政策也持續(xù)跟進(jìn)，從供給、金融、財(cái)政等方面給予支持。

業(yè)內(nèi)人士表示，去年以來國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策，樓市調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。但長遠(yuǎn)來看，還須完善中國的住房供應(yīng)體系。購租并舉是深化住房制度改革的主要方向，當(dāng)前加快發(fā)展住房租賃市場的意義重大，且十分迫切。政策對住房租賃的大力支持直接激活了市場。

與此同時(shí)，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率不斷下滑，也迫使企業(yè)尋求新的增長點(diǎn)。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住。圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費(fèi)，是一個(gè)萬億元級住房租賃市場。東方證券的研究顯示，到2030年國內(nèi)的租房群體數(shù)量將達(dá)到2.7億人，整個(gè)房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)模將達(dá)到4.2萬億元。鏈家的報(bào)告則顯示，中國房屋租賃市場規(guī)模2020年為1.6萬億元，2025年為1.9萬億元，2030年會超過4萬億元。“面對這么大一塊蛋糕，對于企業(yè)而言，想必都是要積極布局并參與其中。”方正證券房地產(chǎn)首席研究員夏磊說。

市場存在較大供需缺口

失衡的租售比和限購政策也將推動住房租賃市場發(fā)展。夏磊表示，一邊是高企的房價(jià)，另一邊是不及房價(jià)增速的租金增速，其后果是：買房成本與租房成本之間差額越來越大，直接體現(xiàn)在月供與租金的差值不斷拉大。兩相比較，租房意愿會因此得到加強(qiáng)。

《中國流動人口發(fā)展報(bào)告2016》數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，我國流動人口有2.45億人，假設(shè)70%的流動人口需要租房，占全國人口的12.5%。美國租賃人口占比為35%，英國租賃人口占比為37%，日本租賃人口占比為27%。租房人口占比低，將保證租賃市場未來的增長空間。

夏磊透露，在一線城市，租賃需求尤為旺盛，但是目前房源供給不足，市場供給端存在缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬，租賃人口占比約34%。最近一次人口抽樣調(diào)查顯示，我國家庭平均規(guī)模3.1人/戶，則租賃房屋大約需要238萬套。目前北京租賃房屋約有150萬套左右，供需缺口約為1/3。

同時(shí)，目前我國住房租賃市場中，約90%的房源為個(gè)人出租，在一些國家成熟的房地產(chǎn)市場中，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。個(gè)人出租形式占比過高，會帶來房源質(zhì)量差、政府監(jiān)管難、黑中介橫行、安全隱患大等問題。比如群租房，一套90平方米的住宅，多的時(shí)候竟然能住數(shù)十人，帶來諸多社會問題和安全隱患。

專家建議，必須大力發(fā)展專業(yè)化的住房租賃經(jīng)營企業(yè)，充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。