武漢：出租房不超60平米，中高端項目配管家服務

如果按照上海發(fā)布的文件所述，國有企業(yè)一旦成為租賃行業(yè)中的“壓艙石”，手中就會持有大量可供出租的房產(chǎn)，這是否意味著租賃房屋“市場化”程度有所降低，部分城市將其作為“民生問題”加以解決，才強調(diào)國有企業(yè)的“壓艙石”作用？

武漢市住房保障和房屋管理局一位負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，這種情況至少在武漢不會發(fā)生。“我們的思路是‘國企引領，市場化運作’，所有房源完全按照市場經(jīng)濟的規(guī)律運營，平臺建成后面向全體社會大眾，不會只針對一小部分收入偏低的人群。”他強調(diào)，就連曾經(jīng)做過公租房的那一部分房屋，進入租賃平臺之后也會面向全體社會大眾，不再限定承租人群。

武漢地產(chǎn)集團此次負責租賃平臺搭建工作的是其旗下保障房公司團隊，上述負責人解釋稱：“用保障房公司做這項業(yè)務，主要是考慮到它是公租房的運營公司，公租房也是租賃的一種形式，保障房公司已經(jīng)積累了一定的運營能力和經(jīng)驗，由他們打理租賃平臺，做起來更加順手。”

對于國企入局住房租賃市場，郭毅分析認為，其提供的增量目前來看還談不上“保障性住房”，更不具有“福利性質(zhì)”，與商業(yè)化機構(gòu)(如鏈家自如、萬科泊寓和蛋殼公寓等)相比，國有企業(yè)供應的產(chǎn)品性質(zhì)更接近于“剛需”，而商業(yè)化機構(gòu)更偏高端。“國有資本進入租賃行業(yè)，肯定是市場化運營，但背后應該還是有更多社會責任的隱含屬性。”郭毅說，她很好奇國有平臺提供的房屋產(chǎn)品形態(tài)如何，這直接決定了產(chǎn)品的受眾，“在總面積有限的情況下，恐怕這些國企要動動腦筋讓一部分面積和功能重疊，比如能否可以考慮將床鋪在不睡覺的時候折疊起來，省出一部分空間用作其他功能。這就能讓有限的面積容納更多的人數(shù)和功能。”

以武漢市為例，雖然目前產(chǎn)品形態(tài)還不得而知，但上述負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，平均每套出租房屋的面積不會超過60平方米，形態(tài)多元化，“除普通的青年公寓外，中高端項目有人才公寓，我們會配備管家服務，這對管理人員要求會高一些。”

至于如何杜絕非市場化的“關系戶”在國有租賃平臺中出現(xiàn)，武漢市住房保障和房屋管理局租賃專班負責人徐磊一再重申，國有企業(yè)在內(nèi)部已經(jīng)形成了較為完備的監(jiān)察體制，租賃平臺按照市場化要求進行運營，確保國有資產(chǎn)保值增值，尋租空間很小。“監(jiān)管體系是獨立的，運營條線更是獨立的，其他部門的員工不會輕易找到運營市場化租賃平臺的人去‘走關系’。”

運營住房租賃平臺，國企有哪些優(yōu)勢

與買賣市場的“一錘子買賣”不同，租賃市場的鏈條長、服務環(huán)節(jié)多，后期需要龐大的服務團隊支撐長期服務，如同獲得了自持地塊的開發(fā)商一樣，國企對今后運營這部分較“重”的資產(chǎn)也要提前有所準備。

“我國大中城市國企在此之前較少涉及房屋租賃市場，對租賃客群的了解并不深入，而租賃鏈條又很長，從產(chǎn)品開發(fā)到定價，再到后期的運營和服務，恐怕需要做好長期深入了解市場的打算。”郭毅分析認為，國企做運營有一個明顯的好處，那就是更能了解政策，按照符合國家意志的方式管理租賃房屋。

徐磊告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，政府方面對出租房屋的運營和管理并非“一點經(jīng)驗都沒有”：“歷史原因?qū)е挛錆h市內(nèi)有大量的公房，即產(chǎn)權(quán)歸政府的房子。從上世紀50年代開始這部分房屋的管理一直都由政府部門而不是商業(yè)機構(gòu)負責。1998年房改之后雖然公房只剩下很少一部分，但仍有不少對外出租，特別是在對外進行商業(yè)出租用作門市房的公房上，政府部門已經(jīng)掌握了很豐富的經(jīng)驗。”

除此之外，市場上的商業(yè)機構(gòu)已對租賃房屋的運營和管理積累了一定經(jīng)驗，也招攬了不少運營人才，未來國有租賃平臺是否會向其拋去“橄欖枝”？徐磊表示，不排除“挖墻腳”的可能，但他同時認為，“人才戰(zhàn)爭”本身不是壞事，“懂租賃、懂運營的專業(yè)人才變得緊俏了，這對租賃市場整體上是有刺激作用的。”

有業(yè)內(nèi)分析人士分析指出，“人才戰(zhàn)爭”可能會發(fā)生，但不會是普遍性現(xiàn)象，“與買賣市場相比，租賃市場在房地產(chǎn)整體交易額中的占比還是太小，租賃還不是主流市場。”該人士補充說，國有企業(yè)開發(fā)的租賃房屋在產(chǎn)品形態(tài)上是否與現(xiàn)行商業(yè)機構(gòu)推出的產(chǎn)品形態(tài)相似尚存疑，“國有租賃平臺還是應該有些開拓意識，在現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)的基礎上做些顛覆，針對不同人群做不同的精細化設計，比如針對年輕租客群體就往社交化方向進行開拓。產(chǎn)品類型不同，服務的需求和內(nèi)容也不同，商業(yè)化機構(gòu)中也就未必有國企要找的人了。”