住房租賃市場(chǎng)，國(guó)企來(lái)了！

“作為住建部文件中的12個(gè)試點(diǎn)城市之一，我們的行動(dòng)就是響應(yīng)住建部通知中的內(nèi)容。”

武漢市住房保障和房屋管理局的一位負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹說(shuō)，7月出臺(tái)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中提到，“發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)”，并提出“城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要會(huì)同有關(guān)部門共同搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”。8月底，武漢組建第一批5家國(guó)有住房租賃平臺(tái)。“我們的目標(biāo)是年底前提供不少于7000間、30萬(wàn)平方米的租賃房屋增量。”

除武漢外，成都和上海在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)時(shí)也將國(guó)有企業(yè)擺在了重要位置。早在7月底，成都便提出“在2017年底前組建或改建3~4家國(guó)有住房租賃公司”。

上海的表態(tài)則更加明確。9月15日上海市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，其中明確表示，“通過(guò)國(guó)資國(guó)企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場(chǎng)供給，穩(wěn)定市場(chǎng)租金，將國(guó)有企業(yè)打造成本市住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)。”

武漢市住房保障和房屋管理局租賃專班負(fù)責(zé)人徐磊對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，目前的住房租賃市場(chǎng)回報(bào)率低、周期長(zhǎng)，相比于買賣市場(chǎng)較為無(wú)序，對(duì)已習(xí)慣“掙快錢”的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的社會(huì)資本來(lái)說(shuō)吸引力有限，“這個(gè)時(shí)候誰(shuí)來(lái)干呢？國(guó)企上！國(guó)資企業(yè)理應(yīng)在此刻發(fā)揮帶頭作用，引領(lǐng)和規(guī)范好這個(gè)市場(chǎng)。”

為租賃市場(chǎng)提供增量，國(guó)有平臺(tái)上的房子從哪里來(lái)？

“社會(huì)資本不是不看中租賃平臺(tái)，很多開(kāi)發(fā)商都在布局，但現(xiàn)階段就是找不到破題之道，去解決回報(bào)率低和回報(bào)周期長(zhǎng)的問(wèn)題。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)，業(yè)界對(duì)租賃市場(chǎng)普遍達(dá)成的共識(shí)是“有潛力，但問(wèn)題多”。于是社會(huì)資本的心態(tài)有些猶豫，動(dòng)作上也偏遲緩。“特別是供應(yīng)不足的問(wèn)題亟待改變，大型租賃機(jī)構(gòu)還是太少。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析稱，國(guó)企做住房租賃平臺(tái)最大的意義是在租賃產(chǎn)業(yè)鏈的供應(yīng)端，“國(guó)有資本進(jìn)入租賃市場(chǎng)可以短期內(nèi)擴(kuò)大供應(yīng)的規(guī)模，不會(huì)像社會(huì)資本那樣‘躡手躡腳’。”

“增加供應(yīng)肯定是建立此類平臺(tái)的當(dāng)務(wù)之急。”承擔(dān)建立國(guó)有住房租賃平臺(tái)任務(wù)的武漢地產(chǎn)集團(tuán)的一位負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，該企業(yè)建立的平臺(tái)上租賃房屋來(lái)源主要有三個(gè)：新建、改建和社會(huì)籌集。新建指選取符合住房租賃市場(chǎng)需求的新建商品房項(xiàng)目，按一定比例和相關(guān)要求配建租賃住房；改建是將閑置的非住宅項(xiàng)目按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范改造成集中式公寓；社會(huì)籌集房源則是收集社會(huì)上閑置的空余房源，將它們統(tǒng)一起來(lái)進(jìn)行規(guī)范化的租賃。“同時(shí)也可以將一部分富余出來(lái)的公租房房源調(diào)整為租賃住房向社會(huì)出租，不再限定租賃對(duì)象。”該負(fù)責(zé)人表示，另外自持地塊也是武漢地產(chǎn)集團(tuán)的可選方向。

前不久引發(fā)熱議的“商改租”房屋也會(huì)出現(xiàn)在武漢的國(guó)有租賃平臺(tái)上。“大約占30%的比例。”徐磊介紹說(shuō)。據(jù)了解，武漢地產(chǎn)集團(tuán)自持的地塊內(nèi)有廠區(qū)可改建為租賃住房。不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑廠房改造成租賃房屋能否符合通風(fēng)、采光和消防等要求，對(duì)此徐磊稱：“對(duì)廠房的改建不是想怎么改就怎么改，國(guó)土規(guī)劃和建設(shè)部門要聯(lián)合把關(guān)，有一整套程序要走。”

目前租賃市場(chǎng)中商業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)模式主要有三個(gè)：“大房東”(擁有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán))、“二房東”(從別處租得商業(yè)地產(chǎn)做集中式出租公寓)和“撮合平臺(tái)”(出租者將房源信息發(fā)布至平臺(tái))。可以看出，武漢國(guó)有租賃平臺(tái)的模式和上述三種大致相同。

此外，成都還在稅收政策上鼓勵(lì)“撮合平臺(tái)”模式中的出租者：對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%征收稅減為按1.5%計(jì)算繳納增值稅；其他個(gè)人出租住房月租金收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，在2017年12月31日之前可按照規(guī)定享受免征增值稅政策。