“數(shù)”讀樓市 供應(yīng)、成交全面縮水

今年以來(lái)，受政策等因素影響，北京新房、二手房成交相比去年同期均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，受到供地結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，新房供應(yīng)和庫(kù)存量也進(jìn)入了明顯的冰凍期。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，雖然近期高端項(xiàng)目取證限制有所放松，但市場(chǎng)總體放量仍將明顯受限，年內(nèi)整體市場(chǎng)的供應(yīng)成交都難以出現(xiàn)明顯起色。而到明年，伴隨著長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的進(jìn)一步加碼，共有產(chǎn)權(quán)住房和限房?jī)r(jià)商品住宅項(xiàng)目的陸續(xù)入市，住宅市場(chǎng)供應(yīng)也將進(jìn)入新的階段。

20626套二手房三季度網(wǎng)簽創(chuàng)三年新低

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，截至9月23日，2017年第三季度北京全市二手住宅共網(wǎng)簽20626套，環(huán)比2017年第二季度下降43.7%，同比2016年第三季度下降73.7%，創(chuàng)下了2015年以來(lái)的季度最低交易量。

2015年至今，北京二手住宅季度交易量的最高點(diǎn)出現(xiàn)在2016年三季度，達(dá)到了78526套，直逼8萬(wàn)套。隨后，北京二手住宅交易量開(kāi)始逐季下滑，分別環(huán)比下降25.6%、12.7%、28.2%、43.7%，到今年三季度時(shí)已累計(jì)下降超七成。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，去年四季度以來(lái)，雖然北京二手住宅在網(wǎng)簽量上是一路下滑，但在今年春節(jié)后一度反彈，2月中下旬到3月“3·17新政”前的交易量非常大。“3·17新政”及一系列后續(xù)補(bǔ)充政策出臺(tái)后，史上最嚴(yán)的調(diào)控政策起到了立竿見(jiàn)影的效果，二季度時(shí)交易量大幅下挫，市場(chǎng)極其冷清，剛剛過(guò)去的三季度則稍微緩解了一下市場(chǎng)的慘淡情況，交易量小幅上升。

39%商品住宅成交量下降明顯

北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月，全市商品房銷售面積為526.9萬(wàn)平方米，同比下降44.8%。其中，住宅銷售面積為344.6萬(wàn)平方米，下降39%；寫(xiě)字樓為80.8萬(wàn)平方米，下降68.5%；商業(yè)、非公益用房及其他為101.5萬(wàn)平方米，下降23.3%。

而在9月，這種趨勢(shì)仍在延續(xù)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月20日，北京商品住宅(不含保障房、自住房以及商辦)僅實(shí)現(xiàn)成交1234套，相比去年同期減少59%。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，從去年的“9·30新政”到今年的“3·17”系列新政，北京樓市調(diào)控政策已是史上最嚴(yán)，各種限購(gòu)限貸政策門(mén)檻很高，貸款利率提升。目前北京樓市調(diào)控持續(xù)從緊，短期內(nèi)并無(wú)松動(dòng)可能。在這樣的調(diào)控下，北京商品房銷售與去年相比自然低迷。

47000套商品房庫(kù)存快速下滑

進(jìn)入2017年以來(lái)，北京住宅市場(chǎng)月度開(kāi)盤(pán)量基本都在10個(gè)左右，即便是以往銷售旺季的“金九銀十”也未有改觀。供應(yīng)的減少也使得住宅庫(kù)存快速下滑，截至9月20日，北京住宅存量?jī)H余4.7萬(wàn)套，相比去年同期減少1.8萬(wàn)套。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，自去年開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，是繼2011年之后又一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)控，其力度之大，范圍之廣以及之后的查漏補(bǔ)缺之嚴(yán)密，都比2011年有過(guò)之而無(wú)不及。并且相比2011年的市場(chǎng)范圍，在經(jīng)過(guò)了多年的開(kāi)發(fā)與消化之后，北京住宅市場(chǎng)已經(jīng)急劇縮小，這使得今年北京住宅市場(chǎng)的供需均進(jìn)入了冰凍期。

5個(gè)部分項(xiàng)目取證單價(jià)超8萬(wàn)

隨著租售并舉的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi)始建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向也逐漸發(fā)生變化，北京樓市對(duì)于預(yù)售的管控也在逐漸放開(kāi)，繼8月5個(gè)“8萬(wàn)+”項(xiàng)目取證之后，截至9月18日已取證的6個(gè)住宅項(xiàng)目當(dāng)中，中信墅、觀承別墅、景粼原著三個(gè)項(xiàng)目均有樓棟取證價(jià)格超過(guò)8萬(wàn)元，而地處五六環(huán)之間的棠頌別墅的取證價(jià)格也接近8萬(wàn)元。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，隨著這些項(xiàng)目取證，大量高價(jià)項(xiàng)目也將進(jìn)入排隊(duì)取證通道。不過(guò)雖然取證價(jià)格的“天花板”有所松動(dòng)，但是總體放量仍將受到限制，預(yù)計(jì)到2017年底整體市場(chǎng)供應(yīng)總量都難現(xiàn)起色。進(jìn)入2018年之后，隨著共有產(chǎn)權(quán)住房和限房?jī)r(jià)商品住宅項(xiàng)目的陸續(xù)入市，達(dá)到一定量級(jí)之后形成價(jià)格對(duì)沖效應(yīng)，高價(jià)商品住宅項(xiàng)目的放量才能逐漸放開(kāi)，屆時(shí)住宅市場(chǎng)供應(yīng)也將進(jìn)入新的階段。

24. 1%供地影響住宅新開(kāi)工面積下降

北京市統(tǒng)計(jì)局近日公布了《1-8月北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》，數(shù)據(jù)顯示，2017年1-8月北京商品房市場(chǎng)較2016年全線下滑，各項(xiàng)數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了明顯的同比下降：

全市商品房施工面積為11337.6萬(wàn)平方米，同比下降5.4%。其中，住宅施工面積為4830.8萬(wàn)平方米，下降12.4%；

全市商品房新開(kāi)工面積為1246.7萬(wàn)平方米，同比下降26.3%。其中，住宅新開(kāi)工面積為555.8萬(wàn)平方米，下降24.1%；

全市商品房竣工面積為599.7萬(wàn)平方米，同比下降37.2%。其中，住宅竣工面積為257.6萬(wàn)平方米，下降51.3%。

業(yè)內(nèi)表示，進(jìn)入2017年，北京等一線熱點(diǎn)城市樓市在調(diào)控的影響下出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。與此同時(shí)，供地計(jì)劃的連年縮水也影響到整體商品房建設(shè)的規(guī)模。