隨著限購“松綁”依然難以改變樓市的低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)投資屬性進(jìn)一步弱化，包括開發(fā)商、游資在內(nèi)的部分資金開始醞釀進(jìn)入股市。

　　投資者對未來股市和樓市的預(yù)期將是資金流向的關(guān)鍵所在。

　　限購“松綁”低迷依舊

　　家住石家莊的李志遠(yuǎn)本來考慮在近期買房子，但最近樓市的走勢又讓他猶豫起來。

　　“取消限購之后，樓市還是比較低迷，房價眼看著在走低，如果現(xiàn)在買了房子，隔不了多久，房價縮水怎么辦？”李志遠(yuǎn)說。

　　從今年7月28日起，石家莊市正式取消限購，居民購房時不用再提供查詢證明。但市場并沒有出現(xiàn)預(yù)期的“回暖”。

　　“對限購政策進(jìn)行‘松綁’或作出調(diào)整，是為了鼓勵更多的購房者回歸市場，但從石家莊房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況看并不理想，樓市的觀望情緒依然比較濃，成交量并不大。”李志遠(yuǎn)說。

　　李志遠(yuǎn)的選擇是再等一等，畢竟現(xiàn)在樓市的投資屬性已經(jīng)大幅減弱，他需要慎重考慮投資的方向——在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上，像李志遠(yuǎn)這樣觀望的人不在少數(shù)。

　　自今年6月，呼和浩特明文放開限購以來，全國46個實(shí)行限購的城市迅速響應(yīng)。9月3日，蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局在官方網(wǎng)站上發(fā)布《蘭州房地產(chǎn)市場管理新動態(tài)》，宣布蘭州執(zhí)行了4年的限購令終結(jié)。至此，全國僅有8個城市限購尚未“松綁”，包括北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京和西寧。

　　但限購“松綁”之后，全國各地成交量并未表現(xiàn)出預(yù)期的上漲，大部分城市樓市成交量走勢平穩(wěn)。總體來說，限購“松綁”對樓市影響有限。

　　上海房地產(chǎn)研究院最新報告顯示，7月1日-20日，重點(diǎn)監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約559萬平方米，環(huán)比增長約8%。20個城市中，環(huán)比漲跌的城市數(shù)量各占一半。

　　“7月樓市總體偏冷，觀望情緒依然較重。”上海地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　在他看來，部分城市的救市措施也發(fā)揮了一定的刺激作用，進(jìn)而拉動了成交量的上升，但市場調(diào)整大勢依然難以改變。“7月和6月一樣，信貸條件沒有實(shí)質(zhì)性的放寬，購房者依然選擇觀望。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　“限購松綁的作用有限。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩也持同樣的觀點(diǎn)，在他看來，一套房子幾十萬元、上百萬元，甚至在北京、上海要幾百萬元，只取消限購，貸款不配合，市場很難有特別明顯的回暖。

　　或有資金轉(zhuǎn)移股市

　　記者在采訪中了解到，隨著限購“松綁”依然難以改變樓市的低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)投資屬性進(jìn)一步弱化，包括開發(fā)商、游資在內(nèi)的部分資金開始醞釀進(jìn)入股市。

　　正如萬科集團(tuán)總裁郁亮所說：“所有人都可以從房地產(chǎn)賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束。”一位房地產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人張經(jīng)理告訴記者，以前一些投資客炒房，在房價漲得快的時候特別容易操作，只要迅速轉(zhuǎn)手就可以賺到錢。

　　“而現(xiàn)在大家都在觀望，怕房價跌，二手房很可能在投資客手上很久都沒人接盤，這樣的風(fēng)險就太大了。”張經(jīng)理透露，正因?yàn)槿绱耍恍┦治召Y金的投資客開始開辟另外的投資渠道，轉(zhuǎn)去做其他投資了，比如股市。

　　“最近來找我打聽入市的人確實(shí)不少，很多都是之前的炒房客。”在北京某證券公司工作的劉利告訴記者，樓市股市中的資金本來就在相互流動，特別是一些企業(yè)和私募資金，之前有不少活躍在房地產(chǎn)市場中，現(xiàn)在部分進(jìn)入了股市。

　　“我們看到，7月份以來，A股出現(xiàn)了上漲的行情，除了宏觀預(yù)期改善、外資增倉入市等因素外，樓市資金的進(jìn)入也是一個重要因素。”劉利說。

　　劉利告訴記者，甚至一些開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市，尤其是一些小的開發(fā)商，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場的低迷背景下，資金回流尤其受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)，開始醞釀新的投資方向，股市是一個不錯的選擇。

　　市場人士指出，當(dāng)前樓市結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變，投資性購房需求正在逐步淡出市場，以首套及改善型為主的住房需求成為市場主體。在投資屬性淡化后，“炒樓”資金在資本逐利本性的驅(qū)動下，會流向其他價值“洼地”，而A股就是選擇之一。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，撤離樓市的資金規(guī)模將達(dá)到千億元。在經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)、滬港通啟動等預(yù)期帶動下，增量資金將對股市產(chǎn)生一定影響。

　　未來樓市資金走向

　　相似的情況在2010年也曾出現(xiàn)過。2010年下半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，70大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)也出現(xiàn)環(huán)比下降。與之相應(yīng)的，股市在2010年下半年曾連續(xù)反彈，并一度站在3000點(diǎn)之上，新開戶數(shù)回升，并呈現(xiàn)出增量資金入市跡象。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在當(dāng)前宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控的雙重作用下，房地產(chǎn)的投資價值開始回落，盡管有很多城市加入到松綁限購政策的大軍中，但中國經(jīng)濟(jì)增長“去房化”的趨勢并未改變。

　　瑞銀發(fā)布的報告顯示，2013年中國住房建設(shè)量明顯高于城鎮(zhèn)化和更新改善所催生的住房需求。房價下跌、未來開征房產(chǎn)稅以及新興投資渠道的興起都將繼續(xù)抑制投資需求，這些都意味著未來幾年房地產(chǎn)供應(yīng)必須調(diào)整到一個更低的“新常態(tài)”。

　　在這種情況下，投資者對未來股市和樓市的預(yù)期將是資金流向的關(guān)鍵所在。

　　“就當(dāng)前股市來看，炒樓資金的進(jìn)入能否推動股市牛市啟動，仍是一個不確定的問題。”中國社科院金融研究所研究員易憲容說。

　　在易憲容看來，樓市與股市的關(guān)系，本來就是沒有這樣的蹺蹺板的關(guān)系：即樓市繁榮了，股市就會衰退；反之，股市繁榮了，樓市就會衰退。

　　易憲容認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場扭曲了金融市場一系列的利益關(guān)系、價格關(guān)系、市場的行為方式。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場不調(diào)整，這些關(guān)系就不能夠得以修正，國內(nèi)股市要想發(fā)展也非容易，更不要說啟動牛市了。

　　“因此，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整是股市牛市啟動一個必要條件。要啟動國內(nèi)股市牛市，就不能中止當(dāng)前樓市調(diào)整。”易憲容說。