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    限購“松綁”難改樓市低迷 “去房化”成經(jīng)濟(jì)增長趨勢

    2014年09月09日 08:36 | 作者:牛建宏 | 來源:人民政協(xié)網(wǎng)-人民政協(xié)報
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      隨著限購“松綁”依然難以改變樓市的低迷狀態(tài),房地產(chǎn)投資屬性進(jìn)一步弱化,包括開發(fā)商、游資在內(nèi)的部分資金開始醞釀進(jìn)入股市。

      投資者對未來股市和樓市的預(yù)期將是資金流向的關(guān)鍵所在。

      限購“松綁”低迷依舊

      家住石家莊的李志遠(yuǎn)本來考慮在近期買房子,但最近樓市的走勢又讓他猶豫起來。

      “取消限購之后,樓市還是比較低迷,房價眼看著在走低,如果現(xiàn)在買了房子,隔不了多久,房價縮水怎么辦?”李志遠(yuǎn)說。

      從今年7月28日起,石家莊市正式取消限購,居民購房時不用再提供查詢證明。但市場并沒有出現(xiàn)預(yù)期的“回暖”。

      “對限購政策進(jìn)行‘松綁’或作出調(diào)整,是為了鼓勵更多的購房者回歸市場,但從石家莊房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況看并不理想,樓市的觀望情緒依然比較濃,成交量并不大。”李志遠(yuǎn)說。

      李志遠(yuǎn)的選擇是再等一等,畢竟現(xiàn)在樓市的投資屬性已經(jīng)大幅減弱,他需要慎重考慮投資的方向——在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上,像李志遠(yuǎn)這樣觀望的人不在少數(shù)。

      自今年6月,呼和浩特明文放開限購以來,全國46個實(shí)行限購的城市迅速響應(yīng)。9月3日,蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局在官方網(wǎng)站上發(fā)布《蘭州房地產(chǎn)市場管理新動態(tài)》,宣布蘭州執(zhí)行了4年的限購令終結(jié)。至此,全國僅有8個城市限購尚未“松綁”,包括北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京和西寧。

      但限購“松綁”之后,全國各地成交量并未表現(xiàn)出預(yù)期的上漲,大部分城市樓市成交量走勢平穩(wěn)。總體來說,限購“松綁”對樓市影響有限。

      上海房地產(chǎn)研究院最新報告顯示,7月1日-20日,重點(diǎn)監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約559萬平方米,環(huán)比增長約8%。20個城市中,環(huán)比漲跌的城市數(shù)量各占一半。

      “7月樓市總體偏冷,觀望情緒依然較重。”上海地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說。

      在他看來,部分城市的救市措施也發(fā)揮了一定的刺激作用,進(jìn)而拉動了成交量的上升,但市場調(diào)整大勢依然難以改變。“7月和6月一樣,信貸條件沒有實(shí)質(zhì)性的放寬,購房者依然選擇觀望。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

      “限購松綁的作用有限。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩也持同樣的觀點(diǎn),在他看來,一套房子幾十萬元、上百萬元,甚至在北京、上海要幾百萬元,只取消限購,貸款不配合,市場很難有特別明顯的回暖。

      或有資金轉(zhuǎn)移股市

      記者在采訪中了解到,隨著限購“松綁”依然難以改變樓市的低迷狀態(tài),房地產(chǎn)投資屬性進(jìn)一步弱化,包括開發(fā)商、游資在內(nèi)的部分資金開始醞釀進(jìn)入股市。

      正如萬科集團(tuán)總裁郁亮所說:“所有人都可以從房地產(chǎn)賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束。”一位房地產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人張經(jīng)理告訴記者,以前一些投資客炒房,在房價漲得快的時候特別容易操作,只要迅速轉(zhuǎn)手就可以賺到錢。

      “而現(xiàn)在大家都在觀望,怕房價跌,二手房很可能在投資客手上很久都沒人接盤,這樣的風(fēng)險就太大了。”張經(jīng)理透露,正因?yàn)槿绱耍恍┦治召Y金的投資客開始開辟另外的投資渠道,轉(zhuǎn)去做其他投資了,比如股市。

      “最近來找我打聽入市的人確實(shí)不少,很多都是之前的炒房客。”在北京某證券公司工作的劉利告訴記者,樓市股市中的資金本來就在相互流動,特別是一些企業(yè)和私募資金,之前有不少活躍在房地產(chǎn)市場中,現(xiàn)在部分進(jìn)入了股市。

      “我們看到,7月份以來,A股出現(xiàn)了上漲的行情,除了宏觀預(yù)期改善、外資增倉入市等因素外,樓市資金的進(jìn)入也是一個重要因素。”劉利說。

      劉利告訴記者,甚至一些開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市,尤其是一些小的開發(fā)商,在當(dāng)前房地產(chǎn)市場的低迷背景下,資金回流尤其受到嚴(yán)峻的考驗(yàn),開始醞釀新的投資方向,股市是一個不錯的選擇。

      市場人士指出,當(dāng)前樓市結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變,投資性購房需求正在逐步淡出市場,以首套及改善型為主的住房需求成為市場主體。在投資屬性淡化后,“炒樓”資金在資本逐利本性的驅(qū)動下,會流向其他價值“洼地”,而A股就是選擇之一。

      據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算,撤離樓市的資金規(guī)模將達(dá)到千億元。在經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)、滬港通啟動等預(yù)期帶動下,增量資金將對股市產(chǎn)生一定影響。

      未來樓市資金走向

      相似的情況在2010年也曾出現(xiàn)過。2010年下半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整,70大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)也出現(xiàn)環(huán)比下降。與之相應(yīng)的,股市在2010年下半年曾連續(xù)反彈,并一度站在3000點(diǎn)之上,新開戶數(shù)回升,并呈現(xiàn)出增量資金入市跡象。

      業(yè)內(nèi)人士分析,在當(dāng)前宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控的雙重作用下,房地產(chǎn)的投資價值開始回落,盡管有很多城市加入到松綁限購政策的大軍中,但中國經(jīng)濟(jì)增長“去房化”的趨勢并未改變。

      瑞銀發(fā)布的報告顯示,2013年中國住房建設(shè)量明顯高于城鎮(zhèn)化和更新改善所催生的住房需求。房價下跌、未來開征房產(chǎn)稅以及新興投資渠道的興起都將繼續(xù)抑制投資需求,這些都意味著未來幾年房地產(chǎn)供應(yīng)必須調(diào)整到一個更低的“新常態(tài)”。

      在這種情況下,投資者對未來股市和樓市的預(yù)期將是資金流向的關(guān)鍵所在。

      “就當(dāng)前股市來看,炒樓資金的進(jìn)入能否推動股市牛市啟動,仍是一個不確定的問題。”中國社科院金融研究所研究員易憲容說。

      在易憲容看來,樓市與股市的關(guān)系,本來就是沒有這樣的蹺蹺板的關(guān)系:即樓市繁榮了,股市就會衰退;反之,股市繁榮了,樓市就會衰退。

      易憲容認(rèn)為,當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場扭曲了金融市場一系列的利益關(guān)系、價格關(guān)系、市場的行為方式。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場不調(diào)整,這些關(guān)系就不能夠得以修正,國內(nèi)股市要想發(fā)展也非容易,更不要說啟動牛市了。

      “因此,當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整是股市牛市啟動一個必要條件。要啟動國內(nèi)股市牛市,就不能中止當(dāng)前樓市調(diào)整。”易憲容說。

    編輯:牟宗娜

    關(guān)鍵詞:限購“松綁” 樓市低迷 經(jīng)濟(jì)增長“去房化”

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