原標(biāo)題：上海地產(chǎn)商“坐地生財(cái)”：囤地20年 房價(jià)漲百倍

　　位于上海南京路的一個(gè)樓盤，近期報(bào)價(jià)一平方米8萬元至10萬元。然而，其所在地塊卻是1992年首次拿地，“在建”逾20年，屢屢停工。這期間，周邊房價(jià)從千元起步，相比上漲近百倍。

　　日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議透露的不作為行為核查問責(zé)情況顯示，截至8月底，各地今年已處置閑置土地31.25萬畝。“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些曾經(jīng)的“地王”、知名開發(fā)商都曾存在囤地行為，一些省份清查出的閑置土地逾十萬畝。樓市調(diào)整期低價(jià)拿地、囤地惜售背后，是開發(fā)商暴利和高房價(jià)。

　　一塊地“捂”了20多年 房價(jià)上漲接近百倍

　　一平方米8萬元至10萬元，這是上海南京西路的協(xié)和城“2068號(hào)公館”近期開盤后一度開出的均價(jià)。該項(xiàng)目于1992年首次拿地，僅二期項(xiàng)目就“在建”了20多年。年報(bào)顯示，開發(fā)商中國地產(chǎn)在2010年后曾三度推遲了竣工時(shí)間。

　　現(xiàn)場銷售人員告訴記者，“2068號(hào)公館”今年剛有兩棟住宅樓完工，已建成住宅樓中，還有部分“不知啥時(shí)開始賣”。即使按年報(bào)中最新的“預(yù)計(jì)2015年全部竣工”計(jì)算，從2006年有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)算起，協(xié)和城整個(gè)項(xiàng)目估值從約80億元漲至超過300億元。

　　據(jù)上海中原物業(yè)顧問研究員劉光富介紹，上海協(xié)和城項(xiàng)目首次拿地的1992年前后，周邊區(qū)域的居民住宅報(bào)價(jià)還不到千元。按照開發(fā)商如今開出的最高價(jià)，單價(jià)漲了約100倍。

　　在北京，曾經(jīng)的“地王”也存在“囤而緩建”的情況。2011年北京單價(jià)最高的“地王”地塊——崇文門菜市場地塊，拍賣時(shí)經(jīng)歷多家房企33輪競價(jià)，按出讓價(jià)，樓面地價(jià)達(dá)4.3萬一平方米。到了2014年年末，該地塊仍無已建成的地面建筑，目前仍在建設(shè)中。記者從多家地產(chǎn)中介了解到，近4年來，該地塊周邊的商住樓租金就漲了近30％。

　　“僅在海南省，2014年就清查出閑置土地13.92萬畝。”海南省國土資源廳廳長陳健春說，涉及囤地開發(fā)商包括華潤、中信泰富、魯能和中遠(yuǎn)等，僅12家知名房企閑置土地就有4.47萬畝，時(shí)間最長的達(dá)20多年，其間一些地塊周邊房價(jià)至少翻了一倍多。

　　“很多樓盤不是拿完地就開建，能拖就拖已是‘潛規(guī)則’。”上海萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理孫嘉等市場人士說。據(jù)了解，不少房企拿地后，往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房價(jià)走勢，再確定開盤時(shí)間。“一旦樓市回暖就加緊開盤，如果趕上房價(jià)低迷盤整時(shí)期，就以種種理由囤地。”

　　房子還沒住產(chǎn)權(quán)就縮水

　　土地成本不斷上漲

　　囤地最終都要由消費(fèi)者埋單：2008年1月，知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時(shí)，樓板價(jià)不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年，2013年9月首次開盤時(shí)，毛坯房均價(jià)達(dá)3.1萬元，超過土地成本10多倍。

　　同時(shí)，囤地還帶來住宅產(chǎn)權(quán)縮水，侵害消費(fèi)者權(quán)益。北京市住建委網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)顯示，位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的魯能“格拉斯小鎮(zhèn)”項(xiàng)目拿地10多年目前仍在開發(fā)銷售。據(jù)銷售人員透露，按2005年前就已拿地計(jì)算，京郊一些正在銷售規(guī)劃中的住房產(chǎn)權(quán)或已縮水10年，“買房者還沒住產(chǎn)權(quán)就先縮水”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，囤地還不止是開發(fā)商暴利的簡單問題：假如一座城市一年計(jì)劃供地10000畝，但有20％批而未用，供應(yīng)的土地沒有建成房子就可能帶來住宅供應(yīng)混亂，供需被人為扭曲，形成地價(jià)攀升、房價(jià)走高的循環(huán)。

　　道道“嚴(yán)令”

　　為何管不住囤地抬價(jià)？

　　1999年公布實(shí)施的《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。根據(jù)國土資源部2012年修訂的《閑置土地處置辦法》，開發(fā)商原因造成的閑置土地，未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按土地價(jià)款的20％征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，國家及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件，明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現(xiàn)象。今年9月，河北省住建廳、國土資源廳就聯(lián)合印發(fā)通知，要求嚴(yán)厲打擊京郊等熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商通過部分開發(fā)、先開工再改規(guī)劃、操縱審批程序等種種方式實(shí)現(xiàn)囤地。

　　上市房企華夏幸福的一家施工公司負(fù)責(zé)人坦言，由于現(xiàn)有規(guī)定很籠統(tǒng)，開發(fā)方極易拖進(jìn)度。“拿到1萬平方米的地，幾年只開發(fā)1000平方米，停停建建算不算囤地？如果算，就改規(guī)劃故意超標(biāo)，總需要時(shí)間修改。”還有部分企業(yè)干脆先開工建樓再改規(guī)劃，對(duì)外宣稱“回購爛尾樓項(xiàng)目”規(guī)避囤地之嫌。

　　一家主要在中部開發(fā)項(xiàng)目的上海房企負(fù)責(zé)人說，具體操作中，個(gè)別企業(yè)故意虛報(bào)預(yù)售價(jià)格，一旦申報(bào)價(jià)明顯高于市場成交均價(jià)，被房管部門暫停預(yù)售程序，就可宣稱由于宏觀調(diào)控、報(bào)價(jià)過高未拿到預(yù)售證，變相操縱審批程序拖延開發(fā)。

　　另一方面，一些地方政府為了土地收入對(duì)囤地“睜一只眼閉一只眼”。“國土資源部門現(xiàn)已查明，一些地方政府為了土地收入，拿‘政府原因’作為拖延開發(fā)的擋箭牌。”陳健春說。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南全省宣稱因政府原因造成閑置的土地，占閑置土地總面積的74％。“應(yīng)無償收回的，一些地方僅以征收閑置費(fèi)了事；應(yīng)有償收回的，僅以簡單的延長開發(fā)期限了結(jié)。”

　　此外，囤地中還存在部分官員的個(gè)人腐敗現(xiàn)象。比如，已被提起公訴的湖南衡陽國土局副局長謝雙喜“窩案”中，紀(jì)檢部門就指控其參與囤地、圈地和違規(guī)變更規(guī)劃，以權(quán)謀利，違法違規(guī)倒賣土地。

　　多地國土監(jiān)管部門表示，由于巨大的利益誘惑和招商引資需求，眾多開發(fā)商及個(gè)別基層地方政府仍對(duì)囤地禁令視而不見，應(yīng)重點(diǎn)推進(jìn)土地閑置清理，一宗一宗解決“囤地”違規(guī)現(xiàn)象。

　　國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，年底前，對(duì)各省（區(qū)、市）尚未處置完畢的閑置土地，按面積收回或扣減年度新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。

　　文/“新華視點(diǎn)”記者 王存福 杜放 鄭鈞天