近日,上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布公告,擬掛牌出讓位于徐匯、浦東和長寧等地的四幅地塊用于租賃住房。此前,有關部門還曾掛牌浦東和嘉定兩宗地塊招標,明確規(guī)定所建物業(yè)只能用于出租,需100%自持70年。這就是被一些輿論稱為開先河的“只租不售”房。從表面上看,它是從“土地財政”向“公共服務”的轉變;從實質上看,追尋市場化和工業(yè)化的真正目的是人的城市化,而后者才是新常態(tài)下經濟持續(xù)增長和發(fā)展結構轉型的新引擎。

不過,由于當前政策銜接尚存在一些空檔,開發(fā)商對“只租不售”房普遍存在觀望情緒。此次掛出的兩宗地塊,僅各有一家國企以底價“競得”,即是一個明證。根據現有住房市場的政策,要實現“只租不售”政策平穩(wěn)落地,應做好如下幾個方面的政策銜接:

一是“只租不售”房與保障型公租房的銜接。

對照現有的政策,“只租不售”房不是廉租房、經濟適用房或者動遷安置房。因此,不適用很低租金或上市交易等。從服務對象上看,則要求優(yōu)先保障區(qū)內創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才,對高端人才給予重點保障等,有點類似于現有的公共租賃房(公租房、人才公寓)。但公租房的缺點是房源太少,難以滿足實際需求,這也許是“只租不售”房出臺的一大背景。

此次“只租不售”房的政策設計與公租房有非常多的相通之處,如常住人口(持有居住證)即可申請,一定程度上也體現了“人才優(yōu)先”原則;規(guī)定成套房的面積,規(guī)定居住年限限制(3年或6年),規(guī)定租賃價格不高于市場價格,有專業(yè)機構管理等。但它們也有不同之處:一是“只租不售”房的持有主體是開發(fā)商而不是政府;二是政府規(guī)定房型并限制租金后,財政支持不明確,有點鼓勵開發(fā)商自我平衡的意味;三是對承租人落戶和入學等規(guī)定也并不明朗。

因此,有關政府部門需進一步研究解決辦法,特別是如何將公租房有效的政策和管理經驗移植到“只租不售”房管理中,盡量減少政策碎片化。

二是開發(fā)商社會責任與“安居工程”政策的銜接。

政府對引進人才負有安居責任,開發(fā)商負有社會責任,但二者責任并不對等,更不能置換。在安居方面,上海已經形成廉租房、經濟適用房、動遷安置房、公租房等組成的“安居”體系,均有不同程度的政府財政補貼。可此次“只租不售”政策出臺,政府僅在地價上做了讓步,對于開發(fā)商自持期限、住房面積和套數、租賃價格等,又作了很詳細的規(guī)定。在房租房價比嚴重偏低的情況下,作為國企的開發(fā)商當然要履行社會責任,但是國有資產的保值增值也是重要的責任。

以90平方米的住房測算,其基本租金應維持在1萬元左右;70平方米的不應低于7000元。但當前市場的實際租金是,嘉定地塊周邊現有90平米房租大約為4100元。這個價格表明,開發(fā)商僅僅依靠租金可能連借債、后續(xù)的管理成本都難以覆蓋。

在“只租不售”模式下,如何讓企業(yè)在盈利和社會責任之間找到平衡,有關政府部門需要做進一步的政策銜接。比如,對開發(fā)商的稅費減免可以放到什么程度?用人單位提供給人才的租金補貼,可否允許在稅前列支?可否允許人才提取公積金支付房租?如何加大優(yōu)質教育和醫(yī)療資源的配套力度,為開發(fā)商投資收益創(chuàng)造條件等?

三是“租售同權”與租期規(guī)定的銜接。

“租售同權”大致有兩方面意思:一是穩(wěn)定的租賃權;二是在基本公共服務方面與買房居民享有同等權利,如義務教育權等。此次上海“只租不售”地塊出讓中沒有提及“租售同權”的原因,是在有些方面上海已經“同權”了。

但是,“租售同權”中的穩(wěn)定租賃權,在“只租不售”政策中并沒有解決。現有公租房和“只租不售”房,最長租期均為6年。按照國外的做法,承租人只要符合條件,就可以一直租下去。即使租賃的是私人產權房,到期后承租人也有優(yōu)先權再次租賃。就此而言,對于“只租不售房”,是不是需要解除3年至6年的限制,并制定一個平穩(wěn)的銜接辦法,如逐漸提高房租到市場價格等,值得深入談論。

四是小區(qū)管理與業(yè)主委員會的銜接。

“只租不售”小區(qū)運營后,首先面臨的是無法成立業(yè)主委員會這一問題。根據上海的相關規(guī)定,業(yè)主委員會必須由業(yè)主組成。即使有變通,業(yè)主委員會可以用租戶委員會取代,但租期太短又制約租戶委員會發(fā)揮作用。針對這個問題,在政策銜接上應對“只租不售”小區(qū)出臺一個解釋,即純租戶的小區(qū)也可以成立租戶委員會,功能與業(yè)主委員會類似。在租賃時間上,如果基本執(zhí)行市場化的房租,可以在3年或6年之后,經過一定的手續(xù)續(xù)租。這樣一來,既可以穩(wěn)定新上海人的預期,也有助于建設人才高地、發(fā)揮人才的積極作用。

(作者單位:中共上海市浦東新區(qū)區(qū)委黨校)