北京二手房、新房網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低,市場進入調(diào)整周期。中原地產(chǎn)研究中心昨日統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:北京7月全月累計二手房住宅簽約合計7158套,環(huán)比跌幅達到了20%,這一成交量也是2014年6月6464套以來的連續(xù)37個月同期最低值,年度同比跌幅達到了70%。

根據(jù)北京市住建委公布的成交數(shù)據(jù)顯示,2017年7月北京新建商品房成交154.73億元,環(huán)比6月下跌8%,共成交2160套,環(huán)比6月減少1418套。其中居住類產(chǎn)品(普宅、豪宅、別墅、自住房)成交136.07億元,與6月基本持平,共銷售1794套,環(huán)比6月減少81套,成交均價51898元/平米,環(huán)比6月增長5000元/平米。

“北京等一二線城市在3月調(diào)控后,數(shù)據(jù)逐漸開始反映出調(diào)控影響。二手房整體價格從4月開始到現(xiàn)在3個月累計跌幅在8%左右,部分區(qū)域房源價格超過了10%,目前的價格大約回到了春節(jié)前后水平。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,價格下調(diào)比較明顯的房源,主要集中在部分急于換房的客戶上,由于成交量暴跌6成以上,成交周期明顯拉長,北京市場連環(huán)單比例非常高,此類個案有價格下調(diào)超過10%的。但二手房價格不透明,也有很多報價虛高的案例,不代表市場價。

今年3月17日以來,北京打出房地產(chǎn)調(diào)控一系列組合拳,包括細化限購限貸政策、遏制炒作“學區(qū)房”、整治“商改住”、加大住宅用地供應和在途項目開工入市力度等,房地產(chǎn)市場逐步降溫。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2017年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約8.7萬套,環(huán)比2016年下半年減少36.5%,同比2016年上半年減少35.8%。總體來看,北京二手房網(wǎng)簽量結束了自2014年上半年以來連續(xù)增長的態(tài)勢。

由于七八月是市場的慣例淡季,成交量、成交價格有可能繼續(xù)下行。張大偉預測,“預計7-8月有可能繼續(xù)下調(diào)5%左右,價格會回到2016年10月左右。成交比例中改善比例增加,剛需開始全面進入觀望狀態(tài)。”

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示,在北京從緊從嚴的調(diào)控形勢下,二手房交易量將在谷底企穩(wěn)并持續(xù)低迷,下半年房價將迎來更大范圍、更明顯的回落,購房者也將迎來比較好的購房機會。(記者龔小鋒)

■ 走訪

“房源報價下調(diào)多是換房”

在月成交量跌破萬套的同時,二手房的掛牌價和成交價也在逐步降溫。近日記者走訪了朝陽、昌平區(qū)域的多個社區(qū)發(fā)現(xiàn),部分房源的掛牌價格在一步步松動。

為換房降價60萬出售

“4月時報價450萬元的一居室,這幾個月經(jīng)過兩次調(diào)價,最終以小400萬元的價格成交。”朝陽管莊片區(qū)一中介門店經(jīng)紀人介紹,原房主出于換房資金周轉的原因,最終決定降價出售。

在管莊的北京新天地小區(qū),3月份曾以425萬元總價成交的一居室房源,最近類似房源報價則在390萬元左右。該社區(qū)的中介經(jīng)紀人說,這類報價下調(diào)明顯的房源多是換房業(yè)主,因為家里人口增加,急于趁著市場降溫時籌集資金換房。

同樣的情況也出現(xiàn)在天通苑。天通苑北一區(qū)附近的中介門店經(jīng)紀人介紹,小區(qū)里100平米左右的兩居室4月的成交均價基本上在46000—50000元/平米,到了6月價格出現(xiàn)了每平米2000—4000元不等的下降。目前該類房源的成交價基本維持在42000—45000元之間,“最近有房源報價在41000元/平米,而且有可談的空間。”

部分換房人先賣再買

在市場降溫的環(huán)境下,有部分換房人采取了先賣后買的方式,在目前的市場上尋找降價的可能性。

孫先生在春天市場高點將房源出售,經(jīng)過長期了解和價格協(xié)商,最近終于入手一套合適的房源。據(jù)他介紹,幾個月間這套房源總價降價在百萬左右。

偉業(yè)我愛我家胡景暉表示,北京二手房市場目前已滑落谷底,并逐步在低位企穩(wěn),交易量繼續(xù)下行的空間已然不大,在當前的政策環(huán)境下,北京二手房市場應該還將繼續(xù)保持這種狀態(tài),維持低量。二手房價目前也在隨著需求量和交易量的大幅萎縮而出現(xiàn)回調(diào),且房價回落的范圍已經(jīng)從中高價位的非普通住宅擴展到中低價位的普通住宅,未來北京二手房價還將進一步回落。

信貸收緊也成為換房群體增強降價意愿的重要因素。

“有些業(yè)主愿意在價格上讓步,實際上對于付款方式要求較高。”有經(jīng)紀人表示,因為銀行放款周期變長,全款或八成這樣的付款方式更打動賣房人。

“偉嘉安捷”指出,“3·17”政策出臺后,利率優(yōu)惠降低和放款節(jié)奏對市場產(chǎn)生潛移默化的影響。據(jù)介紹,從5月起二套房的利率全部調(diào)整為基準上浮20%,加大了還款壓力。此外,從3月底開始各家銀行的放款速度便逐漸進入緩慢態(tài)勢,尤其是針對二套房大額的放款,由于申請辦理的人較多,部分區(qū)縣的銀行放款和整體貸款辦理流程都變慢。(記者 方王洋)

■ 土地市場

東城區(qū)一宅地近底價成交

昨日,北京土地市場迎來8月首次拍賣,共有三宗土地出讓。位于東城區(qū)永外大街的住宅用地由于地處城市核心區(qū),格外引人注目。其余兩宗土地均位于平谷區(qū)。不過,永外大街地塊“爆冷”以接近底價成交。

永外大街地塊最高單價不超9.35萬元/平米

作為近三年來北京土地市場上位置最靠近二環(huán)的住宅用地,永外大街地塊開拍前卻并未吸引太多房企參與競拍。直到網(wǎng)上報價時間截止前,才有兩份報價被掛出,分別為華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體以及保利、首開、平安聯(lián)合體。

記者查閱北京市規(guī)土委相關資料顯示:該地塊位于東城區(qū)永定門外地區(qū),用地性質(zhì)為R2二類居住用地與B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地,起始價為38.2億元。

該地居住建筑規(guī)模需執(zhí)行90/70政策,均價不高于89068元/平米,最高單價不高于93521元/平米。商業(yè)部分50%需自持經(jīng)營20年,此外還有7000平米的配建需要無償移交。

最終,該地塊未經(jīng)現(xiàn)場競價,被華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元競得,溢價率僅0.5%。據(jù)克而瑞機構計算,該地塊的樓面價為5.2萬元/平米。

同永外地塊的冷清相比,平谷區(qū)的兩宗地塊卻引來了激烈競爭,觸及競價上限,最終被金科摘得。

對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,此次東城區(qū)地塊成交爆冷,并非代表土地市場降溫。“出現(xiàn)接近底價的成交也讓市場非常意外,很難從地塊屬性與市場層面尋找為什么3宗地塊中,東城接近底價成交,而遠郊區(qū)的平谷地塊競爭到價格上限。”

張大偉認為,整體看,主要原因還是土地屬性復雜,特別是其中的商業(yè)金融部分大部分需要持有經(jīng)營20年,而且不小于7000平米需無償移交。

根據(jù)該地塊所在區(qū)域中介信息顯示,永定門附近東革新里小區(qū)、西革新里小區(qū)等老社區(qū)二手房均價在7.6萬-8.2萬元/平米左右,要低于該地塊的限價。

碧桂園獲得北京核心市場“入場券”

在此次東城區(qū)地塊近底價成交的背后,是碧桂園終于在京奪得了一塊核心地塊。

早在2015年,碧桂園曾多次出現(xiàn)在北京土地招拍掛市場,并于當年10月與中國金茂組成聯(lián)合體,摘得豐臺花鄉(xiāng)四合莊兩宗金融用地,溢價率達140%,折合樓面價近3萬元/平米。不過該宗地隨后波折不斷,最終以碧桂園的退出而告終。

今年5月,碧桂園在北京土地市場上以2.2億元拿下密云一宗居住用地。不過,該地塊規(guī)模小,可操作空間不大。因此一些業(yè)內(nèi)人士分析認為,此次碧桂園聯(lián)合華潤、招商組建聯(lián)合體拿地,才是其布局北京的關鍵落子。(記者陳禹銘 張建)