近日,杭州一宗地塊以2.05億元總價(jià)成功出讓,折合樓面價(jià)6138元/平方米,溢價(jià)率為42.7%。業(yè)內(nèi)分析指出,經(jīng)過此輪密集的房地產(chǎn)政策調(diào)控之后,此前一度火熱的一二線城市土地市場正在明顯降溫,高價(jià)地?cái)?shù)量、溢價(jià)率紛紛銳減。

11月16日,北京土地市場出讓兩宗“限價(jià)”住宅用地,當(dāng)企業(yè)報(bào)價(jià)觸及最高限制地價(jià)時(shí),地塊拍賣進(jìn)入企業(yè)競投自持商品住房面積比例程序。不僅如此,從土地出讓前多個(gè)設(shè)置條件看,北京為避免出現(xiàn)高價(jià)地做了各種準(zhǔn)備。包括限銷售價(jià)格、限戶型面積、限二手房銷售時(shí)間、限持有面積等。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,此次北京出臺(tái)的調(diào)控政策中,政府明確要求強(qiáng)化控地價(jià)、限房價(jià)的交易方式,在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí),對項(xiàng)目未來房價(jià)進(jìn)行預(yù)測,試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施,有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。

胡景暉認(rèn)為,由于土地資源日益稀少,去年以來,北京土地價(jià)格不斷攀升,高價(jià)地頻繁出現(xiàn),樓市日趨豪宅化、高端化,這對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、滿足廣大中低端住房需求形成了挑戰(zhàn)。強(qiáng)化“控地價(jià)、限房價(jià)”的政策,將有利于推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),穩(wěn)定房價(jià),從而使樓市新增供應(yīng)更多滿足首次置業(yè)和自住型需求人群。

中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在各地調(diào)控政策持續(xù)作用下,8、9月各地高價(jià)地頻繁出現(xiàn)的現(xiàn)象在10、11月開始明顯減少。11月前兩周,全國合計(jì)出現(xiàn)26宗超過10億元單宗金額地塊,其中溢價(jià)率超過100%的高價(jià)地只有11宗。相比二季度,10月份高溢價(jià)率地塊就開始明顯減少。

11月16日下午,合肥出讓的6宗地塊以總價(jià)1.49億元成交,出讓面積189.43畝。其中一宗商業(yè)用地以總價(jià)0.18億元競得,樓面價(jià)630元/平方米,溢價(jià)率僅為5%。

事實(shí)上,二線城市針對土地市場的約束性政策正在步步收緊,近日南京、成都等地相繼明確房地產(chǎn)企業(yè)購置土地必須使用企業(yè)自有資金。11月15日,南京市國土資源局發(fā)布公告,明確要求,參與本批次住宅用地、商住用地的購地資金(包括土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款)須為競買人的自有資金,不得為銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等違規(guī)資金。

11月17日,成都市也要求建立購地資金來源審查機(jī)制,嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能用自有資金購買土地的要求,嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債募集資金不得用于購置土地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,一二線城市普遍通過限地價(jià)、限房價(jià)、限資金來源等措施全方位調(diào)控土地市場,將積極推進(jìn)土地市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度,并結(jié)合年度土地供應(yīng)計(jì)劃,加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例。

在他看來,過去房地產(chǎn)企業(yè)拿高價(jià)地的目的是將來可以高價(jià)銷售,特別是可以建設(shè)成為區(qū)域高端,但限價(jià)之后,使得這一目的不可能實(shí)現(xiàn),這將導(dǎo)致整體定價(jià)模式從過去的銷售預(yù)期定價(jià)模式改變?yōu)橥恋爻杀径▋r(jià)?！耙虼?這種調(diào)控形勢下,根本不可能再出現(xiàn)高價(jià)地”。此外,由于土地在出讓過程中已經(jīng)限制預(yù)售房價(jià),所以開發(fā)商會(huì)加快開發(fā)周期,不可能再按照普通商品房的銷售節(jié)奏分批供應(yīng)。

不僅如此,張大偉還進(jìn)一步分析指出,北京的土地出讓嘗試,再次給其他城市試點(diǎn)帶來樣本。“控地價(jià)、限房價(jià)”相比其他城市的搖號(hào)賣地,北京的政策直接影響未來市場,可以預(yù)期北京房地產(chǎn)市場將降溫,四季度漲幅將明顯放緩,在自住房大量供應(yīng)后,部分區(qū)域的價(jià)格很可能出現(xiàn)調(diào)整。