核心觀點(diǎn):樓市分化進(jìn)入新周期,出現(xiàn)“遇冷”和“發(fā)燒”兩種截然不同的態(tài)勢,有喜也有憂。“遇冷”是成效,需要堅持;“發(fā)燒”是問題,需要解決。無論哪個,正視現(xiàn)實,保持樓市調(diào)控定力是關(guān)鍵。

據(jù)報道,歷經(jīng)“9·30”“3·17”兩輪房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)力,一二線城市齊齊進(jìn)入環(huán)比“量價齊跌”階段,周期性拐點(diǎn)正在不斷逼近。但樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開發(fā)商對三四線城市的良好預(yù)期,三四線城市的土地市場仍然火爆,多個城市在2017年上半年已經(jīng)實現(xiàn)上百億的土地出讓收入。(7月31日《經(jīng)濟(jì)參考報》)

數(shù)據(jù)顯示,在調(diào)控政策的影響下,全國一二線熱點(diǎn)城市商品住宅市場普遍出現(xiàn)“量價齊跌”態(tài)勢,樓市調(diào)控的影響已經(jīng)在一線城市全面出現(xiàn)。雖然未出現(xiàn)大拐點(diǎn),但投資投機(jī)需求被打壓,市場因此退燒,住房向居住屬性回歸。

與此相對應(yīng)的是,全國樓市銷售依然明顯呈現(xiàn)分化,三四線城市接近全面上漲,無論房價還是銷量。而這些城市的土地市場仍然火爆,也從另一個角度佐證了這一點(diǎn)。其中雖然不無“剛需”因素,但也不乏調(diào)控乏力、投機(jī)炒作、風(fēng)險累積等問題。由此說樓市分化進(jìn)入新周期,一二線“遇冷”,三四線“發(fā)燒”,既符合實際,也提醒我們需要有效應(yīng)對。

當(dāng)前樓市調(diào)控需保持定力,一要遏制熱門城市調(diào)控松動跡象,二要避免三四線城市房價炒作。在筆者看來,這是“樓市后調(diào)控時代”的關(guān)鍵。一方面,“遇冷”的城市不能見好就收,而應(yīng)在咬定“調(diào)控”不放松的基礎(chǔ)上,積極探索如何利用好當(dāng)前的窗口期,建立長效機(jī)制,促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。事實證明,單靠一個“限”字,難以從根本上遏制市場亂象,也難以釋放真正的購房需求,還是需要綜合施策。比如,應(yīng)加快完善不動產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng),推動信息共享和互通互認(rèn),使投機(jī)炒房者盡快“曝光”。同時,提高限購限貸等調(diào)控政策的實施效果,在樓市調(diào)控中既能有效保障外溢人群的剛需,又能精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒作需求,維護(hù)市場秩序。

另一方面,對“發(fā)燒”的城市,可考慮在“一城一策”基礎(chǔ)上進(jìn)行“區(qū)域協(xié)調(diào)施策”,提高調(diào)控實效,給發(fā)燒的樓市降溫。不難發(fā)現(xiàn),隨著城市界限越來越模糊,區(qū)域概念強(qiáng)化,僅僅以行政邊界實施的“一城一策”調(diào)控已無法適應(yīng)市場變化。雖然有些“城市群調(diào)控場”的態(tài)勢已然初具雛形,對區(qū)域市場整體回歸理性產(chǎn)生了積極作用,但由于不同城市長期的行政分割,在協(xié)調(diào)程度、形成調(diào)控合力的能力以及政策科學(xué)性上還需進(jìn)一步完善。如果缺乏新的調(diào)控視角和手段,沒有進(jìn)一步的“區(qū)域協(xié)調(diào)施策”,一二線城市原有的樓市亂象,便很有可能會在三四線城市重現(xiàn),這是必須高度警惕和盡力防范的。

總之,樓市分化進(jìn)入新周期,出現(xiàn)“遇冷”和“發(fā)燒”兩種截然不同的態(tài)勢,有喜也有憂。“遇冷”是成效,需要堅持;“發(fā)燒”是問題,需要解決。無論哪個,正視現(xiàn)實,保持樓市調(diào)控定力是關(guān)鍵。按照中央政治局會議要求,堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性,加快建立長效機(jī)制是抓手;因地制宜,打壓投資投機(jī)需求,抑制泡沫,讓市場退燒,讓住房回歸居住屬性是目標(biāo)。(中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)專欄作者 張國棟)