編者按：進入“五限時代”的中國樓市正在降溫，政策層層加碼之下，交易量應聲而落，房價趨穩(wěn)。然而，單靠一個“限”字，難以從根本上釋放購房需求。面對依然強勁的購房預期和旺盛的實際需求，樓市管理正步入后調控時代。

中共中央政治局日前召開會議強調，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制。《經(jīng)濟參考報》即日起推出“樓市后調控時代”系列報道，察訪樓市實情，探索如何利用好當前的窗口期，建立長效機制，促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

歷經(jīng)“9·30”“3·17”兩輪房地產(chǎn)調控持續(xù)發(fā)力，一二線城市齊齊進入環(huán)比“量價齊跌”階段，周期性拐點正在不斷逼近。不過，樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開發(fā)商對三四線城市的良好預期，數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的土地市場仍然火爆，多個城市在2017年上半年已經(jīng)實現(xiàn)上百億的土地出讓收入。業(yè)界人士認為，當前樓市調控需保持定力，一要遏制熱門城市調控松動跡象，二要避免三四線城市房價炒作現(xiàn)象。

一二線城市周期性拐點不斷逼近

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1至6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1至5月份回落0.3個百分點。1至6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，增速比1至5月份提高1.8個百分點。

全國一二線熱點城市商品住宅市場普遍出現(xiàn)“量價齊跌”的態(tài)勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布2017年6月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調控政策作用下，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5個百分點之間。初步測算，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%，二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續(xù)7個月回落。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在調控政策的影響下，一二線熱點城市房價全面被控制，樓市調控的影響已經(jīng)在一線城市全面出現(xiàn)。他進一步指出，當前房地產(chǎn)各項關鍵數(shù)據(jù)全面回落，樓市漲幅觸頂跡象明顯。其中，平均價格下調的最主要原因是成交結構的變化，從成交結構看，一二線城市成交量明顯減少，導致了價格加速下調。

“房價下跌的時候往往是‘利率高原’形成的時候。”保利地產(chǎn)首席分析師吳定金表示，不少銀行把居民房貸都視作“雞肋”，不僅二套房貸利率推升至基準利率的20%，更是把首套房貸利率也上調至了基準利率的10%，銀行方面利率優(yōu)勢方面的政策正逐步取消。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，70城房價指數(shù)，相當于房地產(chǎn)行業(yè)的“上證綜合指數(shù)”。從統(tǒng)計的角度看，同比增幅曲線的收窄，和環(huán)比增幅不斷變小有關，但當前同比增幅還沒有由正轉負，因此樓市并未出現(xiàn)大拐點，但樓市調整是一個逐漸降溫的過程，當前環(huán)比“量價齊跌”，周期性拐點正在逼近。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，近三個月的市場走勢表明，北京“317新政”及后續(xù)一系列政策的效果非常顯著。在此輪調控中，政策的輪番出臺使得樓市的投資投機需求被徹底打壓，市場因此迅速退燒，住房向居住屬性回歸，購房者的心態(tài)向理性回歸。市場交易量的降溫還會繼續(xù)，但降幅將逐步收窄。

三四線城市樓市升溫現(xiàn)風險

樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開發(fā)商對三四線城市的良好預期，全國樓市銷售依然明顯呈現(xiàn)分化。從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看，三四線城市接近全面上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市，二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市，基本全部為三四線城市。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從成交結構看，一二線城市樓市成交占比明顯減少，三四線城市銷量比重大增。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會”上說：“今年上半年，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個百分點，但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點，高達75%。”

從全國市場看，隨著樓市調控，一二線核心城市的土地熱正轉移到三四線城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年有明顯上升。

以佛山為例，當?shù)啬玫爻杀据^廣州、深圳等一線城市低，而二級市場成交表現(xiàn)又居廣東省前列，兩方面因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等開發(fā)商不斷進駐，大大加劇了當?shù)氐母偁帯?jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，佛山的土地出讓金總額已達到395億元。

記者采訪了解到，為了維持規(guī)模增長，不少企業(yè)改變了以往去一二線城市拿地的看法，對于一線城市和核心二線城市周邊的三四線城市，很多房企都表示有意布局，有些三線城市已經(jīng)成為房企爭相拿地的陣地。以保利地產(chǎn)為例，該公司2016年全年一二線城市拓展容積率面積超過1600萬平方米，占全部拓展的70%，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市，保利地產(chǎn)均有土地入庫。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，過去兩年的上升短周期內(nèi)，樓市熱點從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經(jīng)歷輪動擴散的過程。不過三四線城市的樓市成長性較弱，多年未漲的一波爆發(fā)后，開發(fā)商進入的風險將不斷累積。

張大偉預計，本輪樓市分化進入新周期，一二線在調控下降溫，三四線在投資需求推動下上升將是2017年下半年樓市的主要特點。