5月16日,香港又誕生了地王。香港本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商恒基兆業(yè)以最高價(jià)232.8億港元(約人民幣205.8億元)中標(biāo)中環(huán)一幅商業(yè)用地,樓面價(jià)高達(dá)53.9萬(wàn)港元(約合人民幣47.6萬(wàn)元)/平方米,雙料地王的出現(xiàn)引起了媒體的高度關(guān)注。

這個(gè)地王有一定特殊性,因?yàn)檫@個(gè)地塊位于香港商務(wù)核心區(qū)中的核心,并且這個(gè)區(qū)片已有二三十年沒(méi)有土地供應(yīng),所以47.6萬(wàn)元/平方米的天價(jià),不能與一般住宅或非核心區(qū)商務(wù)樓作簡(jiǎn)單類比。根據(jù)合同,這一項(xiàng)目不能分拆出售,因此開(kāi)發(fā)商很可能在建成后一段時(shí)間內(nèi)持有出租,這也是香港開(kāi)發(fā)商慣常的經(jīng)營(yíng)模式。

據(jù)金融機(jī)構(gòu)測(cè)算,以現(xiàn)有周邊租金水平,該項(xiàng)目年投資回報(bào)率約2%-2.5%,顯然并不高,因此,開(kāi)發(fā)商高價(jià)中標(biāo)還是看好香港未來(lái)的經(jīng)濟(jì)和樓市。靜態(tài)看,2%-2.5%的回報(bào)也可接受,因?yàn)槟壳跋愀劾史浅５?。但如果美元繼續(xù)加息,實(shí)行聯(lián)系匯率制的港元不得不跟隨,這個(gè)項(xiàng)目會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)?我覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)不能排除。

大多數(shù)人想當(dāng)然地認(rèn)為土地財(cái)政是香港房?jī)r(jià)高企的根源,這是與事實(shí)完全不符的猜測(cè)。從歷史上看,影響香港樓市走向的最核心因素是美國(guó)的貨幣政策,因?yàn)槁?lián)系匯率制下香港沒(méi)有自己的貨幣政策。1997年之前的大牛市,主要刺激因素是低利率,而加息則是后來(lái)樓市泡沫破裂的直接因素。1997年之后的幾年里,香港政府雖然縮減供應(yīng),但房?jī)r(jià)根本沒(méi)有上漲動(dòng)力。直到2008年金融危機(jī)之后,美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)行零利率量化寬松才重新點(diǎn)燃香港樓市的烈火,2012年政府推出“雙辣招”,大幅提高印花稅限制非本地人買(mǎi)房,但僅僅在短期抑制了房?jī)r(jià)上漲。美國(guó)退出QE并開(kāi)始加息后,2015年第三季度香港樓市開(kāi)始真正降溫,中原指數(shù)下跌了10%,并出現(xiàn)了兩次土地流拍,當(dāng)時(shí)絕大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2016年將有更大跌幅。

從歷史規(guī)律看,美國(guó)加息再次引爆香港樓市泡沫是大概率事件。但這一次規(guī)律似乎不靈了,中原指數(shù)到2016年6月份就結(jié)束了調(diào)整,并開(kāi)始了新一波猛烈上漲,創(chuàng)下新高。這里面的原因何在?答案是:內(nèi)地資金。

近兩三年來(lái),內(nèi)地資金大量涌入香港樓市,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅,公司購(gòu)買(mǎi)物業(yè)、開(kāi)發(fā)商拍地都十分積極。此前,萬(wàn)科、保利、中海外、世貿(mào)等持續(xù)在港拿地,恒大等頻繁大手筆接手商業(yè)物業(yè),今年2月,名不見(jiàn)經(jīng)傳的龍光地產(chǎn)以168億港元拍下一塊住宅地王。據(jù)統(tǒng)計(jì),香港去年下半年賣(mài)地總價(jià)一半由內(nèi)地企業(yè)貢獻(xiàn),高達(dá)500億港元,而內(nèi)資涌向香港房地產(chǎn)的規(guī)模和節(jié)奏又與人民幣匯率預(yù)期直接有關(guān),時(shí)間上也有一定的同步性。

總之,香港房?jī)r(jià)走勢(shì)與土地公有、土地財(cái)政沒(méi)什么太大關(guān)系,核心因素是貨幣,只不過(guò)現(xiàn)在又加入了內(nèi)地貨幣這一因素。