這回不是“假摔”。

仿佛突然之間按下了暫停鍵，瘋狂涌入的買房人、坐地起價(jià)的二手房業(yè)主、忙得腳打后腦勺的中介經(jīng)紀(jì)人和日日爆滿的過戶大廳……北京樓市的這些瘋狂畫面一瞬間凝固在了3月17日之前。等到再度啟動(dòng)按鍵之時(shí)，京城樓市已經(jīng)陷入了一種名為“觀望”的全面停滯之中。

當(dāng)然，暴跌并沒有出現(xiàn)，現(xiàn)在談供求關(guān)系的“全面逆轉(zhuǎn)”也為時(shí)尚早。但是，歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，這一次，北京樓市與政策強(qiáng)壓下短暫的“數(shù)字降溫”不同，觀望之后，買賣雙方博弈加大，如果政策持續(xù)加碼，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)“入冬”也就近在眼前。

降溫

近期多個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份北京樓市全面降溫。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京商品房住宅僅成交了2138套，同比跌幅高達(dá)59%，環(huán)比跌幅達(dá)到了19.6%，市場(chǎng)交易大幅萎縮。

二手房市場(chǎng)同樣趨冷。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，不僅網(wǎng)簽套數(shù)下滑超三成，成交價(jià)格更是由升轉(zhuǎn)降，跌幅達(dá)6%。這是2015年8月以來，北京二手房?jī)r(jià)首次回落。此前，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，2月，北京新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)過微跌，但二手房?jī)r(jià)一直熱度不減。

此番二手房的降溫，讓一二手房市冷熱不均的局面被打破。數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手住宅的成交均價(jià)為59564元/平方米，與3月相比，4月成交均價(jià)整體下降了6.8%，其中，成交均價(jià)跌幅最大的三個(gè)區(qū)域分別為：順義區(qū)、房山區(qū)和大興區(qū)，跌幅分別為：19.34%，13.86%和9.13%。

事實(shí)上，2016年“930”新政之后，北京二手住宅網(wǎng)簽量就開始逐步回落，并連續(xù)5個(gè)月下滑。但今年3月份，二手市場(chǎng)一度劇烈反彈，不過，政策緊急介入，市場(chǎng)重新回下降通道。

更為直觀和明顯的是市場(chǎng)簽單量的驟降。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，“317新政”出臺(tái)的第二天，北京二手房市場(chǎng)的簽單量立刻大幅減少，隨后連續(xù)下滑，進(jìn)入4月，北京二手房市場(chǎng)的單日簽單量一直維持在一個(gè)非常低的水平。整體來看，新政至今平均每日的簽單量較新政前的平均簽單量下滑了75.6%，市場(chǎng)已經(jīng)跌落低谷。

博弈

穿著西裝、打著領(lǐng)帶、走街串巷，這個(gè)極富辨識(shí)性的人群——房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人，往往最先感知到樓市的真正溫度。在剛剛過去的這個(gè)“五一”小長假里，不少經(jīng)紀(jì)人在突破30℃的氣溫里，感受到了來自房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒意。

“現(xiàn)在市場(chǎng)非常冷，買賣雙方都在觀望，業(yè)主不愿降價(jià)、客戶則等待價(jià)格松動(dòng)”，朝陽區(qū)一位中介經(jīng)紀(jì)人小李如是說。他認(rèn)為，很多房源掛牌大半年了仍未售出，如果一直沒有成交，那么業(yè)主報(bào)價(jià)必定會(huì)松動(dòng)，“這只是時(shí)間問題”。

自3月17日以來，一個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，北京已經(jīng)出臺(tái)了17次房地產(chǎn)相關(guān)政策。

認(rèn)房又認(rèn)貸回歸，商住被“圈禁”，假離婚買房被堵漏，過道學(xué)區(qū)房被“封殺”……政策幾乎升至頂配。

最新的一次是多家銀行上調(diào)房貸利率，不再有任何折扣。根據(jù)規(guī)定，5月1日以后網(wǎng)簽的住房，首套房利率最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%；4月30日（含）以前網(wǎng)簽的業(yè)務(wù)，首套房利率最低執(zhí)行九五折。

未來樓市怎么走？

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，“317新政“的力度是空前的，效果也是顯而易見的，最為重要的是，新政及一系列補(bǔ)充政策所展現(xiàn)出的調(diào)控決心改變了整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期。預(yù)期改變之后，人們對(duì)接下來很長一段時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)是看跌的，投機(jī)炒房需求因此被抑制，市場(chǎng)恐慌因此得到緩解，買家搶房、賣家跳價(jià)等現(xiàn)象逐漸消失。

胡景暉表示，如今全國樓市政策的基調(diào)已定，北京作為樓市風(fēng)向標(biāo)看，未來很長一段時(shí)間內(nèi)的政策都將是從嚴(yán)趨緊、毫無松動(dòng)可能的，所以市場(chǎng)的降溫趨穩(wěn)已成定局，而房?jī)r(jià)也將再無上漲的空間和動(dòng)力，進(jìn)一步下滑是大勢(shì)所趨。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，從全國主要城市看，因?yàn)檎{(diào)控政策持續(xù)不斷施壓，一二線城市在今年“五一”小長假的實(shí)際簽約是2015年來最冷清的一個(gè)假期。除了少部分三四線城市外，多地樓市走勢(shì)都在明顯下行的趨勢(shì)中。他預(yù)計(jì)，二季度末開始，市場(chǎng)可能出現(xiàn)比較明顯的價(jià)格調(diào)整。