從9月30日開始的這一輪空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策出臺算起，到現(xiàn)在已經(jīng)有兩個月時間了，但就是在這短短的兩個月時間內(nèi)，已經(jīng)有超過24個重點城市累積密集出臺了50多次的樓市調(diào)控舉措。并且，這還沒完。種種跡象顯示，新一輪樓市調(diào)控潮正在來襲，樓市調(diào)控政策正在越收越緊，重點城市正在持續(xù)加碼調(diào)控政策的力度和深度。 

上海和天津再次加碼調(diào)控力度

11月28日晚間，出乎市場意料，上海、天津再下“狠手”收緊樓市政策。尤其是上海的調(diào)控空前嚴(yán)厲，其做法被業(yè)內(nèi)調(diào)侃為近乎“自殘”式的調(diào)控。

在加碼調(diào)控政策方面，上海提高貸款購房門檻，首套房首付最低35％，二套（包括無房但有貸款記錄者）普通住房首付款比例最低50％，非普通住房首付比例則與北京一樣調(diào)高至最低70％。新政一出，業(yè)內(nèi)人士指出，上海的房貸門檻躍升為北上深等一線城市中最高、最嚴(yán)者。

同日，天津也發(fā)布房貸新規(guī)，以是否為戶籍人群以及購房區(qū)域在哪為界，分別提高購房人的首付門檻。例如：對非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ谑袃?nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40％；戶籍居民購房，則最低首付比例為30％。

實際上，早在此次上海、天津提高首付比例之前，杭州、成都、武漢等城市就已針對原有政策加碼，在力度和廣度上皆有加強(qiáng)。新一輪樓市調(diào)控正在深度和力度上持續(xù)加強(qiáng)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，11月以來，已有超過10個城市在上月的基礎(chǔ)上出臺了樓市調(diào)控新政。從9月30日的調(diào)控開始，短短兩個月時間，已經(jīng)有24個重點城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施。此次升級調(diào)控最為嚴(yán)格的上海尤其引人關(guān)注。克而瑞研究中心在發(fā)送給本報記者的報告中表示，繼“滬九條”“滬六條”“整頓市場秩序”之后，上海調(diào)控此次再次升級，主要著重點在于信貸層面，雖然整體調(diào)控力度略遜于2014年之前，但總的來看，在此前政策效應(yīng)疊加下，還是會對市場成交量價產(chǎn)生一定影響。

首先，對剛需、改善型需求沖擊明顯。“首套房首付最低35％”以及“公積金使用提高限制”，增加了剛需購房成本。另外，對于“改善型需求”特別是“首置改善型需求”來說，“認(rèn)房又認(rèn)貸”使得其購房成本（首付）增加四成。例如，800萬元總房價要求是非普通住宅，這需要多付320萬元。這一點或?qū)⒅苯芋w現(xiàn)在二手房交易量當(dāng)中。

其次，整體成交量繼續(xù)下滑已成定局，價格“以穩(wěn)為主”，二手房交易價格漲幅或?qū)⒒芈洹?月份以來，上海新房和二手房成交量逐月環(huán)比大幅下滑，11月新房住宅成交量僅為56萬平方米（預(yù)估數(shù)據(jù)），同比下滑62％，在房貸新政下，12月成交量繼續(xù)下滑毋庸置疑。

更多城市或?qū)⒓哟a調(diào)控

除杭州、南京、成都、武漢、天津、上海等城市，未來會不會有更多城市加入樓市調(diào)控潮？這成為市場關(guān)心的焦點。

克而瑞研究中心認(rèn)為，未來將會有更多熱點城市深化已出臺調(diào)控政策，部分熱度仍較高的城市會出臺新的抑制性政策，通過一系列措施實現(xiàn)去杠桿、穩(wěn)樓市。

后續(xù)跟進(jìn)加碼樓市調(diào)控的城市可能采取兩種做法：一是在原有的基礎(chǔ)上繼續(xù)深化政策，手段主要是集中在信貸層面，繼續(xù)“上調(diào)首付比例”“認(rèn)房又認(rèn)貸”等。二是在此輪調(diào)整中還未出臺收緊政策的城市會“擇善而從”，主要手段仍是此前已經(jīng)多次出現(xiàn)的“限購”和“限貸”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，后續(xù)一些房價漲幅較大的一二線城市將加碼調(diào)控，例如可能出臺的政策包括“認(rèn)房又認(rèn)貸”，這一政策對市場的改善型需求打擊非常大。

這一輪調(diào)控主要的特點是逐漸從金融端發(fā)力，包括11月底濟(jì)南、南京等地部分銀行暫停房貸。最近從銀監(jiān)會到地方，都開始明顯收緊房地產(chǎn)信貸，信貸收緊則意味著未來市場將告別價格過快上漲。

張大偉表示，過去十幾年的房地產(chǎn)波動歷史，與貨幣政策完全吻合，一旦信貸政策收緊，房地產(chǎn)市場將快速降溫。整體看，預(yù)計本次調(diào)控周期起碼持續(xù)6－9個月，甚至有可能周期拉長到2018年。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，貨幣政策的收緊對平抑房價、穩(wěn)定市場預(yù)期起到的作用更加直接、更加有效。也正因為如此，一輪新政過后，北京、深圳樓市的降溫效果更好，政策立竿見影，最后上海也進(jìn)行了跟進(jìn)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，有北京、上海、深圳等地的先例，未來一些未達(dá)到調(diào)控預(yù)期的城市加大調(diào)控力度將是大概率事件，前段時間樓市過熱的城市的交易量將進(jìn)一步萎縮，房價下降的城市數(shù)量將進(jìn)一步增多。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)時報》