經(jīng)營(yíng)收益如何使用

很多年前，央視主持人趙普起訴小區(qū)物業(yè)，要求公示電梯及樓宇外墻廣告經(jīng)營(yíng)收益情況的案件曾經(jīng)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。這么多年過去了，小區(qū)樓頂、外墻、電梯廣告的收益歸屬問題得到解決了嗎？王經(jīng)理坦言：“大部分物業(yè)公司都會(huì)在每年年初對(duì)上一年度的經(jīng)營(yíng)收入、支出情況進(jìn)行公示，包括停車費(fèi)和廣告費(fèi)，目前這部分收入一般還是歸物業(yè)支配，用于小區(qū)公共部位的維修、看車人的工資等，只有極少數(shù)小區(qū)分給了業(yè)主個(gè)人?！?/span>

記者從一家專做居民區(qū)廣告的公司了解到，公司在電梯內(nèi)放置靜態(tài)框架廣告牌，每年需要向物業(yè)公司支付1000至1200元/塊的費(fèi)用；畫面可滾動(dòng)的動(dòng)態(tài)框架廣告位每年每塊費(fèi)用在1500至1800元。電梯廳的廣告版位價(jià)格相對(duì)較低，每年費(fèi)用在700至800元/塊。物業(yè)公司還會(huì)根據(jù)小區(qū)所處地段、檔次、規(guī)模、居民狀況等在此基礎(chǔ)上議價(jià)。由此看來，一個(gè)稍具規(guī)模的小區(qū)，每年的廣告費(fèi)還是非?？捎^的。“一個(gè)5萬(wàn)平方米建筑面積的小區(qū)，光廣告費(fèi)每年可收入約5萬(wàn)元，地段、品質(zhì)好的小區(qū)，一年賺十幾二十萬(wàn)元肯定是有的?！蓖踅?jīng)理表示。

但事實(shí)上，小區(qū)公共空間能否投放廣告，并不是物業(yè)說了算?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第54條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”但在現(xiàn)實(shí)生活中，很少有物業(yè)會(huì)挨家挨戶征求業(yè)主的意見，加之各小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的比例極低，業(yè)主的這項(xiàng)權(quán)利長(zhǎng)期難以行使。

同理，在小區(qū)內(nèi)部道路或綠地上設(shè)置停車位，也應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見。甄增水教授表示：“業(yè)主不同意設(shè)立車位的，可行使排除妨害請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求其恢復(fù)原狀，拆除車位的標(biāo)界物。業(yè)主同意的，地上車位的所有權(quán)歸業(yè)主，已收取的租金應(yīng)根據(jù)不當(dāng)?shù)美颠€法則返還給業(yè)主?！彼瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)，物業(yè)公司可以收取一定的機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)費(fèi)，其本質(zhì)是一種保管服務(wù)，這個(gè)費(fèi)用應(yīng)屬于物業(yè)公司所有。

京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)訴訟法律事務(wù)部主任劉松鴻同樣認(rèn)為：“無(wú)論開發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)公共空間設(shè)立停車位，他們事先應(yīng)取得業(yè)主大會(huì)的許可，并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定，比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)物業(yè)維修及管理等費(fèi)用開支后，才能向相關(guān)主管部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立和運(yùn)營(yíng)小區(qū)地面停車場(chǎng)。否則，將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的侵權(quán)行為。但實(shí)際情況是，有些車位是合法設(shè)置的，而有些車位卻是物業(yè)自己劃線設(shè)置的。車位設(shè)置違法，收費(fèi)行為自然也違法。”