■ 探訪

萊茵灣一期多戶別墅屬科研用地

4月6日下午，新京報記者來到位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)葛渠村北66號的萊茵灣小區(qū)一期，這里分布著數十棟二至三層的別墅。

“當初售樓的人就說這里立項為科研用地，所以賣得也便宜，多年房價沒有太大波動”，據一位業(yè)主稱，萊茵灣小區(qū)一期開發(fā)商為中建土博士科技有限公司，他在2003年以50余萬元買下面積約250平方米的別墅，科研用地的產權是50年，用的也是價格較高的商業(yè)水電。

另一戶數年前以每平方米4000元認購了三套別墅的業(yè)主稱，萊茵灣小區(qū)一期別墅的面積從180平方米到300平方米，他購房時也未注意房屋的土地性質，不了解所買別墅是否符合居住規(guī)范。

記者以買房者身份咨詢了房天下等多家售房中介機構，賣家均稱，萊茵灣項目為50年產權的科研用地，因為價格相對便宜，周邊環(huán)境較好，多處樓盤已經售完，只剩幾戶小產權公寓房還在出售。記者聯系小區(qū)開發(fā)商中建土博士科技有限公司，但電話始終無人接聽。

萊茵灣物業(yè)辦公室的王經理告訴記者，萊茵灣小區(qū)的產權比較復雜，二期均是小產權房，一棟樓分割好幾戶來賣，可能有近一半沒有過戶。一期是別墅區(qū)，多是有人居住，也有毛坯房。但這些地是否都屬于科研用地，他并不知情。他透露，開發(fā)商換了幾撥人，最初的那批買地蓋房的都聯系不上了。

■ 追訪

住“科研樓”不受法律保護

北京康達律師事務所律師韓驍介紹，根據法律規(guī)定，科研樓可以辦理過戶手續(xù)，但是不按土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，非法批準、使用的土地應當收回。該次交易進行的買賣用于個人居住使用，違背法律的規(guī)定，合同將有可能被認定為無效。在買賣雙方發(fā)生糾紛時，買方的權益不能受到法律的保護。

有專家表示，對于非法改變土地用途，尚缺乏相對應的監(jiān)管和具體處罰條例。“但即便土地不收回，也應該重罰違規(guī)企業(yè)”，專家稱，購房者雖然不會涉及被罰，但也存在無法辦理住宅房產證的風險。

中介機構涉嫌違規(guī)操作

“嚴格界定的話，中介是違規(guī)操作”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，因為此類物業(yè)不能承諾有居住屬性，但此類購房者本身有購房入住的需求，所以無論中介是否有過告知做法，實際上從交易風險角度看，其撮合的業(yè)務實際上都是違規(guī)的。其之所以會介紹此類房源，在于過去一直沒被查，所以都是僥幸的做法。但若真出現糾紛，那么中介本身是要受到各類懲罰的，甚至要取締營業(yè)執(zhí)照。

韓驍稱，房產中介在買方簽訂合同前，沒有明確真實地告知當事人房屋性質，且在合同內容中也沒有明確表示出用地性質，那么涉嫌存在欺詐行為。（記者 趙蕾）