交易量將迅速下滑

對于新政實施后的房價走勢，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)價格上漲勢頭將得到有效遏至，預(yù)計在一段時間內(nèi)表現(xiàn)將較為平穩(wěn)，交易量將迅速下滑。

華泰證券認(rèn)為，短期可能引發(fā)部分改善需求違約，對成交量有影響，但不影響價格。原因在于改善需求中的學(xué)區(qū)房需求偏剛需，受價格影響較小；而其他類型的改善性需求，在換房需求減弱的同時也會減少供給。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，調(diào)控對學(xué)區(qū)房的價格走勢影響有限，因為這部分是剛需。

中泰證券研報認(rèn)為，調(diào)控的升級將使房地產(chǎn)板塊短期內(nèi)承壓。北京樓市短期內(nèi)將呈現(xiàn)量跌、價穩(wěn)的態(tài)勢。此前市場對調(diào)控已有預(yù)期，而政策調(diào)控邊際作用減弱，市場對政策消化時間變短，不排除半年內(nèi)可能出現(xiàn)反彈的情況。2013年4月北京出臺“認(rèn)房認(rèn)貸”政策后，真正結(jié)束上漲周期的是2013年年底的流動性收緊。

長期來看，華泰證券認(rèn)為，目前市場最擔(dān)心的問題在于土地供給。如果增加土地供給能夠執(zhí)行，至少在明年年底之前能夠緩解供需矛盾。考慮到北京人口仍然以總量控制為主，預(yù)計仍然是緊平衡狀態(tài)。

多地調(diào)控樓市

本次樓市新政出臺之前，北京二、三月份房地產(chǎn)銷售再創(chuàng)新高。北京鏈家2017年2月成交量超過11000套，環(huán)比增長75%，比2016年月均成交高5.8%。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，在本輪的漲勢中，北京學(xué)區(qū)房、置換改善需求拉動均價持續(xù)上漲。2月北京的二手成交均價為63579元/平方米，環(huán)比上漲4.6%；3月第二周達(dá)到67621元/平方米，環(huán)比上漲2%。

分析人士認(rèn)為，去年9月30日北京房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，房價未出現(xiàn)實質(zhì)性回調(diào)，導(dǎo)致購房者心理預(yù)期發(fā)生變化；同時限價導(dǎo)致開發(fā)商捂盤惜售，一手房房源急劇下降；“賣一買一”購房者擔(dān)心剛賣完房就被限購，導(dǎo)致二手房源收縮，加劇供需不平衡；調(diào)控政策對于購房者的心理影響邊際下降。

在此背景下，北京樓市限購升級，體現(xiàn)了因城施策、分類指導(dǎo)的調(diào)控思路。此外，國家統(tǒng)計局公布的2017年1至2月份全國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)超過預(yù)期。1-2月商品房銷售面積累計同比增速高達(dá)25.1%。1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比增速8.9%。

值得注意的是，北京樓市新政發(fā)布后多地跟進(jìn)。繼北京實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，廣州、石家莊、鄭州、長沙迅速跟進(jìn)。廣州將限購措施升級到具有廣州市戶籍的成年單身（含離異）人士限購1套住房，以及提高非該市戶籍居民家庭社保連繳年限提升至5年。3月20日晚間，廣州公積金中心發(fā)布新政，規(guī)定無住房貸款結(jié)清首付也要4成。記者初步統(tǒng)計，僅3月份以來已有16個城市啟動或升級樓市限購，深圳、上海兩個一線城市以及合肥、廈門、南京、蘇州、南昌等五個二線城市采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”措施。