步入2017年，去年狂熱的部分二線(xiàn)城市樓市變得異常冷清。去年漲幅最為明顯的“房?jī)r(jià)四小龍”城市之一的合肥，在春節(jié)期間一度傳出樓市“暴跌”的消息。事實(shí)上，去年房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市都遭遇不同程度的“回調(diào)”。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)略有“回調(diào)”屬正常現(xiàn)象。房企在考察和決策二線(xiàn)城市投資時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎面對(duì)，不要去賭政策何時(shí)放開(kāi)，應(yīng)建立在項(xiàng)目的投資可行性和真實(shí)的購(gòu)房需求上。

熱點(diǎn)二線(xiàn)城市成交量下滑

在目前調(diào)控政策的延續(xù)下，合肥、杭州、廈門(mén)等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市成交量均出現(xiàn)了萎縮現(xiàn)象。

另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月24個(gè)二、三線(xiàn)城市住宅市場(chǎng)成交量同、環(huán)比分別下跌19%和37%。其中，寧波、長(zhǎng)春環(huán)比跌幅較大，分別為78%、67%。

在具體城市上，南京1月成交面積為62萬(wàn)平方米，基本與去年12月持平；廈門(mén)成交面積為7萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌24%，同比下跌36%。實(shí)際上，自2016年9月初限購(gòu)后，廈門(mén)的一手住宅成交量便陷入谷底；蘇州相比12月，環(huán)比下跌30%，同比則大跌82%；杭州也不例外，環(huán)比下跌30%，同比下跌31%。

在合肥，1月樓市成交下滑明顯也是不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)同策咨詢(xún)安徽分公司市場(chǎng)總監(jiān)劉乃元表示：“有些中介門(mén)店，調(diào)控前一個(gè)月成交15-20套，限購(gòu)后，一個(gè)月的成交量也就2-3套。”在新房方面，據(jù)當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬表示，目前合肥市月均住宅銷(xiāo)量1384套，較限購(gòu)前相比，下降了一半以上。

對(duì)此，克而瑞研究中心認(rèn)為，1月份成交環(huán)比大幅下滑的主要原因在于，四季度以來(lái)調(diào)控效果彰顯，市場(chǎng)觀(guān)望情緒漸濃。同時(shí)，新增供應(yīng)嚴(yán)重不足導(dǎo)致成交下滑。此外，假期部分城市網(wǎng)簽系統(tǒng)關(guān)閉，導(dǎo)致備案數(shù)據(jù)延遲。

部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下調(diào)

在成交量下滑的同時(shí)，去年樓市較為火爆的二線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)已出現(xiàn)回調(diào)跡象。

據(jù)媒體報(bào)道，南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)對(duì)南京市在售新房?jī)r(jià)格、500個(gè)小區(qū)價(jià)格統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，南京目前新房?jī)r(jià)格較為穩(wěn)定，二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)較大，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的小區(qū)將近300個(gè)，主要集中在曾經(jīng)漲價(jià)幅度較大的棲霞區(qū)、江寧區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)等。

杭州樓市在2017年首月也迎來(lái)一波“寒潮”。據(jù)《錢(qián)江晚報(bào)》報(bào)道，2017年1月，杭州市區(qū)(包含富陽(yáng)、大江東)264個(gè)新盤(pán)中，出現(xiàn)環(huán)比降價(jià)的樓盤(pán)達(dá)105個(gè)，占比39.8%。

據(jù)記者了解，蘇州二手房?jī)r(jià)格也比調(diào)控政策出來(lái)前有所下降，幅度在5%-10%之間，總價(jià)100萬(wàn)元的降價(jià)在5萬(wàn)-8萬(wàn)元，150萬(wàn)-180萬(wàn)元的降價(jià)在10萬(wàn)-15萬(wàn)元。

“房?jī)r(jià)回調(diào)屬正常現(xiàn)象”

在房?jī)r(jià)“回調(diào)”的背景下，二線(xiàn)城市將何去何從？

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)此表示，去年一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，出現(xiàn)房?jī)r(jià)“回調(diào)”屬正常現(xiàn)象。一方面，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，導(dǎo)致投資客離場(chǎng)、剛需族無(wú)力買(mǎi)房，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力消失。另一方面，因?yàn)檎种菩枨蠛头績(jī)r(jià)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期消失，投資客獲利回吐，開(kāi)發(fā)商回籠現(xiàn)金。

“二線(xiàn)城市處于人口流入的長(zhǎng)期趨勢(shì)下，短期低水平供求均衡并不能改變這些城市住房供應(yīng)不足的矛盾，房?jī)r(jià)也只是微幅回調(diào)，并不存在明顯下跌的可能性。”歐陽(yáng)捷強(qiáng)調(diào)，事實(shí)上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就很超前地預(yù)警：“既要抑制資產(chǎn)泡沫，也要防止大起大落”，其核心不在“控大起”，而在“防大落”。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，融僑集團(tuán)副總裁、首席投資官康紅恩建議，房企在考察和決策城市投資時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎面對(duì)，不要去賭政策何時(shí)放開(kāi)，還需要建立在項(xiàng)目投資的可行性和城市真實(shí)的購(gòu)房需求上。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦表示，房企需選擇差異化營(yíng)銷(xiāo)，積極尋求潛在、有意向的購(gòu)房群體。