租賃市場(chǎng)缺乏剛性法律制度

在李女士看來，眼看著房租上漲也是沒有辦法的事情，一者，北京的房?jī)r(jià)上漲很快，房租水漲船高也是常理；二者，房租價(jià)格要么由中介說了算，要么是房東說了算，自己根本沒有討價(jià)還價(jià)的余地。

李女士曾經(jīng)跟中介談過想多租幾年，但中介明確表示不會(huì)為她一個(gè)人打破“行業(yè)慣例”。

倪鵬飛非常認(rèn)同汪光燾關(guān)于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)重要性及其當(dāng)前租賃市場(chǎng)分析。中國城市化處在加速期，由于職業(yè)等空間上的頻繁變動(dòng)，不少人口及家庭具有租房需求。

倪鵬飛表示，城市居民家庭住房消費(fèi)可以通過兩種途徑實(shí)現(xiàn)，一是通過購買擁有所有權(quán)進(jìn)而擁有使用權(quán)用于自己消費(fèi)使用，二是不擁有住房所有權(quán)而是通過租賃獲得住房使用權(quán)用于消費(fèi)使用。與此同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)是住房市場(chǎng)的重要構(gòu)成部分。

不過，在倪鵬飛看來，當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)制度及市場(chǎng)體系還不完善，導(dǎo)致正規(guī)的租賃市場(chǎng)亂象叢生，非正規(guī)的租賃“黑市”盛行，嚴(yán)重影響租賃雙方的權(quán)益，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)發(fā)展受到限制。一方面，中低收入家庭、年輕家庭、外來人口住房難，另一方面，住房存在結(jié)構(gòu)性空置問題。

倪鵬飛認(rèn)為，其原因之一是，租戶利益保障制度缺乏。對(duì)于租期、租價(jià)和租賃期間租戶的諸多權(quán)益，沒有明確硬約束力的法律規(guī)定，租戶收入、尊嚴(yán)、基本權(quán)益得不到有效保證。

“認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)，沒有充分認(rèn)識(shí)到租賃住房存在的重要性和合理性。出于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮和基于傳統(tǒng)觀念的束縛，將商品房的開發(fā)、銷售和消費(fèi)作為發(fā)展住房的重中之重。”倪鵬飛向《法制日?qǐng)?bào)》記者表示。

此外，2016年對(duì)外發(fā)布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告(2016)》(房地產(chǎn)藍(lán)皮書)也認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)存在四個(gè)主要問題：一是在機(jī)制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善；二是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在服務(wù)上還存在不規(guī)范、無序競(jìng)爭(zhēng)的問題；三是租賃市場(chǎng)存在監(jiān)管漏洞問題；四是租賃市場(chǎng)缺少專營租賃服務(wù)化的企業(yè)，沒有形成一個(gè)規(guī)模的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)品牌，使整個(gè)市場(chǎng)供給還是以散戶狀態(tài)為主。

“住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，缺乏相應(yīng)體制機(jī)制建設(shè)與規(guī)范監(jiān)管。”房地產(chǎn)藍(lán)皮書認(rèn)為。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，要切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人特別是承租人的合法權(quán)益，還是要推動(dòng)相關(guān)立法，通過法律法規(guī)來明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。

制定專門住房租賃市場(chǎng)法律

在“財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略年會(huì)2016”上，汪光燾建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)要有序培育租賃市場(chǎng)，而租賃市場(chǎng)的有序發(fā)展和規(guī)范，需要加快住房租賃市場(chǎng)的立法。

自2015年以來，中央已經(jīng)明確提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購租并舉的住房制度。

2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)我國住房市場(chǎng)由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

“要加快住房租賃市場(chǎng)立法。”2016年12月14日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出。

那么，一個(gè)隨之而來的問題是，規(guī)范我國的住房租賃市場(chǎng)的專門法律法規(guī)應(yīng)該怎么立？

對(duì)此，倪鵬飛建議，首先，建立商品房“承租者保護(hù)，承租者市民待遇”的制度。制定承租者保護(hù)制度，實(shí)行長期合同制度，規(guī)范住房租賃的操作規(guī)定；實(shí)行承租者市民待遇。

倪鵬飛認(rèn)為，其次，建立鼓勵(lì)私人和公司出租房屋的制度體系、制度合理的房屋出租稅收制度，嚴(yán)禁不合理收費(fèi)；建立簡(jiǎn)便、規(guī)范的房屋出租制度；取消預(yù)售制，鼓勵(lì)開發(fā)公司向開發(fā)、持有并租賃轉(zhuǎn)型，培育專業(yè)化、社會(huì)化的住房租賃公司，健全租房市場(chǎng)的監(jiān)管。

“再次，建立中介行業(yè)自凈機(jī)制，建立民間信用信息系統(tǒng)，完善行業(yè)協(xié)會(huì)自律制度；健全信息披露制度，完善中介行業(yè)規(guī)則，建立嚴(yán)格的違法及違規(guī)懲處制度，完善監(jiān)管體制。”倪鵬飛說，“最后，完善租賃市場(chǎng)的稅收制度。確定科學(xué)、合理、規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的稅收制度或減免標(biāo)準(zhǔn)，包括涉及到出租房屋的所得稅、房產(chǎn)稅或增值稅。”

對(duì)于住房租賃市場(chǎng)專門法律的進(jìn)程，一個(gè)有利消息是，近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，2017年的工作任務(wù)之一是，“加快推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)立法，推進(jìn)機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展，努力構(gòu)建購租并舉的住房制度”。