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一紙新規(guī)能否抹去租房人的辛酸淚?
新華社北京1月16日電題:一紙新規(guī)能否抹去租房人的辛酸淚?
新華社記者杜宇、葉鋒、馬姝瑞
有過(guò)租房經(jīng)歷的人,不少都有一把辛酸淚,找到適合需求的房子太難了。近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn),加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。這一紙新規(guī)能否讓租房人不再為找房難而發(fā)愁?
信息有限 租房實(shí)在不好找
“去哪里租房子?找中介公司唄,要不就托住在附近的熟人打聽(tīng)。”正在為孩子上學(xué)準(zhǔn)備租房子的鄭州居民朱鶴偉說(shuō),“可是信息有限,實(shí)在不好找。”
朱鶴偉的煩惱,源自我國(guó)住房租賃市場(chǎng)房源單一。當(dāng)前,除少量單位或機(jī)構(gòu)仍然持有部分住房提供給職工短期周轉(zhuǎn)、租住外,我國(guó)城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)的供應(yīng)主體主要是居民家庭,主力軍是持有多套房家庭的閑置房屋。
政府雖然也通過(guò)公租房建設(shè)來(lái)提供租賃房源,但是規(guī)模小,保障范圍有限,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的租賃房源一般集中于酒店式公寓等高端物業(yè),受眾面也比較小。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō):“我國(guó)住房租賃市場(chǎng)缺少機(jī)構(gòu)出租者,而機(jī)構(gòu)出租者在市場(chǎng)中起到了重要的示范作用。如果市場(chǎng)上主要是居民家庭出租住房,則在租約的標(biāo)準(zhǔn)化、租賃關(guān)系穩(wěn)定性、業(yè)主和租客權(quán)益保護(hù)、住房租賃服務(wù)質(zhì)量等方面,都會(huì)存在缺陷。因?yàn)榧彝ゲ豢赡芟駲C(jī)構(gòu)出租者那樣,有能力進(jìn)行專業(yè)化的管理,并提供高水平的住房租賃服務(wù)。”
對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō),通過(guò)中介機(jī)構(gòu)找房子是主要渠道。但是目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度也很低。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭說(shuō),以租賃市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的北京為例,年房屋租賃交易規(guī)模約為150萬(wàn)套,規(guī)模最大的經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)占有率也不足10%,有四成左右的租賃合同是自行成交。另外,在經(jīng)紀(jì)行業(yè)中,由于門(mén)檻較低,管理缺失,不乏一些沒(méi)有資質(zhì)的“黑中介”,既給租房人帶來(lái)煩惱,也造成租賃市場(chǎng)的混亂。
從業(yè)已有5年的合肥恒諾房產(chǎn)公司中介經(jīng)理人郭敏表示:“增加新的供應(yīng)主體對(duì)租房者來(lái)說(shuō)選擇余地?zé)o疑更大,市場(chǎng)空間也會(huì)更大。”
增加房源 住建部“蠻拼的”
在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的指導(dǎo)意見(jiàn)中,培育和發(fā)展渠道多元的住房租賃市場(chǎng)的目的十分明確。
今后需要租房子的人們,可從這些渠道找房:
政府搭建的住房租賃信息服務(wù)平臺(tái)。在這個(gè)平臺(tái)上,出租人可隨時(shí)發(fā)布出租房屋的區(qū)位、面積、戶型、價(jià)格等信息,承租人可發(fā)布租賃房屋的需求信息,逐步實(shí)現(xiàn)在平臺(tái)上進(jìn)行對(duì)接。
傳統(tǒng)的中介機(jī)構(gòu)。政府鼓勵(lì)成立經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu),通過(guò)長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買(mǎi)社會(huì)房源,可直接向社會(huì)出租;也可以根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行裝修改造后,向社會(huì)出租。
開(kāi)發(fā)商新建的商品房。政府鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源,用于向市場(chǎng)租賃。
政府購(gòu)買(mǎi)符合條件的存量商品房轉(zhuǎn)為公租房。指導(dǎo)意見(jiàn)提出,各地可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式,把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房,轉(zhuǎn)為公共租賃住房。
為了多渠道增加住房租賃房源供應(yīng),住房城鄉(xiāng)建設(shè)部此次也是“蠻拼的”,明確表示積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。通過(guò)發(fā)行REITs,可充分利用社會(huì)資金,進(jìn)入租賃市場(chǎng),多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。
劉洪玉說(shuō):“這些舉措實(shí)際上是希望通過(guò)多個(gè)渠道,培育住房租賃市場(chǎng)上的機(jī)構(gòu)出租者,在增加租賃住房供給的同時(shí),也能起到規(guī)范租賃市場(chǎng)、為分散的租賃市場(chǎng)提供示范作用。”
面臨挑戰(zhàn) 新規(guī)需政策配合
業(yè)內(nèi)人士和受訪專家表示,盡管這份指導(dǎo)意見(jiàn)明確提出了多渠道發(fā)展住房租賃市場(chǎng),然而,在實(shí)踐中仍將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
張旭說(shuō):“房地產(chǎn)投資信托基金的出現(xiàn)能夠幫助租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供更好的資金支持。尤其是租賃業(yè)務(wù)相比買(mǎi)賣業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō),服務(wù)周期長(zhǎng)、盈利周期長(zhǎng),企業(yè)需要承擔(dān)的資金壓力也高。但能否帶動(dòng)社會(huì)資金投資的積極性,需要看具體項(xiàng)目的業(yè)務(wù)模式,以及盈利的預(yù)期。”
劉洪玉認(rèn)為,對(duì)于機(jī)構(gòu)出租者而言,當(dāng)前一個(gè)突出問(wèn)題就是租金收益率過(guò)低。他說(shuō),比如在北京中關(guān)村一套建筑面積約120平方米的三居室住宅,其市場(chǎng)價(jià)值600萬(wàn)元左右,年租金收入約15萬(wàn)元,租金收益率約為2.5%。很難想象有機(jī)構(gòu)投資者愿意以600萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入住宅后以15萬(wàn)元/年的租金出租,因?yàn)楫?dāng)前把資金存到銀行里的年利息收入都超過(guò)15萬(wàn)元。
如果再考慮出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中還要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、所得稅、物業(yè)管理費(fèi)等成本支出,就更不可能有機(jī)構(gòu)來(lái)做這種賠本的買(mǎi)賣了。
指導(dǎo)意見(jiàn)中提出“鼓勵(lì)成立經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu),通過(guò)長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買(mǎi)社會(huì)房源,可直接向社會(huì)出租;也可以根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行裝修改造后,向社會(huì)出租。”
鏈家地產(chǎn)在實(shí)踐中已經(jīng)這樣操作,但面臨的問(wèn)題是,前期需要投入一定的成本,對(duì)于企業(yè)的規(guī)模和管理能力有較高的要求。
上海中原研究咨詢總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為,為了鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展,政府應(yīng)在稅收等方面予以政策優(yōu)惠。他說(shuō):“大幅減免房屋租賃環(huán)節(jié)上的賦稅,可減弱租賃各方對(duì)于租賃登記的憂慮。”(完)
編輯:鞏盼東
關(guān)鍵詞:租賃 住房 租房 市場(chǎng)
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