原標(biāo)題："穩(wěn)"市政策背后存深意 樓市告別投機(jī)"看漲"時(shí)代

　　新華網(wǎng)北京4月2日電（記者 萬(wàn)方）本是一個(gè)普通工作日，北京南六環(huán)外一處樓盤卻顯得異常火熱，短短一小時(shí)內(nèi)迎來(lái)6、7組看房客。“看房人數(shù)明顯多了起來(lái)，周末時(shí)看房團(tuán)甚至?xí)D滿大廳”，售樓經(jīng)理小賈告訴記者。

　　自今年兩會(huì)政府工作報(bào)告針對(duì)樓市透露出明顯的“緩和”態(tài)度以來(lái)，從中央部委到地方政府，陸續(xù)打出包含信貸、稅收、土地使用等在內(nèi)的政策“組合拳”，業(yè)內(nèi)人士表示，新一輪“穩(wěn)市”大幕已經(jīng)拉開(kāi)。記者所走訪的這處樓盤無(wú)疑已經(jīng)感受到了來(lái)自政策的暖意。

　　不過(guò)，小賈同時(shí)透露，看房人群中最終轉(zhuǎn)化為成交客戶的，與去年同期相比并無(wú)明顯差異。這從一定程度上代表了目前住宅市場(chǎng)的普遍狀況，體現(xiàn)了當(dāng)前樓市買賣雙方的博弈正處心理節(jié)點(diǎn)。一邊是政策頻頻吹來(lái)“暖風(fēng)”，一邊是供需日趨平衡，購(gòu)房者更加理性、謹(jǐn)慎。在蠢蠢欲動(dòng)的“糾結(jié)”中，樓市會(huì)否再次“看漲”一片？

　　“穩(wěn)”市政策密集出臺(tái)

　　3月30日，無(wú)疑將成為中國(guó)樓市的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折時(shí)點(diǎn)。

　　風(fēng)傳已久的“信貸+財(cái)稅”穩(wěn)樓市政策終于靴子落地，力度之大超乎預(yù)期。央行等三部門聯(lián)合下發(fā)通知，購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；擁有1套住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清，最低首付款比例為40%。此外，財(cái)稅政策同時(shí)跟進(jìn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)通知，二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年改成2年。

　　就在三天前的27日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”，提出合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模等四大工作要求，被視作鳴響中央層面穩(wěn)定樓市消費(fèi)第一槍。

　　短短四天之內(nèi)，包括國(guó)土部、住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在內(nèi)的六部委先后為樓市注入“強(qiáng)心劑”，無(wú)疑亮出了官方穩(wěn)定樓市消費(fèi)的“底牌”。

　　事實(shí)上，樓市調(diào)控放開(kāi)的意圖早已有跡可循。去年10月底的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，明確住房消費(fèi)為消費(fèi)擴(kuò)大和升級(jí)的重點(diǎn)領(lǐng)域。

　　今年兩會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中再次提出，穩(wěn)定住房消費(fèi)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　由此，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)頹勢(shì)、穩(wěn)定住房消費(fèi)已不單單是地方政府放松限購(gòu)、限貸的獨(dú)立行為，而是從中央層面開(kāi)始，構(gòu)成了政策“合力”。

　　值得注意的是，官方此次明確提及，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定關(guān)系民生和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

　　專家指出，自2003年 “18號(hào)文”首提“重要支柱產(chǎn)業(yè)”以來(lái)，其后一輪又一輪的調(diào)控，官方再未冠以房地產(chǎn)業(yè)“支柱”二字。唯一例外是2008年爆發(fā)國(guó)際金融危機(jī)后，中央大力救市時(shí)曾經(jīng)再度提及。與近年來(lái)政府工作報(bào)告避提樓市相比，本輪中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度可謂明顯并且堅(jiān)定。

　　在分析人士看來(lái)，中央層面的口子一旦撕開(kāi)，各地本就按捺已久的穩(wěn)樓市政策或?qū)?ldquo;聞風(fēng)而動(dòng)”密集出臺(tái)。其實(shí)，自去年下半年以來(lái)，取消限購(gòu)、取消限貸、政府回購(gòu)、貨幣補(bǔ)貼、調(diào)整公積金政策等“刺激行動(dòng)”，已被各地政府一一從調(diào)控工具箱中取出。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2015年的政策依然將會(huì)升級(jí)，房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、一線中部分城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開(kāi)。

　　樓市步入“新常態(tài)”

　　政策暖風(fēng)立刻吹向了身處寒冬的房企和按捺已久的購(gòu)房者。據(jù)媒體報(bào)道，新政出臺(tái)后首日，部分二手房業(yè)主“坐地起價(jià)”，在北京，一些改善性購(gòu)房者急簽購(gòu)房合同。

　　從緊從嚴(yán)調(diào)控的淡出，中國(guó)樓市將迎來(lái)怎樣的“新常態(tài)”？

　　新政的利好效果確實(shí)顯而易見(jiàn)。全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，金融體系對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用顯而易見(jiàn)，從前期導(dǎo)向性政策的醞釀，到實(shí)質(zhì)性政策的出臺(tái)，市場(chǎng)買房預(yù)期將得到逐步提升。二套房首付比例降至4成、2年以上普住銷售免營(yíng)業(yè)稅等針對(duì)于改善性住房政策的出臺(tái)，也體現(xiàn)了此番政策對(duì)于改善性住房需求的重視，必將形成直接刺激作用。

　　中原地產(chǎn)粗略預(yù)計(jì)，首付從60-70%降低到40%，起碼可以直接增加10%的直接有效購(gòu)買需求，一二線城市二季度市場(chǎng)成交量或環(huán)比上漲30%。

　　有樂(lè)觀的看多者甚至高高呼，目前的利好政策與2009年時(shí)十分相似，彼時(shí)的樓市在政策加持下掀起一輪高潮，以此類推此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)亦將重現(xiàn)輝煌。

　　然而，市場(chǎng)卻已不再是那個(gè)市場(chǎng)，“花開(kāi)遍野”的場(chǎng)景畢竟發(fā)生在過(guò)去。

　　目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，與2009年相比，庫(kù)存高企、市場(chǎng)分化嚴(yán)重、土地等成本居高等問(wèn)題存在，已經(jīng)讓樓市的基本面完全不同，即使有眾多政策紅利，但經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)走低，使得購(gòu)房者整體信心下降，觀望情緒濃厚，行業(yè)整體回暖仍有待時(shí)日。

　　在市場(chǎng)人士看來(lái)，究其原因，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或已經(jīng)達(dá)到“供求平衡”狀態(tài)，樓市開(kāi)始進(jìn)入下半場(chǎng)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，樓市上半場(chǎng)房企所依靠的土地增值、房?jī)r(jià)上漲的模式已經(jīng)過(guò)去，不再會(huì)有普遍性的規(guī)模化增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)作為“最大規(guī)模資金蓄水池”的作用在逐步降低。下半場(chǎng)中，住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣，在土地升值或者房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中獲得比較大的利潤(rùn)空間。

　　從地產(chǎn)巨頭的戰(zhàn)略布局可見(jiàn)一斑。萬(wàn)達(dá)去地產(chǎn)化明顯，恒大調(diào)轉(zhuǎn)船頭轉(zhuǎn)型消費(fèi)類產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)科也在急尋新的商業(yè)模式……

　　面對(duì)上一階段規(guī)模化發(fā)展遺留下的庫(kù)存高企等問(wèn)題，發(fā)改委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)指出，今年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于去產(chǎn)能、消化高庫(kù)存的態(tài)勢(shì)，去化仍然是“主旋律”。顧云昌坦言，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處在下降周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行趨勢(shì)性調(diào)整。

　　調(diào)控思路“順勢(shì)而變”

　　與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)一同發(fā)生變化的是官方調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變。

　　從“抑制”等表述，到“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的定調(diào)，決策層選擇主動(dòng)應(yīng)變。首先從導(dǎo)向?qū)用嫦袌?chǎng)疑慮。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，既關(guān)乎發(fā)展又聯(lián)系民生，本輪一系列的調(diào)整舉措可謂“應(yīng)勢(shì)而生”。

　　從具體措施來(lái)看，此番政策并未一味“放寬”、“托底”、“救市”。

　　住建部、國(guó)土部發(fā)文表態(tài)，對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多地方減少住宅用地供應(yīng)，住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市酌情有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。此外強(qiáng)調(diào)，優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。新政種種，表明分類調(diào)控的思路再次被明確。

　　在偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來(lái)，兩部委通知實(shí)際體現(xiàn)了既有“托底”，又有“蓋帽”的整體思路。供應(yīng)、庫(kù)存過(guò)剩的城市，多元化的方式將加速庫(kù)存消化穩(wěn)定市場(chǎng)；供不應(yīng)求的城市繼續(xù)依據(jù)實(shí)際加大住宅供應(yīng)，穩(wěn)定價(jià)。張宏偉則認(rèn)為，短期來(lái)看一攬子措施為消化庫(kù)存提供了明確的依據(jù)，長(zhǎng)期來(lái)看是促使地方政府、房企轉(zhuǎn)型謀求新發(fā)展方式的有力助推器。

　　從需求方來(lái)看，新政將進(jìn)一步釋放“剛需”、“剛改”人群的消費(fèi)需要，減輕購(gòu)房者壓力。尤其是對(duì)二套房政策的放開(kāi)，被業(yè)內(nèi)人士普遍視為此輪新政的亮點(diǎn)。

　　張大偉向記者表示，二套房貸款政策的調(diào)整，對(duì)于改善需求來(lái)說(shuō)將出現(xiàn)質(zhì)變，去年央行發(fā)布的松綁限貸政策，事實(shí)上已經(jīng)放松了改善需求入市，此次對(duì)二套松綁，意味著改善需求將全面得到鼓勵(lì)。

　　新政供需兩端“雙劍齊發(fā)”，“表明在當(dāng)前環(huán)境下，過(guò)嚴(yán)、從嚴(yán)的樓市政策已經(jīng)回歸到正常化、長(zhǎng)效化、市場(chǎng)化”，劉琳表示，符合當(dāng)前市場(chǎng)化改革方向。

　　“買房子畢竟是件人生大事，動(dòng)輒幾百萬(wàn)，我還是多看幾家再觀望觀望吧”，在上述樓盤看房的剛需客小張告訴記者。

　　正如這位理性的購(gòu)房者一樣，樓市再次看漲或者狂飆并不是本輪政策的初衷和側(cè)重點(diǎn)。如何在政策轉(zhuǎn)型之際，平穩(wěn)過(guò)渡到樓市下半場(chǎng)，還消費(fèi)者、房企、地方政府一個(gè)更加健康、穩(wěn)定的市場(chǎng)，或許才是新政出臺(tái)背后的深意。