100%自持，自持年限與產(chǎn)權(quán)年限相同，不得分割銷售……這是本月初定下歸屬的三塊土地出讓時(shí)的附加條件，加上競拍當(dāng)天成功競得土地的中糧聯(lián)合體、萬科、萬科住總聯(lián)合體和中鐵這四家成了北京樓市的第一批大房東。這也意味著，消費(fèi)者未來只能以“租客”的身份，住進(jìn)這些土地上建成的房子里。

不過未來市場給“租客”提供的選擇，遠(yuǎn)不止這一種。在土地市場競爭激烈，高房價(jià)當(dāng)?shù)赖氖袌霰尘跋拢胍觥白饪汀鄙獾钠髽I(yè)越來越多。無論是中介打造的獨(dú)立品牌公寓、自持土地上衍生出的新模式，還是開發(fā)商對(duì)于存量房的改造升級(jí)和功能拓展，為做“租客”生意，企業(yè)都下了大功夫。不過，一切才剛剛開始。相較房企已經(jīng)成熟的盈利模式，做“房東”面臨的考驗(yàn)更多。租賃市場，會(huì)不會(huì)成為樓市下一個(gè)藍(lán)海尚是未知數(shù)，但大量的船已經(jīng)出海。

政策鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場

這一輪進(jìn)入租賃市場的熱潮始于今年6月。6月3日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，《意見》明確對(duì)租房市場的支持政策：給予稅收優(yōu)惠；提供金融支持；完善供地方式；支持租賃住房建設(shè)。同時(shí)，還提出4大措施保護(hù)承租人的合法權(quán)益：明確出租人的義務(wù)；多渠道提供符合需求的房源；保障承租人依法享有基本公共服務(wù)；規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。

隨后，各地方政府相繼出臺(tái)了各項(xiàng)政策，推進(jìn)住房租賃市場的改革和發(fā)展。此前北京推出的“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊中，價(jià)格達(dá)到上限后改競自持面積的規(guī)定也被解讀為北京市落實(shí)該意見的創(chuàng)新舉措。

11月25日，針對(duì)這些試點(diǎn)地塊中開發(fā)商自持土地的部分，北京市住建委發(fā)布了“關(guān)于對(duì)《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于本市‘限房價(jià)競地價(jià)’項(xiàng)目自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》公開征求意見的通知”，向社會(huì)征求意見。通知擬規(guī)定：此次房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理；企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)屬地政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，應(yīng)繼續(xù)用于出租。這意味著這三塊土地，企業(yè)未來將自持70年。《通知》還規(guī)定，為保障租賃雙方合法權(quán)益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺(tái)管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過3年。

一系列規(guī)定把開發(fā)商在這些地塊上“房東”的身份做到了實(shí)處。事實(shí)上，除了參與競拍這類土地?fù)屪觥胺繓|”外，進(jìn)入租賃領(lǐng)域，開發(fā)商早有計(jì)劃。今年5月，萬科將其旗下多個(gè)長租公寓品牌全面使用統(tǒng)一品牌“泊寓”，并有意將其作為獨(dú)立子品牌單獨(dú)運(yùn)營。在今年的中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，龍湖正式宣布進(jìn)軍長租公寓和聯(lián)合辦公領(lǐng)域，推出創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊的兩個(gè)品牌——長租公寓品牌“冠寓”和聯(lián)合辦公品牌“一展空間”。“冠寓”的定位為青年生活社區(qū)，將打造一個(gè)以長租公寓為核心，融合居住、社交、商業(yè)、娛樂、生活服務(wù)等功能在內(nèi)的多元化社區(qū)。除了傳統(tǒng)開發(fā)商外，包括傳統(tǒng)中介企業(yè)、酒店管理企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等在內(nèi)，也都在紛紛進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。

品牌公寓、眾籌房東、眾創(chuàng)空間……房東不是簡單收收租

對(duì)于租賃市場這片未來的“藍(lán)海”，各企業(yè)選擇進(jìn)入的方式也各有不同。做大房東，并沒有那么簡單。為做好大房東，各企業(yè)也是使出了渾身解數(shù)。

《廣廈時(shí)代》調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，目前企業(yè)進(jìn)入租賃市場，廣義上，可以分為三大類。

第一種，傳統(tǒng)中介企業(yè)打造的品牌長租公寓。

這也是目前市場上最成熟的企業(yè)租賃模式之一。鏈家、我愛我家等品牌中介近幾年均在該領(lǐng)域投下重兵。

2016年5月，鏈家旗下的長租公寓品牌——自如，從鏈家集團(tuán)拆分出來作為獨(dú)立子公司運(yùn)營，旗下包括以合租為主的——自如友家，獨(dú)立性更好的——自如整租，酒店式服務(wù)公寓——自如寓，以及自如民宿，旅行驛棧——自如驛。據(jù)鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前，自如客（租客）累計(jì)60萬人，管理房間數(shù)30萬間，累計(jì)服務(wù)業(yè)主超10萬人，房間套數(shù)超10萬套，管理房屋資產(chǎn)超3000億。自如目前在北京、上海、深圳有分公司；北京目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利，上海和深圳還在投入期。

另一中介大鱷偉業(yè)我愛我家集團(tuán)則在2015年把旗下運(yùn)營了15年的“房屋管家”業(yè)務(wù)，全新升級(jí)為專業(yè)房屋資產(chǎn)管理品牌“相寓”，“相寓”品牌下，同時(shí)經(jīng)營分散式、集中式兩種類型的公寓。在當(dāng)房東的同時(shí)，我愛我家還對(duì)“收租”模式進(jìn)行了創(chuàng)新。“相寓”聯(lián)手螞蟻金服旗下的“芝麻信用”，以及房租分期領(lǐng)域的知名品牌“房司令”共同推出的“信用租房”服務(wù)，已在北京、天津、太原、上海、蘇州、杭州、成都等全國七個(gè)城市落地，并成為相寓的拳頭產(chǎn)品。

除了鏈家和我愛我家外，還有許多新興品牌加入了這個(gè)被業(yè)內(nèi)稱有3萬億空間的市場，魔方公寓、you+等品牌也拿到了多輪融資。

第二種，100%開發(fā)商自持土地上未來誕生的產(chǎn)品。

這種目前北京獨(dú)有，尚未有實(shí)物呈現(xiàn)的產(chǎn)品引發(fā)了業(yè)內(nèi)的大猜想。

12月初，根據(jù)北京市國土局消息，萬科50億奪得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號(hào)地，萬科住總聯(lián)合體59億競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號(hào)地，中鐵36.75億競得大興黃村地塊。加上此前現(xiàn)場由首創(chuàng)中糧天恒聯(lián)合體競拍成功的海淀區(qū)永豐基地地塊，北京首批大“房東”正式出爐。

“房東”中的主力萬科近日在與媒體溝通時(shí)透露了他們對(duì)這類地塊的想法。萬科稱，萬科將選擇一些眾籌的伙伴企業(yè)，幫助他們關(guān)注員工居住等生活問題。為這兩個(gè)地塊建立相應(yīng)的眾籌平臺(tái)，把項(xiàng)目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，同時(shí)又嚴(yán)格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個(gè)住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會(huì)作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)，并負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)，將項(xiàng)目打造為一個(gè)共創(chuàng)、共管、共享的高素質(zhì)社區(qū)。參與眾籌的企業(yè)則在早期進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)向北京萬科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺(tái)直接返回相應(yīng)企業(yè)。

對(duì)于參與眾籌的企業(yè)，萬科也提出了自己的標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)要符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展方向的要求；企業(yè)符合京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要中對(duì)北京市的功能定位部署；認(rèn)同綠色和工業(yè)化理念。

在項(xiàng)目打造標(biāo)準(zhǔn)上，萬科稱，將秉持萬科一貫的高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的開發(fā)理念，對(duì)產(chǎn)品將進(jìn)行全方位的升級(jí)，打造一個(gè)“客戶定制化的翡翠系作品”。將客戶定位在三類人群，有知識(shí)、有夢(mèng)想的青年人群，有一定收入但暫時(shí)不具備買房能力；二是暫時(shí)沒有買房資格指標(biāo)的高收入人群；三是希望改善居住體驗(yàn)的北京市民。

不過，雖然萬科已經(jīng)為這兩宗地塊勾畫了美好的藍(lán)圖，但距落地仍有很長的一段路要走。