抑制投資投機(jī)性需求

對(duì)于多個(gè)城市出臺(tái)的調(diào)控措施，應(yīng)該首先明確此輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因。財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，仔細(xì)研究今年房?jī)r(jià)上漲的特點(diǎn)，和以往不同，主要是基于三個(gè)推動(dòng)力：一是“去庫(kù)存”的背景下，使得過(guò)去兩年下滑周期下抑制的需求開(kāi)始釋放，一線城市率先回暖；二是投資需求逐漸主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為下半年一線城市出現(xiàn)恐慌性購(gòu)買的主要原因；三是在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的情況下，熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)明顯不夠，導(dǎo)致土地市場(chǎng)“地王”頻出，房企高杠桿拿地將恐慌傳導(dǎo)到住房市場(chǎng)。

應(yīng)該說(shuō)，到了今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資和投機(jī)需求占了很大比重，相當(dāng)數(shù)量的炒房資金在熱點(diǎn)城市游弋，土地市場(chǎng)高燒不退。

因此，出臺(tái)調(diào)控措施的城市都劍指投資投機(jī)性需求。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)，縱觀這些城市的調(diào)控措施，一方面強(qiáng)調(diào)保護(hù)自住需求，通過(guò)限購(gòu)限貸等措施，同時(shí)重點(diǎn)打擊投機(jī)需求，抑制投資需求。

一些市場(chǎng)人士認(rèn)為，通過(guò)提高購(gòu)房首付比例，特別是提高二套房首付比例，有助于降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

劉洪玉說(shuō)，此輪調(diào)控不同城市的措施側(cè)重點(diǎn)不同，政策力度上也有差異，體現(xiàn)了因地制宜、因城施策原則。他表示，一系列措施對(duì)穩(wěn)定熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)、穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，會(huì)發(fā)揮積極作用。

由于房?jī)r(jià)出現(xiàn)了過(guò)快上漲的勢(shì)頭，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)也頻繁出現(xiàn)炒買炒賣，哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，為房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在10月2日和3日分別要求濟(jì)南市嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)銷售行為以及公布一批各地查處的違規(guī)失信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單。對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)秩序，凈化市場(chǎng)環(huán)境從而穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格也有重要意義。

考驗(yàn)調(diào)控智慧和效果

房?jī)r(jià)的變動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，特別是很多時(shí)候與信貸環(huán)境變化的關(guān)系更加密切。同時(shí)，樓市還關(guān)系到廣大群眾是否能夠?qū)崿F(xiàn)住有所居，是否能解決好廣大群眾的住房問(wèn)題。因此，在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的時(shí)候，政府十分有必要進(jìn)行調(diào)控。

面對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，很多地方既要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)，又要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。毫不諱言，地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴仍然沒(méi)有完全擺脫，而地方政府對(duì)樓市調(diào)控又負(fù)主體責(zé)任。此時(shí)，地方政府在面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的狀況時(shí)是否出手調(diào)控，何時(shí)出手調(diào)控，調(diào)控的力度如何把握，都成為考驗(yàn)地方政府治理思路和智慧的重要指標(biāo)。

從當(dāng)前的市場(chǎng)情況看，多城出臺(tái)調(diào)控措施十分必要。然而，調(diào)控的效果還有待時(shí)間去檢驗(yàn)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，今年年初在去庫(kù)存的背景下，國(guó)家出臺(tái)了一些較為寬松的信貸政策，這在當(dāng)時(shí)高庫(kù)存的背景下是適當(dāng)?shù)模不饬撕芏鄮?kù)存。但現(xiàn)在供求關(guān)系發(fā)生了變化，尤其是一些一二線城市出現(xiàn)了炒房現(xiàn)象，杠桿在不斷加大，政策肯定要調(diào)整，各地要針對(duì)高杠桿和高庫(kù)存這兩類不同的城市采取分類指導(dǎo)政策。

還有不少人士建議將調(diào)控政策細(xì)化，分城施策，甚至一城一策，使得調(diào)控更加精細(xì)。“在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策同樣趨于分化。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

因此，一些城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭比較明顯之時(shí)，應(yīng)該采取措施果斷抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)。而除了一線城市和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)二線城市之外，還有相當(dāng)數(shù)量的三四線城市仍然處于漫長(zhǎng)的去庫(kù)存過(guò)程中。應(yīng)該繼續(xù)鼓勵(lì)這些城市有針對(duì)性地出臺(tái)針對(duì)自住改善性需求的優(yōu)惠措施，將去庫(kù)存進(jìn)一步推進(jìn)。同時(shí)，在去庫(kù)存過(guò)程中，也要避免“矯枉過(guò)正”，讓市場(chǎng)從過(guò)冷到過(guò)熱。