資料圖。中新社河南分社 王中舉 攝

中新網(wǎng)8月31日電(記者 馬榕)中國(guó)人口的老齡化，正在托起一個(gè)“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”——養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。中國(guó)社科院預(yù)測(cè)，到2030年，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)可達(dá)13萬(wàn)億元。面臨轉(zhuǎn)型困惑的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從中嗅到商機(jī)，萬(wàn)科、綠城、金地、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等扎堆入場(chǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)。但這究竟是“真服務(wù)”還是“噱頭”？是房企可持續(xù)發(fā)展的新路子，還是轉(zhuǎn)型壓力下的“淺嘗輒止”？房企探路養(yǎng)老的考驗(yàn)才剛剛開(kāi)始。

北京一養(yǎng)老項(xiàng)目——北萬(wàn)光熙長(zhǎng)者公寓

養(yǎng)老地產(chǎn)“蛋糕”的搶食者

2015年末，我國(guó)60周歲及以上老人有2.22億，占到總?cè)丝诘?6.1%，而到21世紀(jì)50年代，我國(guó)老年人數(shù)量將超過(guò)4億人，平均每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人。這是日前中國(guó)社會(huì)科學(xué)院指導(dǎo)發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》中提到的數(shù)據(jù)。

這意味著關(guān)乎民生的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將釋放巨大經(jīng)濟(jì)能量。據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)帶來(lái)了約4萬(wàn)億元人民幣的商機(jī)，到2030年可能增至13萬(wàn)億元。

與此同時(shí)，從“十三五”規(guī)劃中提出要“建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系”。截至7月，北京《關(guān)于貫徹落實(shí)〈北京市居家養(yǎng)老服務(wù)條例〉的實(shí)施意見(jiàn)》、煙臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革的意見(jiàn)》等地方政策的推出，養(yǎng)老與房地產(chǎn)的結(jié)合政策“東風(fēng)”不斷。

于是，養(yǎng)老地產(chǎn)已然成了近兩年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)炙手可熱的轉(zhuǎn)型方向。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至去年年底全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)80家房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)百個(gè)。

中新網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科、綠城、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等龍頭房企已將養(yǎng)老地產(chǎn)寫(xiě)入年報(bào)發(fā)展計(jì)劃，操盤(pán)者也會(huì)在不同場(chǎng)合闡述其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖。

“未來(lái)20年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)誕生一個(gè)萬(wàn)億市值的企業(yè)，這個(gè)企業(yè)可能來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也可能來(lái)自保險(xiǎn)或者醫(yī)院行業(yè)。”30日，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖在萬(wàn)科和北京控股集團(tuán)(下稱北控)聯(lián)手打造的怡園光熙長(zhǎng)者公寓發(fā)布會(huì)上說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)很重要一點(diǎn)是地產(chǎn)、保險(xiǎn)、醫(yī)療資源的整合，而這正是萬(wàn)科在探索的事。萬(wàn)科從2010年就開(kāi)始布局養(yǎng)老地產(chǎn)，在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一線城市和核心二線城市開(kāi)業(yè)超過(guò)30個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。

保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊也曾介紹，保利正在以“全鏈條”介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并提出了三位一體的“中國(guó)式”養(yǎng)老模式。更早涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則提出要打造閉環(huán)式養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)生態(tài)的目標(biāo)。

資料圖。中新社河南分社 王中舉 攝

是“真服務(wù)”還是“噱頭”？

無(wú)論是萬(wàn)科的養(yǎng)老地產(chǎn)3.0版本迭代計(jì)劃，還是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的“閉環(huán)式服務(wù)生態(tài)”，亦或保利地產(chǎn)的“中國(guó)式養(yǎng)老”，都面臨市場(chǎng)的同一個(gè)質(zhì)問(wèn)——老人是否能真正得到舒適的居家養(yǎng)老服務(wù)？

實(shí)際上，盡管殺入養(yǎng)老地產(chǎn)的房企不少，國(guó)內(nèi)知名的養(yǎng)老項(xiàng)目、可復(fù)制的模式卻寥寥。

“即使在北京，養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展也不大好，想找到一個(gè)合適的養(yǎng)老小區(qū)很不容易。”今年80多歲，一年前入住北京怡園光熙長(zhǎng)者公寓的馬爺爺告訴記者，之前他花了很長(zhǎng)時(shí)間在北京的養(yǎng)老項(xiàng)目中挑選，發(fā)現(xiàn)一些是在郊區(qū)，醫(yī)療條件不好，一些環(huán)境條件不錯(cuò)，但價(jià)格又太貴。

醫(yī)療便捷、價(jià)格實(shí)惠、不打破自己原先的生活習(xí)慣、能有自己的“朋友圈”，是記者采訪到的四位70歲以上老人對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的共同期待，其中醫(yī)療護(hù)理便捷尤其被看重。

而醫(yī)療、護(hù)理資源的短缺，正是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的一大瓶頸。《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》提到的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，按照目前我國(guó)老齡化速度，我國(guó)養(yǎng)老護(hù)理人員數(shù)量嚴(yán)重短缺，缺口達(dá)千萬(wàn)數(shù)量級(jí)。

萬(wàn)科和北控給出了一個(gè)思路。北京朝陽(yáng)區(qū)光熙門(mén)北里22號(hào)的0.7公頃地塊上，原先是只是一個(gè)酒店，2014年由北控改造為北控光熙醫(yī)養(yǎng)中心，如今北控與萬(wàn)科合作，建成了擁有兩棟樓、240張床位的怡園光熙長(zhǎng)者公寓。萬(wàn)科方面稱之為“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老地產(chǎn)類型”。

“團(tuán)隊(duì)醫(yī)師大多有三甲醫(yī)院經(jīng)驗(yàn)，每天到老人房間查房，并會(huì)提供配藥、取藥、服藥、以及除瘡處理等醫(yī)護(hù)專業(yè)服務(wù)。”北京萬(wàn)科醫(yī)養(yǎng)管理公司總經(jīng)理于永玲說(shuō)。針對(duì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老護(hù)理人員短缺這一短板，萬(wàn)科未來(lái)還有計(jì)劃做自己的護(hù)理培訓(xùn)學(xué)校。

資料圖。中新社福建分社 呂明 攝

盈利的“硬骨頭”該怎么啃？

除服務(wù)難題外，如何構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的盈利模式，也是房企向養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)軍的一大“心病”。

中新網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬(wàn)科等運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老項(xiàng)目，盈利來(lái)源通常為“房租或床位費(fèi)+護(hù)理費(fèi)+餐飲等其他費(fèi)用”。相比與此前賣(mài)房的巨大利潤(rùn)，養(yǎng)老領(lǐng)域并非真正能從現(xiàn)金流上賺錢(qián)的行業(yè)。

一位三線城市開(kāi)發(fā)商向記者介紹，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)醫(yī)療等配套設(shè)施要求高，比起賣(mài)房子，前期投資成本大，但受益卻像“跑馬拉松”。所以養(yǎng)老地產(chǎn)多是大房企在嘗試，而且項(xiàng)目集中在消費(fèi)水平較高的城市，產(chǎn)品也多針對(duì)高收入人群。

同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉指出，養(yǎng)老項(xiàng)目用地、融資渠道、配套政策等解決方案缺失，盈利模式不成熟，正制約著房企在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。

談到養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，宋廣菊曾指出，養(yǎng)老地產(chǎn)短期還是要通過(guò)適老住宅銷售反哺，再用3到5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)營(yíng)虧平衡，之后用8到10年實(shí)現(xiàn)盈利。

萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴中新網(wǎng)記者，養(yǎng)老事業(yè)有點(diǎn)像互聯(lián)網(wǎng)，很多互聯(lián)網(wǎng)公司現(xiàn)在還是在賠錢(qián)，但它可能有上百億的估值。“因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)核心不是地產(chǎn)，而是服務(wù)，事實(shí)上所有的服務(wù)行業(yè)其實(shí)都不是高盈利產(chǎn)業(yè)”。(完)