未來主要有四方面因素影響房地產(chǎn)市場走勢。

第一，經(jīng)濟增長問題。關(guān)于宏觀經(jīng)濟增長問題，我們傾向于“波段式下行”說法。即總體趨勢是向下的，但下行過程中會有回升的趨勢。這種說法用來描述房地產(chǎn)市場也非常貼切。如果沒有認識到這種趨勢，尤其是今年上半年對一二線熱點城市操之過急地進行打壓，很有可能會導致房地產(chǎn)市場表現(xiàn)進一步惡化。由于我國地域差距明顯，房地產(chǎn)市場分化是必然趨勢，市場的分化還需要市場消化。限制市場交易，只會造成市場的更加扭曲。2016年上半年中國經(jīng)濟增速是6.7%，還是一種往下的趨勢，這對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生向下的壓力。

第二，貨幣與匯率問題。近年來房地產(chǎn)價格飆升，至少在2012年之后，與貨幣超發(fā)關(guān)系密切。一方面經(jīng)濟增速不斷下滑，實體經(jīng)濟利潤回報不斷降低，另一方面以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價格快速上漲，造成貨幣價格與資產(chǎn)價格過度背離，現(xiàn)在需要在兩者之間找到某種平衡。

從歷史經(jīng)驗看，有兩個比較極端的例子，日本和俄羅斯。日本當時維持貨幣價值，放棄了資產(chǎn)價格，造成了房地產(chǎn)泡沫破滅。俄羅斯是另一種極端，放棄貨幣價值，拖住高企的房地產(chǎn)價格，造成貨幣逐步貶值。中國政府目前的匯率政策，不管是人民幣盯住美元還是一攬子貨幣，都是在控制人民幣貶值的速度，以時間換空間，找到均衡點，避免造成經(jīng)濟失控。現(xiàn)在要找到這樣的均衡點是很難的，這也是我們急于調(diào)控一二線熱點城市房價的背后邏輯。房價快速上漲是政府所不能容忍和接受的，房價的下跌又有可能引起經(jīng)濟失控，所以目前政策處于一種兩難的局面。我們判斷，房價快速上漲的局面不會再出現(xiàn)。2016年上半年貨幣政策在收緊，下降的幅度還非常大。這對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一個向下的壓力。

第三，城鎮(zhèn)化問題。中國城鎮(zhèn)化水平在2012年已經(jīng)超過了世界平均水平，目前從階段的劃分來看屬于城鎮(zhèn)化減速推進的時期。對于城鎮(zhèn)化的預測，綜合來判斷，大概在2020年可達到60%水平。

從中央的城鎮(zhèn)化政策來看，到2020年要解決“三個1億人”問題。這“三個1億人”中有1億人口要實現(xiàn)在中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化，也就是說當2020年中國城鎮(zhèn)化率達到60%時，新增的1.26億人口中，中西部地區(qū)可能占到80%。中國城鎮(zhèn)化未來的空間格局實際上是向中西部地區(qū)走，城鎮(zhèn)化未來推進趨勢重點在中西部地區(qū)。

問題的關(guān)鍵是：未來中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化能夠支撐中國的房地產(chǎn)市場嗎？中西部地區(qū)2011-2014年的城鎮(zhèn)化率水平高于全國平均水平，但是在“十二五”期間，商品房銷售面積占比是下降的，而東部地區(qū)是增長的。這就是空間相互沖突問題，中西部地區(qū)作為推進“三個1億人”城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場，與房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間格局是相悖的。

第四，市民化問題?，F(xiàn)在有說法認為，通過農(nóng)民工市民化解決房地產(chǎn)的去庫存問題。但是，從新增流動人口和新增農(nóng)民工的數(shù)量指標來看，2015年新增流動人口是負值，也就是說流動人口的絕對數(shù)是下降的。新增的農(nóng)民工也是逐步減少的過程。

從2014年農(nóng)民工市場化的意愿調(diào)查看，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)民工進城的意愿在50%以下，意味著農(nóng)民工市民化的意愿嚴重不足，也會對我國城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。