地票喚醒沉睡的宅基地

——進(jìn)城農(nóng)民“退地”觀察(下)

如今在重慶，農(nóng)民退出宅基地已有相對(duì)完善的制度通道，即依托“地票”交易方式，農(nóng)民平均每畝宅基地能獲得10萬(wàn)元以上的收益，成為進(jìn)城安家落戶的重要資本。

“以前是死資產(chǎn)，如今價(jià)值14萬(wàn)元/畝。”

重慶江津區(qū)永興鎮(zhèn)農(nóng)民周思強(qiáng)將自家宅基地復(fù)墾為耕地，獲得收益，隨后在鎮(zhèn)上買了一套100多平方米的商品房。“以前我家農(nóng)房已有了40多年，四面透風(fēng)，土墻裂開(kāi)得有碗口那么大，都成危房了，真沒(méi)想到還值9萬(wàn)塊錢。”

宅基地之所以能復(fù)墾“變現(xiàn)”，得益于地票設(shè)計(jì)。作為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，在2008年底重慶成立了全國(guó)首家農(nóng)村土地交易所，根據(jù)國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)用地占補(bǔ)平衡的規(guī)定，引導(dǎo)農(nóng)民對(duì)廢棄的宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，形成建設(shè)用地指標(biāo)，即“地票”，利用土地級(jí)差地租原理進(jìn)行交易，收益扣除復(fù)墾成本，剩余的85%直補(bǔ)給農(nóng)民，15%歸集體。

“復(fù)墾宅基地，搞地票交易，最初動(dòng)議還來(lái)自于群眾主動(dòng)要求。”涪陵區(qū)洪湖村黨支部書記郭中禮說(shuō)，“農(nóng)民愿意把宅基地復(fù)墾，原因也不復(fù)雜。村里700多套農(nóng)房中，完全坍塌的有40多套;多年無(wú)人居住的、已成為危舊房的有200多套。不少農(nóng)民覺(jué)得，農(nóng)房沒(méi)法進(jìn)入市場(chǎng)、無(wú)法交易，與其長(zhǎng)期閑置、破損不堪，不如復(fù)墾‘變現(xiàn)’，還能獲得一筆可觀收益。”

“宅基地復(fù)墾，地票交易，既是經(jīng)濟(jì)事務(wù)，農(nóng)民利益要保障，經(jīng)濟(jì)訴求要尊重;同時(shí)也是群眾工作，要讓農(nóng)民自愿參與、自主決定，在市場(chǎng)中公平獲得土地財(cái)富。”在涪陵區(qū)國(guó)土局干部楊斌看來(lái)，衡量農(nóng)村土地政策創(chuàng)新是否成功，關(guān)鍵要看農(nóng)民滿不滿意、能否受益，一定要讓群眾自愿、不搞強(qiáng)迫命令。

洪湖村村民譚明清一家經(jīng)濟(jì)狀況一般，全家5口人只有4畝地，一年打工、干農(nóng)活收入總共只有2萬(wàn)多元。村民大會(huì)之后，譚明清是村里申請(qǐng)宅基地復(fù)墾的第一批村民。“通過(guò)地票交易，按照宅基地14萬(wàn)元/畝的交易價(jià)格，我家0.6畝地，能得到8萬(wàn)多塊錢，再加上政府危房改造補(bǔ)助，我在農(nóng)民新居買了一套160平方米的房子，生活條件好多了。”

“地隨人走”：自主選擇是基礎(chǔ)，利益激勵(lì)是關(guān)鍵

目前，我國(guó)龐大的農(nóng)村人口基數(shù)決定了巨大的農(nóng)村居民點(diǎn)用地規(guī)模，加上“一戶多宅”、“建新不拆舊”等問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)后留下的空置宅基地缺乏流轉(zhuǎn)再利用或退出機(jī)制，“人走地不動(dòng)”。各種因素疊加導(dǎo)致農(nóng)村“空心化”加劇，使宅基地閑置、浪費(fèi)問(wèn)題凸顯。

在戶籍改革過(guò)程中，重慶市曾經(jīng)有測(cè)算，要使新市民完全融入城鎮(zhèn)，人均需要配套約100平方米生活居住用地。對(duì)于整個(gè)用地市場(chǎng)供給而言，地票在一定程度上暢通了“地隨人走”的機(jī)制，伴隨農(nóng)民大規(guī)模進(jìn)城落戶，其留在農(nóng)村的宅基地得以重新復(fù)墾成為耕地，在當(dāng)前農(nóng)村建設(shè)用地減少的同時(shí)，依靠增減掛鉤機(jī)制，城鎮(zhèn)建設(shè)用地得以增加，滿足了新增城市人口的用地需求。

在現(xiàn)階段，進(jìn)城農(nóng)民不愿意退出宅基地主要原因還是補(bǔ)償?shù)陀陬A(yù)期、在城市就業(yè)沒(méi)有保障、買不起房等。半月談?dòng)浾咴诹浩健⒇S都不少村社采訪了解到，只要退出機(jī)制合理、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高、相關(guān)權(quán)益保障到位，相當(dāng)部分進(jìn)城農(nóng)民有退出宅基地的意愿。

在不少專家看來(lái)，地票交易的建立，為城鎮(zhèn)化過(guò)程中農(nóng)民進(jìn)城提供了利益補(bǔ)償機(jī)制。農(nóng)民通過(guò)地票獲取收益，同時(shí)在戶籍改革政策扶持下，更有助于解決城鎮(zhèn)住房、養(yǎng)老、醫(yī)療等問(wèn)題，能更快地融入城鎮(zhèn)生活。

在重慶，有了地票之后，農(nóng)民退出宅基地的畝均收益穩(wěn)定在14萬(wàn)元左右，符合農(nóng)民的心理預(yù)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶全家轉(zhuǎn)戶進(jìn)城的農(nóng)民中，通過(guò)地票方式退出宅基地的就達(dá)到1/4左右，而且還有一部分已經(jīng)提出申請(qǐng)并在實(shí)施。

記者發(fā)現(xiàn)，重慶推動(dòng)農(nóng)民轉(zhuǎn)戶進(jìn)城，并不強(qiáng)迫要求必須退出宅基地，是否退地、是否通過(guò)地票復(fù)墾宅基地都是農(nóng)民的自主選擇。在現(xiàn)階段，地票交易對(duì)偏遠(yuǎn)農(nóng)村進(jìn)城農(nóng)民吸引力更突出。在重慶城口、巫溪等貧困、偏遠(yuǎn)農(nóng)村，農(nóng)民房屋長(zhǎng)期閑置、甚至廢棄，有的已經(jīng)喪失了居住功能，不少農(nóng)民都主動(dòng)提出將宅基地復(fù)墾，退出變現(xiàn)后，搬遷進(jìn)城或到農(nóng)民新村居住。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的近郊農(nóng)村，或?qū)τ诓簧傩陆ㄞr(nóng)房的農(nóng)民而言，不少人認(rèn)為未來(lái)宅基地升值潛力還很大，目前的“地票”交易尚未達(dá)到其經(jīng)濟(jì)預(yù)期，交易變現(xiàn)不“劃算”，復(fù)墾宅基地意愿并不強(qiáng)烈。(半月談?dòng)浾摺±钏?