引導(dǎo)就是與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的土地政策、財(cái)稅政策、戶籍政策、社保政策的一系列調(diào)整和改革。明確的改革措施和穩(wěn)定的政策預(yù)期，才是房地產(chǎn)調(diào)控的最優(yōu)方案。

媒體報(bào)道，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控或在醞釀中。有消息稱，18日，住建部調(diào)研了萬達(dá)、保利、融創(chuàng)和恒大四家房企，摸底當(dāng)前市場(chǎng)情況，尤其是一二三四線城市的土地市場(chǎng)情況和去庫(kù)存壓力，為下一步政策調(diào)整出招，據(jù)稱，“此次會(huì)議規(guī)格很高?！?/p>

從今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)看，引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注確是大概率事件。根據(jù)此前的政策意圖，一線城市和部分二線城市應(yīng)加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過快上漲；庫(kù)存較大的三四線城市則應(yīng)采取有效措施，努力化解房地產(chǎn)庫(kù)存。但從上半年市場(chǎng)情況看，一二線城市房?jī)r(jià)上漲過快，三四線城市庫(kù)存降不下來，央企身影不時(shí)在“地王”中出沒，全國(guó)新城新區(qū)規(guī)劃與建設(shè)也遠(yuǎn)超實(shí)際需求。諸多跡象表明，房地產(chǎn)去庫(kù)存尚未見效，而泡沫已經(jīng)重生。

調(diào)控就是供需管理。只有真實(shí)掌握市場(chǎng)數(shù)據(jù)和企業(yè)戰(zhàn)略判斷，才能做到有的放矢。不過，這是就調(diào)控目標(biāo)相對(duì)單一的市場(chǎng)而言。而房地產(chǎn)市場(chǎng)則背負(fù)著多重政策目標(biāo)。一方面，要在一線和部分二線城市擠出房?jī)r(jià)泡沫，防止樓市過于狂熱沖擊其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)；另一方面，要擠出三四線城市的庫(kù)存泡沫，使之回到相對(duì)合理的水平。同時(shí)，還要為城鎮(zhèn)化率的提高做好相應(yīng)的住房供應(yīng)準(zhǔn)備。要管理多重目標(biāo)，房地產(chǎn)調(diào)控的難度可以想象。

從過去的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，即使采取事權(quán)上移、剛性行政措施等最強(qiáng)手段，也只能在短期內(nèi)遏制住房?jī)r(jià)龍頭，市場(chǎng)長(zhǎng)期預(yù)期不會(huì)真正改變。一二線城市與三四線城市的市況“冰火兩重天”，很難扭轉(zhuǎn)。這是因?yàn)?，地區(qū)、城市間的發(fā)展差異和機(jī)會(huì)差異，總是

會(huì)推動(dòng)著人們涌入一二線城市，這種原始動(dòng)力又增強(qiáng)了一二線城市樓房的金融屬性，帶動(dòng)了一二線城市樓市一輪又一輪的火爆。而多數(shù)三四線城市樓房因?yàn)槿狈鹑趯傩裕媪孔》恳呀?jīng)供大于求，新市民因?yàn)檎呱胁幻鞔_進(jìn)城意愿還不強(qiáng)烈，自然少人問津。一二三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的自有屬性，很難在短期內(nèi)改變。除非后發(fā)地區(qū)和城市的發(fā)展短板補(bǔ)上，而這并非一朝一夕之事。在目前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的階段下，房地產(chǎn)拉動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)、支撐固定投資增長(zhǎng)的功能更加凸顯。盡管存在種種隱憂，但不能否認(rèn)，上半年，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，起到了改善經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的部分作用。

在這樣的大背景下，下半年房地產(chǎn)調(diào)控如何施策，使之與政策預(yù)期合拍而非背道而行？答案是多引導(dǎo)少干預(yù)。

一刀切式或行政式的干預(yù)措施或許短期內(nèi)仍然有效，但中長(zhǎng)期看，市場(chǎng)預(yù)期被不斷強(qiáng)行扭曲只會(huì)讓房?jī)r(jià)在未來大起大落，要么資金和購(gòu)房者蜂擁而上，要么無人問津。這達(dá)不到政策預(yù)期目的。而鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)背負(fù)的多重目標(biāo)，引導(dǎo)不能只靠住建部的部門政策就可完成，必須綜合治理。比如，對(duì)一二線城市，要推動(dòng)以稅代費(fèi)，讓存量住房進(jìn)入市場(chǎng)，以此擴(kuò)大供應(yīng)平抑房?jī)r(jià)；對(duì)三四線城市，需要制定明確政策打消新市民的疑慮，使之成為去庫(kù)存的增量來源。

從根本上說，引導(dǎo)就是與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的土地政策、財(cái)稅政策、戶籍政策、社保政策的一系列調(diào)整和改革。明確的改革措施和穩(wěn)定的政策預(yù)期，才是房地產(chǎn)調(diào)控的最優(yōu)方案。（徐立凡）