開征房地產(chǎn)稅必須建立在能夠客觀評估房屋價值，能夠清晰劃分房屋占用的土地產(chǎn)權(quán)和權(quán)益，并建立起準確的住房信息系統(tǒng)上。

社科院日前發(fā)布《中國住房發(fā)展（2016中期）報告》，報告提出，一線城市和部分熱點二線城市需要增加供給，在商改住基礎(chǔ)上實施工改住，同時實行房價漲停板制度和土地拍賣熔斷機制。報告同時建議抓住目前機會，在一線城市和熱點二線城市開征房地產(chǎn)稅。

加快房地產(chǎn)稅立法步伐，在十八屆三中全會就已提出，但迄今方案還在起草階段。而上海、重慶開征房產(chǎn)稅雖已有5年多，但事實表明在增加市場供應、平抑房價、為地方增設(shè)穩(wěn)定稅種等方面，均未達到預期效果，有的地區(qū)征稅成本甚至和稅收收入相當。

之所以出現(xiàn)這種情況，一方面，是因為房價高低與土地制度、戶籍制度、貨幣供應量，直至地區(qū)差異等有明顯關(guān)聯(lián)，僅靠開征一個稅種，無法剝離房價與這些宏觀因素的關(guān)聯(lián)，對房價和市場供應起到主導作用；另一方面，是因為在法理上開征房產(chǎn)地產(chǎn)稅還需要進一步解釋才能完備。在土地公有的前提下，人們購買的實際上是房屋的所有權(quán)和土地的租用權(quán)，并不具有完全的產(chǎn)權(quán)。而在政策表述上，與上海、重慶試點開征“房產(chǎn)稅”不同，列入立法規(guī)劃的是“房地產(chǎn)稅”。這也就意味著，未來要征收的房地產(chǎn)稅的征收對象，不但包括房屋價值，還將包括土地價值。然而，目前關(guān)于土地租用的權(quán)益問題還沒有更清晰的法理表述，消費者在購房時已經(jīng)支付了土地出讓金，這可以視為土地使用權(quán)的租金，與購房面積相關(guān)的其他稅費同樣包含了支付土地租金的含義。在已經(jīng)支付不完全產(chǎn)權(quán)的租金后征收完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)稅，等同于重復征稅。要避免人們對此的質(zhì)疑，法理必須更加自洽。

從這個角度看，開征房地產(chǎn)稅必須建立在能夠客觀評估房屋價值，能夠清晰劃分房屋占用的土地產(chǎn)權(quán)和權(quán)益，并建立起準確的住房信息系統(tǒng)上，這樣才能真正達到依法征稅、調(diào)節(jié)差距、以稅代費等目的，并盡可能取得從社會大眾到地方政府的理解和認可。

可以說，從目前軟、硬件準備來看，開征房地產(chǎn)稅的條件都還不成熟。這也正是房地產(chǎn)稅雖然列為第一類立法項目，但仍沒有正式納入議程的內(nèi)在原因。實際上，從目前的經(jīng)濟形勢和調(diào)控要求看，開征房地產(chǎn)稅也需慎重。房地產(chǎn)去庫存，需要市場保持一定的交易活躍度，在條件不成熟之時開征房地產(chǎn)稅，有可能逆轉(zhuǎn)市場預期，增加去庫存難度。而且，出于發(fā)展差異等原因，在一線城市和熱點二線城市開征房地產(chǎn)稅，并不會導致擠出效應，使購房者轉(zhuǎn)向庫存化嚴重的三四線城市。對于一二線城市房價的平抑作用，也不會比動用行政杠桿更強。如果開發(fā)商出于規(guī)避風險需求轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，只會導致三四線城市庫存更多，房價更貴，堵住新市民的進城之路。

開征房地產(chǎn)稅的意見，不時能夠聽到，無論理由多么充分，有一點不能忘記：開征房地產(chǎn)稅旨在調(diào)整土地制度、央地財政關(guān)系和社會分配，而不是成為臨時性的市場調(diào)控工具。