萬科控制權爭奪的最終結局，無非是管理層“內部人控制”終結。與地方政府更深層次合作，承擔更多社會責任，將是繼續(xù)留在這個領域開發(fā)商的最終取向。 

圍繞對萬科控制權的爭奪，從寶能系、華潤到以王石為首的萬科管理層，上演了一部波譎云詭的商斗大片，劇情一波三折。然而，透過復雜紛紜的資本爭斗，從另一個角度觀察，這也是我國房地產業(yè)大變局的縮影。萬科控制權之爭并非偶然孤立事件，結局也基本沒有懸念。

萬科的治理結構在我國資本市場可謂絕無僅有，這是出于偶然、管理層的獨特魅力還是歷史的必然？一般認為，萬科股權較為分散，大股東基本不插手公司重大決策，企業(yè)控制權實際上落在以王石為首的職業(yè)經理人手里。換句話說，至少從表面上看，萬科并沒有真正的老板。事實果真如此嗎？

我國開發(fā)商并非純粹的商業(yè)企業(yè)，盡管形式各不相同，但本質上仍是地方政府與銀行的聯(lián)合派出機構。除購房者外，我國房地產市場的幾個主角，分別是中央和地方政府、銀行（或資本市場）、開發(fā)商。其功能定位分別是：地方政府通過拍賣土地獲得土地出讓金，再利用土地出讓金彌補地方公共發(fā)展資金的不足；銀行既借款給開發(fā)商購地建房，也給購房者提供按揭貸款以促成交易，從中穩(wěn)賺不菲的利息收益，房貸成為銀行最重要的優(yōu)質資產；開發(fā)商從銀行借款向地方政府購地，再蓋房賣給購房者，利用資金杠桿實現滾動開發(fā)，成為財富新寵。從這個利益鏈上看，地方政府控制地根，銀行控制銀根，是房地產業(yè)的真正操盤者。開發(fā)商并無獨占性資源，其核心競爭力，主要表現為協(xié)調政商關系與銀商關系的能力。從這個角度看，每個成功開發(fā)商背后的真正老板都是地方政府與銀行，萬科也莫能例外。如果萬科與深圳地鐵的重組案成功，深圳市政府實際上僅拿出兩塊地，就將獲得這個世界上最大房企第一大股東的地位。這也從側面表明，政府若真想控股萬科，在任何時候都絕非難事。

但政府并不愿意直接參與房地產開發(fā)。無論是政府還是銀行，都不愿背負炒高房價的罵名。2010年國資委還曾向78家不以房地產為主業(yè)的央企下達“房地產清退令”，要求他們退出房地產業(yè)。萬科作為我國房地產市場的標桿龍頭，更沒有哪級政府有充分動力公開將其納入國企系列。于是，在商業(yè)化大開發(fā)時代，房地產業(yè)的基本格局大致如此：開發(fā)商名義上脫離政府與銀行的控制成為獨立商業(yè)企業(yè)，長袖善舞，借錢買地蓋房空手套白狼，充當政府與銀行在樓市吸金的白手套，各方互不越界。看萬科的案例，大型央企、萬科大股東華潤，實際上為萬科快速壯大立下汗馬功勛，卻深藏功與名，甘當萬科的“財務投資者”十余年。其間雖然有過幾次控股萬科的動議，但都不了了之。這說明華潤并沒有充分動力成為萬科的公開老板。萬科在上市后的10年間，通過增發(fā)、配股，所獲資本僅16億。而1993年才由一家集體所有制企業(yè)改造為股份制企業(yè)的北京房企華遠因有華潤背景，僅4年就獲融資33億。這促使王石下決心“賣掉”原大股東深特發(fā)，迎來華潤作為新東家。所以，若不是借助華潤的實力與信用打開融資通道，就沒有今天的萬科。

隨著住房商業(yè)化大開發(fā)時代的終結,房地產業(yè)原有的分工格局將被打破。這主要表現為以下兩點：地方政府更深入參與房地產供給中，開發(fā)商不再具有相對獨立地位。一方面，多數中小城市住房嚴重過剩，開發(fā)商深套其中無法獲利，只能從中逐步撤出；另一方面，大城市雖然市場行情看好，但土地緊缺，開發(fā)商要獲得優(yōu)質土地，就必須與地方政府形成更深層次的合作。

中央政府為逐步加大對房地產市場控制，在必要時可能借助央企直接參與其中。雖然地方政府借地生財能解決其短期的財政困難，但這一模式所累積的負面效應也很可觀。房價十余年的持續(xù)上漲，已形成了較大的泡沫，樓市高庫存、高房價與高杠桿并存。如果房地產泡沫引發(fā)金融風險及社會動蕩，最終仍需中央政府兜底。為經濟安全計，中央政府對房地產龍頭企業(yè)國有化將是個合理選擇?？紤]到華潤本已經持有萬科15.29%的股份，救市“國家隊”手上也有約9%的股份，只要稍作整合，就總計持有24.29%的股份，超過寶能系的24.26%。寶能系作為社會金融資本管理人，對政治經濟動向的把握應較為精準，順水推舟支持華潤入主是其不二選擇。在新的歷史背景下，如果華潤再繼續(xù)甘當純財務投資人，主動放棄其應有的大股東權利，將有悖于其身為央企的基本職能，甚至還有公開徇私之嫌，這是其管理層所不可承受的。因此，這部商斗大片的最終結局，無非是萬科管理層“內部人控制”終結。與地方政府展開更深層次合作，同時承擔更多的社會責任，將是繼續(xù)留在這個領域的開發(fā)商的最終取向。

（作者系中國社科院城市與競爭力研究中心研究員，景天智庫首席經濟學家 鄒琳華）