各級(jí)政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)作為,確保調(diào)控目標(biāo)的落實(shí),否則預(yù)期管理失效,不僅讓調(diào)控成為“空調(diào)”,更可能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患

近期,某央企在南京再造“地王”,隨即引發(fā)市民又一次周末扎堆購(gòu)房。不僅在南京,近期北京、上海、合肥等一二線城市都出現(xiàn)了土地市場(chǎng)過(guò)熱的情況,帶來(lái)了“地王”頻出、“面粉比面包貴”“日光盤(pán)”等現(xiàn)象。在經(jīng)濟(jì)下行壓力下,“地王”頻出擾亂了人們對(duì)樓市的預(yù)期,可能帶來(lái)嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

去年下半年以來(lái),南京等地樓市就反復(fù)出現(xiàn)一個(gè)怪現(xiàn)象:每個(gè)星期五國(guó)土資源局舉行土拍,多家房企到場(chǎng)輪番抬高拍價(jià)爭(zhēng)搶“地王”,隨后的周末市民在售樓處排起長(zhǎng)隊(duì)搶購(gòu),開(kāi)發(fā)商不做廣告樓盤(pán)也“日光”。有開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,樓市如此暴漲連他們都害怕,更不用說(shuō)購(gòu)房者。這種事情若是偶發(fā),或許只是市場(chǎng)隨機(jī)波動(dòng)。但半年多來(lái)一直高發(fā),甚至造成了市場(chǎng)參與者的恐慌,這很可能是市場(chǎng)之外的因素在作祟。

有地方政府工作人員向記者透露了部分“地王”養(yǎng)成記:多家房企聯(lián)手參與土拍,哄抬在售樓盤(pán)附近的土地價(jià)格,使得新地塊的樓面價(jià)高于同地段在售房?jī)r(jià),開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以堂而皇之地將在售樓盤(pán)加價(jià)賣(mài)出獲取暴利。部分企業(yè)之間甚至有協(xié)議,只要推高區(qū)域樓面價(jià)格,可與拿下地王的企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)分?jǐn)偝杀?。?lèi)似的手法不一而足,當(dāng)人們還擔(dān)心“地王”如何解套時(shí),拿地企業(yè)已經(jīng)賺足眼球暗度陳倉(cāng)。在經(jīng)濟(jì)下行周期,如此炒作導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離經(jīng)濟(jì)走勢(shì),帶來(lái)的直接后果是擾亂市場(chǎng)的投資和消費(fèi)預(yù)期。

分析拿下“地王”的企業(yè),不難發(fā)現(xiàn)他們多以國(guó)企為主。在南京,國(guó)企曾經(jīng)被明令退出房地產(chǎn)市場(chǎng),但仍有國(guó)企以合作開(kāi)發(fā)等形式換個(gè)馬甲卷土重來(lái)。這類(lèi)企業(yè)不惜透支利潤(rùn)甚至負(fù)債搶地,難免導(dǎo)致高杠桿埋下更多隱患。此外,在拿到地就意味著生存的行業(yè)現(xiàn)狀下,表面上看企業(yè)間正在加快分化,行業(yè)集中度迅速提升。但事實(shí)上,分化的結(jié)果可能是劣幣驅(qū)逐良幣。

“地王”泛濫帶來(lái)的問(wèn)題在購(gòu)房者身上表現(xiàn)明顯。以南京為例,有業(yè)內(nèi)人士估算,“地王”扎堆的河西地區(qū),投資性購(gòu)房的比例已經(jīng)超過(guò)50%,其中許多購(gòu)房者采取了“首付貸”等加杠桿的手段。一方面,投資性需求掩蓋了高庫(kù)存問(wèn)題,另一方面投資加劇了高杠桿。因?yàn)槌袚?dān)著高額的月供和利息,這些投資者的持有周期一般是兩年以?xún)?nèi),一旦兩年內(nèi)出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整哪怕是價(jià)格滯漲,都可能帶來(lái)市場(chǎng)違約風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),恐慌性、投資性購(gòu)房時(shí)被購(gòu)房者忽略的房屋質(zhì)量問(wèn)題很可能成為維權(quán)行動(dòng)的導(dǎo)火索,如果引導(dǎo)不力甚至可能誘發(fā)群體性事件。

人們常說(shuō)樓市如天氣,但樓市和天氣卻不一樣。比如,在樓市里,當(dāng)人人都傳說(shuō)要下雨的時(shí)候,雨就真的下起來(lái)了,這是市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)的波動(dòng)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈L型走勢(shì)的當(dāng)下,加強(qiáng)預(yù)期管理,穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行,是維護(hù)樓市健康發(fā)展的必要手段。關(guān)于樓市,預(yù)期是什么?近期權(quán)威人士談中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)已明確透露,去庫(kù)存、去杠桿等是供給側(cè)改革的重點(diǎn)任務(wù),將堅(jiān)定不移地推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。而包括樓市在內(nèi)的政策取向是要回歸功能定位,尊重各自的發(fā)展規(guī)律,不能簡(jiǎn)單作為保增長(zhǎng)的手段。這個(gè)預(yù)期,應(yīng)當(dāng)在各級(jí)政府、各類(lèi)企業(yè)間形成高度共識(shí)。

應(yīng)當(dāng)高度警惕“地王”帶來(lái)的樓市預(yù)期偏差和風(fēng)險(xiǎn)。這要求政府的調(diào)控目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展目標(biāo),都統(tǒng)一到供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革上來(lái),不能違背市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律,變相加杠桿、加庫(kù)存,擾亂市場(chǎng)預(yù)期。各級(jí)政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)作為,確保調(diào)控目標(biāo)的落實(shí),否則預(yù)期管理失效,不僅讓調(diào)控成為“空調(diào)”,更可能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。