【作者簡(jiǎn)介】

尹中立 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任。

■ 經(jīng)濟(jì)學(xué)人專欄

2015年初以來的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的分化走勢(shì)，以北京、上海、深圳為代表的一線城市價(jià)升量增，而大多數(shù)三、四線城市去庫(kù)存的壓力有增無減。房地產(chǎn)走勢(shì)的分化是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最近十幾年第一次出現(xiàn)，必有其內(nèi)在的原因。我們分析當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)從市場(chǎng)分化這個(gè)特點(diǎn)入手。

1現(xiàn)狀

去年以來，一線城市中深圳和上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)最突出。上海的交易量創(chuàng)世界歷史紀(jì)錄，數(shù)據(jù)顯示，2015年度上海一、二手房共成交4986萬平方米，成交金額達(dá)到1.4萬億元，該金額相當(dāng)于2015年北京、天津、紐約和香港四個(gè)城市的房地產(chǎn)交易金額之和。而深圳的房?jī)r(jià)2015年度漲幅也創(chuàng)下中國(guó)最快紀(jì)錄。除了量?jī)r(jià)齊漲，總價(jià)超過1000萬元的豪宅成交量也在大幅度增加。

在過去的每一輪房?jī)r(jià)上漲周期里，成交量增長(zhǎng)最快的都是90平方米左右總價(jià)較低的中小戶型，而此次一線城市的房地產(chǎn)周期的最明顯的特點(diǎn)是總價(jià)高的大戶型成交增長(zhǎng)很快。

關(guān)于最近一年多的房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化走勢(shì)有很多分析，但都難以自恰。

有人解釋一線房?jī)r(jià)上漲的原因是政策刺激，2015年3月30日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)刺激政策。以前曾經(jīng)有類似的房地產(chǎn)刺激或抑制政策出臺(tái)，一旦刺激政策，要么同漲，要么都不漲，唯有這次是意外，刺激政策更多地側(cè)重與中小城市，而房?jī)r(jià)上漲的是一線城市，三、四線城市并沒有被刺激起來。顯然，用政策刺激來解釋一線城市的房?jī)r(jià)上漲在邏輯上是立不住的。

還有人試圖從供求關(guān)系來解釋深圳房?jī)r(jià)漲幅過快的原因。深圳有一千多萬常住人口，但是深圳每年新增加的住房供應(yīng)大概是在500萬平米左右，像北京、上海每年新增住房供應(yīng)都超過1000萬平米。很顯然，深圳的住房供應(yīng)是短缺的。但深圳住房的供應(yīng)一直如此，2015年其人口也沒有發(fā)生特別大的變化，為何2015年會(huì)表現(xiàn)非常突出？很顯然，人口和土地矛盾的問題也不是深圳2015年房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)的原因。

還有一種解釋，因?yàn)?015年搞“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”，深圳在科技創(chuàng)新方面，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面領(lǐng)先。問題是深圳一直領(lǐng)先，2015年也沒有發(fā)生特別大的變化，深圳的GDP和全國(guó)一樣，2015年還不如前幾年。如果從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的角度來看，很顯然，解釋深圳的房?jī)r(jià)以及一線城市房?jī)r(jià)和三、四線城市房?jī)r(jià)的背離也是解釋不通的。

還有人從人口流動(dòng)的角度來解釋。當(dāng)城市化率超過50%以后，中小城市的人口向特大城市集中，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化：大多數(shù)中小城市由于人口持續(xù)流出，房地產(chǎn)市場(chǎng)將難有起色；一線城市和部分區(qū)域中心城市由于人口持續(xù)流入，房?jī)r(jià)將不斷上漲。該觀點(diǎn)從中長(zhǎng)期看可能是正確的，但難以解釋短期的市場(chǎng)價(jià)格大幅度上漲。按照年度數(shù)據(jù)看，2015年并非深圳、上海等城市人口流入的高峰，而且統(tǒng)計(jì)資料顯示2015年度上海的常住人口出現(xiàn)了下降。可見，用人口流動(dòng)來解釋2015年以來的房?jī)r(jià)快速上漲是比較牽強(qiáng)的。