昨日上海市出臺樓市新政，其中明確，非戶籍居民家庭購房社保繳納滿2年改為5年；二套房申請貸款的居民，首付比例不低于50%，購買非普通自住房的首付比例提高到70%。而繼這個被稱為“最嚴(yán)房地產(chǎn)新政”之后，昨日22時，深圳市政府也出臺調(diào)控政策，非深戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年，同時，近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

上深兩地同日出臺調(diào)控政策，給火熱的樓市“降火”的意圖很明顯。以本次“滬九條”為例，它是以需求側(cè)的限購作為核心內(nèi)容，確實在短期內(nèi)能夠?qū)鞘挟a(chǎn)生速效降溫的作用。首付貸能夠從資金上進(jìn)行截流，使得那些原本不具備購房能力卻想要通過首付貸款等“場外配資”的需求被遏制。對于普通的剛需來說，一般很難承受首付貸的高利息，而只有投機(jī)需求才愿意接受如此高成本的資金周轉(zhuǎn)，這無疑是有益于樓市去杠桿、防止泡沫的。

但是，重新提高購買門檻的做法，其實和之前多輪的限購措施沒有本質(zhì)區(qū)別：依然是寄希望于限制購買來保障供應(yīng)，以達(dá)到降低房價的目的。但這種措施在抑制了需求的同時，也變相抑制了供應(yīng)。房子生產(chǎn)出來，購買力卻因各種門檻望房而興嘆，這只會使得供需矛盾向異地轉(zhuǎn)移，許多開發(fā)商或許不得不轉(zhuǎn)向那些不限購的二三四線城市，而這些城市正是去庫存的“前沿”。

所以說，一線城市樓市“降火”，限購只是應(yīng)急之策。盡管能打擊投機(jī)性需求，但是原本的剛需也可能被高高的門檻所掩蓋，而這種需求并不會因為被掩蓋而消失。過去的限購實踐已表明，它給樓市帶來的不是解決房價與住房問題，只是通過行政干預(yù)強(qiáng)制給房價按下暫停鍵。上海還給買方資格附加“已婚”條件，這就被指有非婚歧視之嫌。

事實上，地方出臺限購政策，恰恰說明房價還有繼續(xù)上行的可能，其根源還在較大的供不應(yīng)求。在這種情況下，人們對房價的預(yù)期不會改變，在供求環(huán)境和預(yù)期都沒有變化的情況下，房價更多的只會是止?jié)q而非下降，一旦政策松動，房價只會更大程度地上行。因此，限購恰恰是使得樓市陷入“越限越漲”的怪圈。

樓市的宏觀調(diào)控，盯住需求只是其次，更為重要的仍然在供給層面。受土地財政、投資投機(jī)等因素的影響，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場特別是一線樓市一直面臨著“面粉比面包貴”的僵局，而對于“面粉”這一供給端的改革，可能才是使得房價合理回歸的柔順劑。“滬九條”的其他條款就提到了：加快住房用地出讓前期工作，增加商品住房用地供應(yīng)，提高商品住房用地的中小套型比例、推進(jìn)廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行及多渠道籌措人才公寓住房等。

應(yīng)該說，這幾條才是未來樓市調(diào)控的治本之藥，也是政府必須介入市場之處。與中國將房地產(chǎn)業(yè)作為“支柱產(chǎn)業(yè)”不同的是，德國堅決否定房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”說，而是將其作為社會福利機(jī)制的重要一環(huán)，德國政府還通過稅收手段，加大房地產(chǎn)投機(jī)炒作的成本，精準(zhǔn)打擊了投機(jī)炒作。這些都是從供給側(cè)入手對樓市的調(diào)控，對當(dāng)下中國也頗具借鑒意義。

只有從供給側(cè)著力而不是一味依賴限制需求，才有可能使得房地產(chǎn)逐漸脫下保值升值好渠道這一投資品的外衣，回歸其消費(fèi)品的本來屬性。