在江蘇主要城市房?jī)r(jià)連續(xù)多月快速上漲后,江蘇省物價(jià)部門近日出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》旨在通過(guò)加強(qiáng)價(jià)格申報(bào)和非申報(bào)地區(qū)的價(jià)格行政指導(dǎo),引導(dǎo)企業(yè)合理制定價(jià)格水平,規(guī)范商品房?jī)r(jià)格和相關(guān)收費(fèi)行為。

當(dāng)前,全國(guó)各地的樓市調(diào)控都在“松綁”,但江蘇省此舉相當(dāng)于加強(qiáng)了樓市調(diào)控力度。盡管相關(guān)部門一再?gòu)?qiáng)調(diào),此舉意在推進(jìn)商品房?jī)r(jià)格管理和價(jià)格服務(wù)方式的轉(zhuǎn)變,但市場(chǎng)各方卻沒(méi)有順著這個(gè)方向思考問(wèn)題。截至10月,江蘇南京房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲8個(gè)月,漲幅僅次于上海;新房成交價(jià)格較年初上漲了約28%。如果不是為了調(diào)控房?jī)r(jià),此時(shí)出臺(tái)價(jià)格管理政策,意欲何為?

在樓市語(yǔ)境中提及調(diào)控價(jià)格,難免讓人想起早些年樓市曾陷入“被行政調(diào)控”而屢調(diào)屢漲的困局。當(dāng)時(shí),有城市設(shè)上限——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)比例不得超過(guò)12%,有城市定目標(biāo)——房?jī)r(jià)漲幅不得高于居民收入漲幅,更多城市直接從需求側(cè)入手,進(jìn)行限貸、限購(gòu),仿佛控制住了需求就壓住了哄抬房?jī)r(jià)的“黑手”。然而,十多年的事實(shí)證明,“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”的行政管理和單向管控,并不能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的積極穩(wěn)定,反而容易助長(zhǎng)企業(yè)鉆空子、搞變通的問(wèn)題。

2014年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)入新常態(tài),簡(jiǎn)政放權(quán)、以市場(chǎng)化方式調(diào)控市場(chǎng)行為已經(jīng)成為主流。隨著各類調(diào)控政策“松綁”,市場(chǎng)需求得到了釋放,但樓市仍然面臨高房?jī)r(jià)與高庫(kù)存并行的格局。這并非行政調(diào)控措施太少導(dǎo)致的市場(chǎng)調(diào)節(jié)失靈,而是市場(chǎng)調(diào)節(jié)不到位的結(jié)果。

例如,商品房?jī)r(jià)格備案制就讓企業(yè)為了獲利而忽略市場(chǎng)實(shí)際,頂格報(bào)價(jià)、就高不就低,反而助推了房?jī)r(jià)的上漲。又比如,數(shù)據(jù)顯示,今年1月至10月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)3246元/平方米,同比增長(zhǎng)13%,增幅比1月至9月擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,當(dāng)前高房?jī)r(jià)根源在于土地價(jià)格只能漲不能跌。在一二線城市,低利率讓資金充足的大企業(yè)毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力地屢造“地王”;在三四線城市,政府的供地?zé)崆橐廊徊粶p,即便流拍也不愿低價(jià)成交。這顯然背離了價(jià)格形成機(jī)制,變相推動(dòng)房?jī)r(jià)和庫(kù)存繼續(xù)上漲。

因此,在當(dāng)前形勢(shì)下,合理有效調(diào)控不妨轉(zhuǎn)向“供給側(cè)”。以行政服務(wù)促進(jìn)市場(chǎng)充分配置資源,這需要加快行政管理體制改革和創(chuàng)新,為市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)揮掃清障礙。以價(jià)格服務(wù)為例,江蘇省物價(jià)部門此前就曾出臺(tái)過(guò)涉房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目目錄,獲得了企業(yè)的好評(píng)。有開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,房?jī)r(jià)成本的80%是土地出讓金和各種稅費(fèi),價(jià)格目錄讓市場(chǎng)外的隱性成本變成市場(chǎng)中的透明成本,減少了企業(yè)負(fù)擔(dān),對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有積極效果。

在價(jià)格管理方面,房?jī)r(jià)進(jìn)入上升通道后,有些不良企業(yè)捂盤惜售、變相哄抬價(jià)格。相關(guān)部門如能及時(shí)展開(kāi)市場(chǎng)秩序整治,對(duì)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行通報(bào)懲戒,也將有利于維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格。諸如對(duì)短期內(nèi)價(jià)格漲幅過(guò)大、社會(huì)反映強(qiáng)烈的樓盤開(kāi)展商品住房成本調(diào)查之類的舉措,如果能有實(shí)施細(xì)則和公開(kāi)接受監(jiān)督的渠道,無(wú)疑也將成為人們喜聞樂(lè)見(jiàn)的行政管理創(chuàng)新。

當(dāng)然,價(jià)格管理等行政調(diào)控模式也在轉(zhuǎn)型升級(jí)的過(guò)程中。樓市的健康可持續(xù)發(fā)展需要相對(duì)穩(wěn)定的預(yù)期,這樣的預(yù)期應(yīng)該來(lái)自市場(chǎng)機(jī)制的完善和行政調(diào)控的內(nèi)涵性變化。對(duì)于樓市而言,這種變化可以是在供給側(cè)減少行政環(huán)節(jié)、留出更多市場(chǎng)調(diào)節(jié)空間,讓市場(chǎng)需求更多地倒逼產(chǎn)品質(zhì)量提升,而非推動(dòng)產(chǎn)品價(jià)格的上漲,以產(chǎn)品升級(jí)創(chuàng)造更多需求空間。房?jī)r(jià)的快速上漲背離了經(jīng)濟(jì)的基本面,庫(kù)存的大量存在制約著經(jīng)濟(jì)的基本面,保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng),更需要有形之手和無(wú)形之手的密切配合,而這種配合需要有形之手更有節(jié)制。