原標(biāo)題：評(píng)論：外資能成中國(guó)房地產(chǎn)接盤俠嗎

　　放松外資限制并不會(huì)逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的基本面，也不用擔(dān)心中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲，目前，房地產(chǎn)投資作為最好投資的階段已經(jīng)過去。

　　在人民幣貶值的大背景下，住建部等六部委修改了2006年《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，放寬外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在注冊(cè)資本的繳付以及機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自住、自用住房方面的政策，取消了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊(cè)資本金的要求，以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在購(gòu)買自住自用商品房時(shí)必須在中國(guó)居住一年的規(guī)定。

　　一般情況下，一些國(guó)家為了確保本國(guó)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，對(duì)于非本國(guó)居民和機(jī)構(gòu)購(gòu)房會(huì)設(shè)置一些限制條件，2006年通過的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》就是在當(dāng)年房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的情況下，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)而采取的“限外”措施。當(dāng)然，從實(shí)際效果來(lái)看，這種“限外”的措施實(shí)際上收效甚微，在2008年金融危機(jī)爆發(fā)之前，中國(guó)的房?jī)r(jià)仍然經(jīng)歷了快速上漲，而且，由于當(dāng)時(shí)很多監(jiān)管措施并不到位，一些海外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過各種途徑投資中國(guó)的房地產(chǎn)。可以說，中國(guó)房?jī)r(jià)走到今天，也有外資機(jī)構(gòu)和個(gè)人的貢獻(xiàn)。

　　在中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行，人民幣近期貶值的背景下，通過放松外商投資企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)和投資以及購(gòu)買自住商品房方面的限制，用意是不言自明的，和“兩會(huì)”以來(lái)通過的一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)住房消費(fèi)的舉措是統(tǒng)一的，都是通過放松以前的行政限制，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。然而，需要探討的是，在今天這個(gè)特殊的情況下，放松外資在開發(fā)和購(gòu)買商品房的限制，能否進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，外資能否成為中國(guó)房地產(chǎn)的“接盤俠”。

　　很顯然，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)今天的基本面已經(jīng)和2006年房地產(chǎn)價(jià)格剛剛快速上漲時(shí)不可同日而語(yǔ)。就房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面而言：其一，過去作為短缺經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)目前已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)供需平衡，除了一線等少數(shù)城市，大多數(shù)城市住房短缺的歷史基本宣告終結(jié)；其二，房地產(chǎn)已經(jīng)正式告別了過去的暴利時(shí)代，行業(yè)的收益率逐年下滑。

　　其三，在成本和融資的兩大壓力下，很多房地產(chǎn)企業(yè)事實(shí)上從2014年開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型，過去趨之若鶩的房地產(chǎn)業(yè)，似乎成了人人避之不及的行業(yè)。3000多家上市公司，以前很難找到不做房地產(chǎn)的，而現(xiàn)在，很多兼營(yíng)房地產(chǎn)的，都制定了退出房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)劃，甚至主業(yè)為房地產(chǎn)的，也去悄然推動(dòng)“去房地產(chǎn)化”的努力。甚至一些龍頭房地產(chǎn)企業(yè)也加入了去房地產(chǎn)化的潮流。在商業(yè)地產(chǎn)的龍頭萬(wàn)達(dá)加快去房地產(chǎn)化，大力布局文化旅游產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，萬(wàn)科、保利、恒大等大型房企也加快在金融等領(lǐng)域的布局。

　　基于此基本面的研判，盡管上半年，一些城市的房地產(chǎn)銷量和價(jià)格在政策組合拳的助力下開始回暖，但行業(yè)本身已經(jīng)告別“高利潤(rùn)、高增長(zhǎng)、高回報(bào)”的三高階段，由于三四線城市的庫(kù)存壓力，房地產(chǎn)事實(shí)上已經(jīng)從短缺經(jīng)濟(jì)走向結(jié)構(gòu)性的過剩，開發(fā)商和房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌和改變不可避免，一些中小地產(chǎn)企業(yè)要么被并購(gòu)，要么退出房地產(chǎn)行業(yè)。在這種情況下，放開外資開發(fā)的限制，放寬外資機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的限制，并不能使房地產(chǎn)的基本面逆轉(zhuǎn)。

　　就此而言，放松外資限制并不會(huì)逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的基本面，也不用擔(dān)心中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲。未來(lái)影響中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)的最大因素，除了宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面，還有人民幣貶值和降準(zhǔn)降息寬松政策的雙重影響。在正常情況下，人民幣的貶值會(huì)引發(fā)國(guó)際資本的退出，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓，而降準(zhǔn)降息又意味著投資房地產(chǎn)仍然可以起到保值的作用。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何，不確定性極大，但可以確定的是，對(duì)于購(gòu)房者而言，一定要意識(shí)到，在房地產(chǎn)的基本面、宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面、以及財(cái)富周期的基本面都發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)投資作為最好投資的階段已經(jīng)過去。

　　□馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)者）