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2015年股市樓市“雙?!笨善?
一般認(rèn)為,流動性增加時期,股市和樓市都會出現(xiàn)上揚,例如2005~2007年、2009年以及2012年12月~2013年一季度。但是,在同樣的流動性環(huán)境下,二者也會出現(xiàn)“背離”。例如,2010年~2013年,社會融資總規(guī)模年均漲幅在20%左右,但這一時期股市陷入漫漫熊途,而房價卻迎來史上最大漲幅。再如,2014年下半年以來,傳統(tǒng)貨幣投放和工具創(chuàng)新不斷,股市迎來“瘋牛”行情,但房價卻一路下跌。
綜合目前經(jīng)濟形勢看, 2015年貨幣政策將比2014年更加寬松。央行在2014年四季度貨幣政策執(zhí)行報告中表示,“要增強主動提供基礎(chǔ)貨幣的能力,更加注重松緊適度”,這意味著,不管是傳統(tǒng)的公開市場凈投放、創(chuàng)新工具,還是降準(zhǔn)、降息、貨幣政策寬松的頻率和力度上將會比2014年更甚。那么,在新一輪貨幣政策寬松下,股市和樓市在2015年共舞于“牛市”之中,還是再現(xiàn)“背離”?
先看股市。降準(zhǔn)“股市必定漲”的心理預(yù)期落空了,這其中既有監(jiān)管因素,也有資金供需的因素,但更為重要的是,改革驅(qū)動實體經(jīng)濟回升的信號暫未出現(xiàn),股市不可能在實體經(jīng)濟疲軟的框架內(nèi)一直“牛下去”。上證綜指在3400點下方徘徊一個月,正是前景迷茫的情況下多空雙方博弈的結(jié)果。
再看樓市。盡管國家統(tǒng)計局的房價指數(shù)跌幅收窄,一線城市開始回暖,但截止到2014年12月,70個大中城市房價指數(shù)連續(xù)8個月下跌,68個城市房價下跌;全國商品房待售面積6.2億平方米,同比增長21%,比2011年增長了1.3倍;35個城市新建商品住宅存銷比為14.3個月,全國消化周期更長。另外,2014年樓市“暖冬”勢頭減弱,2015年1月份的成交量環(huán)比12月整體下滑了20%以上,重點城市則下降30%以上。
因此,在新一輪貨幣寬松時期,股市和樓市會不會呈現(xiàn)史上從來沒有過的“雙熊”的局面?筆者認(rèn)為,這一概率比較小。今年1月中旬以來,股指近10%的下跌,主要原因就在于管理層打擊非法和過度的杠桿融資。打擊杠桿操作,盡管短期內(nèi)會減少流入資金,讓股指承壓,但從中長期看,財稅、金融、國企、政府職能、打破壟斷等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不僅已經(jīng)破題,而且“開弓沒有回頭箭”,這將釋放巨大的改革紅利,驅(qū)動實體經(jīng)濟盈利能力回升,帶來股指繼續(xù)修復(fù)的機會。若改革紅利疊加盈利拐點能夠兌現(xiàn),真正的牛市行情是壓不住的,哪里有壓力,哪里就有反彈。近期調(diào)整既是打擊投機的過程,也是釋放利空的過程,2015年的“慢牛”行情有望到來。
從美國、日本、香港以及前兩個流動性寬松時間的中國股市和樓市之間的規(guī)律看,股市和樓市走向正相關(guān),樓市滯后股市4~12個月。正相關(guān)在于兩者共同受流動性的影響。以美國為例,金融危機后,狹義貨幣M1的增速從2008年9月份的2%上升到2009年1月份的19%,創(chuàng)22年新高,這是推動道指反彈和房價在隨后去泡沫并在2012年回升的主要動力;同樣,日本和香港的M1增速,則分別在1989年和1997年快速下降,這成為促發(fā)股市和樓市調(diào)整的主要原因。
樓市變動之所以滯后股市4~12個月,一是因為樓市的資產(chǎn)屬性和流動性較股市差,股市對流動性的彈性(敏感性)比樓市更強。資金面一旦變化,股市立即反應(yīng),但樓市從市場預(yù)期變化到成交量回升,再到房價變化的周期較長;二是與股市或樓市的結(jié)構(gòu)性問題有關(guān)。當(dāng)股市存在嚴(yán)重的體制性問題障礙,或樓市過分透支需求,存在嚴(yán)重泡沫,則當(dāng)股市(樓市)開始回升市,樓市(股市)將仍舊處于去泡沫或調(diào)整的過程。
2014年7月份以來,之所以出現(xiàn)“股牛樓熊”的背離行情,就在于樓市在2009~2013年年均20%左右的量價“瘋長”,積累了大量的泡沫,即使是限購?fù)顺?、限貸松綁、各地救市不斷,也無法阻止庫存攀升的局面。同樣,2010~2013年“股熊樓牛”的背離皆因結(jié)構(gòu)性。 “股熊”一是因為產(chǎn)能過剩、改革進展小,二是經(jīng)濟處于“三期疊加”痛苦階段,三是剛性兌付不破,全社會無風(fēng)險收益率居高不下。這一時期,樓市之所以火熱,主要原因在于改革無法突破,新經(jīng)濟無法“破繭”,不得不依賴房地產(chǎn)和基建,政府對房地產(chǎn)隱性擔(dān)保使得社會資金流向樓市。
今年1月5日,地方政府性債務(wù)甄別截止,新《預(yù)算法》已啟動實施,地方債務(wù)緊約束效應(yīng)顯現(xiàn),剛性兌付進一步打破,無風(fēng)險收益率下降,風(fēng)險偏好上升,流動性驅(qū)動和估值修復(fù)的“牛市”行情開啟。對樓市而言,盡管投資于樓市的產(chǎn)業(yè)資金回歸“正業(yè)”,但在去除行政干預(yù),不再承擔(dān)工具功能后,將真正迎來行業(yè)本色做主的新時代。城鎮(zhèn)化在推進,剛性需求仍舊存在;存量房屋質(zhì)量和公共配套較差,改善性需求潛力巨大;個性化、差異化消費時代帶來,樓市結(jié)構(gòu)性機會不容忽視。從前面分析看,二者正相關(guān)且樓市運行滯后于股市4~12個月,股市從去年7月份見底回升,樓市去年10月份開啟“暖冬”行情,作為風(fēng)向標(biāo)的重點城市率先回暖,似乎驗證了這一規(guī)律,2015年股市樓市“雙牛”可期。
編輯:羅韋
關(guān)鍵詞:樓市 股市 貨幣 流動性 房價