央行上周五（21日）晚宣布自11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。這對房價已持續(xù)6個月環(huán)比下降的中國樓市來說，無疑是重磅利好，相關(guān)市場參與者關(guān)于房價將反轉(zhuǎn)回升的呼聲也隨之出現(xiàn)，據(jù)媒體報道，一些房企已開始傳達“漲價令”。樓市量價齊升的火爆場面似乎正呼之欲出。

　　降息一定程度上減輕了購房者月供負(fù)擔(dān)，強化了房價回升預(yù)期(預(yù)期更為重要，會導(dǎo)致更多潛在需求釋放形成房價實際拉力)。但筆者認(rèn)為，本輪旨在引導(dǎo)實體經(jīng)濟融資成本下行的利率下調(diào)不會改變樓市整體調(diào)整格局。

　　從歷史經(jīng)驗看，貨幣因素確實是影響短期房價的重要因素。但貨幣之水要潤澤到樓市，還需要樓市持續(xù)上漲的一致預(yù)期支撐。這是過去十余年來樓市單邊持續(xù)快速上漲的一個重要原因。但當(dāng)前，經(jīng)濟新常態(tài)下房價超脫居民收入和經(jīng)濟增長的過快上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生改變，本質(zhì)上說，房價過快上漲需要相應(yīng)上漲的購買力支撐，新常態(tài)下經(jīng)濟潛在產(chǎn)出(購買力)已無法承受高房價及房價過快上漲壓力，房價持續(xù)上漲預(yù)期已顯著改變。

　　筆者從產(chǎn)業(yè)周期和政策周期兩個維度對中國房地產(chǎn)長周期進行了深入觀察。從產(chǎn)業(yè)周期看，樓市整體供大于求的格局已經(jīng)形成，當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)已基本走完了長周期的上升階段。在樓市庫存高企、邊際供給能力處于高位;大部分需求因高房價得不到滿足;再加上房價彈性逐漸增強(保障性住房解決了大多數(shù)“剛性”最大的群體住房需求)的市場環(huán)境下，房價下行趨勢將是確定的。此外，從政策周期看，房地產(chǎn)業(yè)已排除在“穩(wěn)增長”框架之外，新一屆政府不會(也無需)通過“刺激”房地產(chǎn)市場來穩(wěn)增長，這是中國房地產(chǎn)長周期內(nèi)景氣轉(zhuǎn)換的時代背景。從產(chǎn)業(yè)周期和政策周期兩個維度可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)業(yè)已開始步入長周期的拐點區(qū)域，過高的房價整體上已步入下行通道。中國房地產(chǎn)業(yè)正開啟房價與居民收入和經(jīng)濟增長水平相協(xié)調(diào)、房地產(chǎn)投資與城鎮(zhèn)化內(nèi)涵發(fā)展相適應(yīng)的適度增長的“新常態(tài)”。

　　降息將促進潛在剛需者提前入市，對樓市量價都有一定的支撐作用，這也是樓市健康持續(xù)發(fā)展的前提和目的。但“剛需”從來就不是導(dǎo)致中國樓市“量價”齊齊暴漲并導(dǎo)致螺旋上升的原因。據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前城鎮(zhèn)可實現(xiàn)剛性和改善型住房需求不足4%，“剛需”恰恰是高房價的受害者和出局者。大量投資投機性需求是中國過去十余年來房價一路飆升的唯一動力。但正如前述，由于過去單邊持續(xù)上漲的預(yù)期已經(jīng)改變，投資投機性需求將不會因此次降息而暴增(部分城市仍執(zhí)行限購，直接排除了投資投機性需求，即使一些城市完全放松限購，但由于其樓價深度調(diào)整對投資投機也失去吸引力)，從而導(dǎo)致樓市整體調(diào)整格局改變。

　　這個判斷其實已經(jīng)有事實佐證。自9月底中國人民銀行放寬二套房貸以來，加上大多城市放松限購限貸(個別地方甚至出臺購房補貼)，這些被市場普遍解讀為樓市“刺激”的系列政策對房價的支撐作用被寄予厚望。據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管央行指導(dǎo)意見出臺已一個多月，但上海市內(nèi)商業(yè)銀行幾乎一直回應(yīng)首套房貸利率“不可能下浮30%”，對總量偏低的貸款還要上浮，即使貼近市場化運作的股份制銀行能夠拿到首套房折扣利率也綁定諸多限制條件，且與高達七折的折扣幅度無法匹配。央行房貸新政由甫一出臺的“深水炸彈”似乎淪為一紙空文，充分反映了銀行對樓市的謹(jǐn)慎態(tài)度，而且這還是針對真實需求的首套房或者改善性二套房，市場對樓市整體調(diào)整預(yù)期可見一斑。

　　另一個意義上說，當(dāng)前經(jīng)濟下行，通脹率很低，尤其房價已持續(xù)半年調(diào)整，是此次降息的前提條件之一。一方面，房價調(diào)整已持續(xù)半年之久，這是讓市場對樓市整體調(diào)整的預(yù)期充分吸收、固化，從而不會因此次針對部分企業(yè)(特別是小微企業(yè))融資成本高而利率下調(diào)的措施“傷害”到樓市的調(diào)整進程，盡量減少對樓市理性回歸的“負(fù)效應(yīng)”;另一方面，經(jīng)濟下行壓力持續(xù)了較長時間，企業(yè)經(jīng)營困難有所加大，部分企業(yè)(特別是小微企業(yè))對融資成本的承受能力有所降低，可能損害到“穩(wěn)增長、促就業(yè)、惠民生”的區(qū)間管理底線。降息措施此時出臺，充分體現(xiàn)了貨幣政策“刀尖”上的平衡藝術(shù)。

　　綜上所述，筆者認(rèn)為，當(dāng)前房價不會因降息而再度恢復(fù)到過去的價格暴漲循環(huán)，樓市仍將延續(xù)整體調(diào)整格局。