珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局近日在官網(wǎng)發(fā)布文件，取消樓市限購(gòu)政策。至此，全國(guó)已有41個(gè)城市陸續(xù)取消樓市限購(gòu)，原來(lái)46個(gè)限購(gòu)城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市仍在堅(jiān)持限購(gòu)。

　　當(dāng)前，全國(guó)大部分城市為樓市庫(kù)存所累，其中一線城市尤為嚴(yán)重，數(shù)據(jù)顯示北上廣深四大城市已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月供大于求，整體庫(kù)存一再達(dá)到歷史高點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，未來(lái)樓市傾向于“去行政化”的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)。在絕大部分限購(gòu)城市已經(jīng)取消、放松限購(gòu)政策的前提下，一線城市限購(gòu)政策短期內(nèi)雖然不會(huì)取消，但是退出只是時(shí)間問(wèn)題。

　　孤島

　　一線城市限購(gòu)短期難取消

　　珠海市住建局26日晚在官方網(wǎng)站發(fā)布《進(jìn)一步加強(qiáng)我市住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)的意見》，支持合理自住購(gòu)房需求，對(duì)原有的限購(gòu)、限價(jià)政策作出調(diào)整。

　　該文件提出，自印發(fā)日起，本地居民在中心城區(qū)購(gòu)買144平方米以上(含144平方米)的商品住房不再需要提供社保或納稅證明；新城新區(qū)范圍內(nèi)，購(gòu)買商品房不再需要提供社保或納稅證明。

　　此外，放寬外地居民的購(gòu)房條件。在珠海投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)的非本市戶籍居民，符合人才目錄的，可以憑投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)等相關(guān)憑證，在中心城區(qū)購(gòu)買1套商品房。同時(shí)，放寬對(duì)在珠海投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)的非當(dāng)?shù)貞艏?gòu)房人在珠海新購(gòu)買商品住房的房貸限制。

　　據(jù)了解，珠海自2011年10月開始對(duì)部分城區(qū)實(shí)行限購(gòu)政策。此次宣布取消“限購(gòu)、限貸”措施，是廣東省繼佛山之后第二個(gè)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控“松綁”的城市。

　　放松限購(gòu)已是大趨勢(shì)。德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從第一個(gè)放松限購(gòu)的呼和浩特市，到目前為止，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市已有41個(gè)退出限購(gòu)舞臺(tái)。長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈只有上海、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈只剩下北京還未松綁。

　　陸騎麟認(rèn)為，上海可能會(huì)是最后一個(gè)放松限購(gòu)的一線城市。“因上海人口是一線城市里最多的，從影響面和控制面來(lái)講也應(yīng)該是最大的。現(xiàn)在上海市場(chǎng)偏穩(wěn)定，年內(nèi)上海解除限購(gòu)的可能性不大，有可能會(huì)在明年。”

　　和上海類似，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為北京、廣州、深圳等一線城市短期內(nèi)不會(huì)取消、松綁限購(gòu)政策。9月初，北京市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)新確定“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場(chǎng)有調(diào)控”的總體思路，要求建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，但是對(duì)限購(gòu)政策口徑未變。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從官方口徑來(lái)看，北京不會(huì)輕易放松限購(gòu)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也同樣認(rèn)為，從目前市場(chǎng)情況看，一線城市年內(nèi)取消限購(gòu)的可能性非常小。“雖然上半年成交量下滑明顯，但一線城市上半年的土地出讓情況良好，對(duì)經(jīng)濟(jì)整體的影響不大”。

　　壓力

　　庫(kù)存連續(xù)7個(gè)月供大于求

　　上海易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至8月份，一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為328萬(wàn)平方米，成交面積為243萬(wàn)平方米。自2月份以來(lái)，一線城市住宅市場(chǎng)連續(xù)7個(gè)月呈現(xiàn)供大于求的特征，并進(jìn)一步加劇了庫(kù)存積壓的矛盾。

　　價(jià)格方面，8月份，一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為21690元/平方米，環(huán)比減少3.3%，同比增長(zhǎng)3.2%。8月份成交均價(jià)比7月份下跌了738元/平方米。分城市來(lái)看，北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)分別為22621、26335、15200和22996元/平方米。環(huán)比增幅分別為-9.3%、-0.7%、1.7%和-6.0%，同比增幅分別為-9.3%、12.0%、23.9%和-1.9%。其中北京和深圳的跌幅最為明顯。

　　易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，8月份在“去庫(kù)存”的導(dǎo)向下，房企降價(jià)讓利的力度加大。目前已出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌現(xiàn)象。觀察今年成交均價(jià)同比增幅，可以看出總體上呈現(xiàn)了下行的態(tài)勢(shì)。

　　庫(kù)存方面，8月份，北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存量分別為1027、1192、903和365萬(wàn)平方米。環(huán)比增幅分別為0.2%、2.9%、5.3%和0.8%，同比增幅分別為28.0%、26.7%、40.1%和34.9%。綜合來(lái)看，一線城市新建商品住宅庫(kù)存量為3486萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.5%，同比增長(zhǎng)31.2%。繼7月份庫(kù)存量創(chuàng)新高后，8月庫(kù)存繼續(xù)攀升。

　　嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，8月份，從庫(kù)存和庫(kù)存去化周期等指標(biāo)來(lái)看，一線城市依然面臨市場(chǎng)降溫的壓力。相比二三線城市的救市和刺激做法，一線城市在限購(gòu)限貸政策上依然從嚴(yán)，這使得去化壓力總體偏大。

　　他進(jìn)一步表示，在限購(gòu)松綁的大趨勢(shì)下，一線城市堅(jiān)守限購(gòu)限貸政策，儼然成為孤島。無(wú)論是商品住宅、辦公物業(yè)還是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，其庫(kù)存都面臨較大的去化壓力。考慮到近期整個(gè)市場(chǎng)大幅反彈的可能性微乎其微，那么四季度房企必然會(huì)加大降價(jià)促銷的力度。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，一線城市放松限購(gòu)的概率幾乎為零。一方面，今年以來(lái)一線城市幾乎全部公開表態(tài)過(guò)，不允許今年放松；其次，一線城市若要救市，實(shí)際上難度并不大，比如放松戶籍等政策，所以目前仍有觀望空間；第三，需要等二三四線城市救市后進(jìn)行新的評(píng)估才能確定未來(lái)一線城市的樓市政策和動(dòng)態(tài)。